Повальное увлечение инфокурсами вызвало всплеск интереса к аренде недвижимости в долгосрок с целью дальнейшей пересдачи ее посуточно. Еще бы, недвижимость всегда приносила неплохие, стабильные деньги, а тут раз - и фактически без стартового капитала начинаешь получать хорошие суммы. По крайней мере именно это обещают коучи и инфобизнесмены. Реальность, скажем честно, другая.
Несколько лет опыта в сдаче в краткосрочную аренду своей недвижимости не прошли даром, и мы решили попробовать в августе 2022 года взять небольшой дом в Подмосковье в долгосрочную аренду с разрешением субаренды, собрав абсолютно все ошибки, которые только можно было. На основе своего опыта и знаний мы вывели алгоритм по подбору дома. Начнем по порядку.
1. Лояльный владелец недвижимости и контакт с ним
Этот пункт самый главный, самый важный. Ведь если владелец не будет адекватным, то вашему бизнесу конец. Обманывать и говорить о том, что вы снимаете для себя, или что к вам будут приезжать только самые тихие и незаметные гости, нельзя. Все видно сразу. Люди едут за город, чтобы отдыхать на улице, часто слушать музыку и громко разговаривать, иногда бегать раздетыми по участку (да, бывало, и не раз). Важно донести, что вы не собираетесь сдавать дом тем, кто едет с целью устроить грандиозную пьянку и все разнести, однако гости не будут сидеть тихо и смирно. И тут в 99% вы услышите жесткий отказ сдать вам дом.
Далее, владелец должен понимать, что это бизнес, и в любой момент прийти посмотреть дом, нанять рабочих почистить снег, откачать септик или подстричь газон - нельзя. Придется подстраиваться. Следить за деятельностью арендатора можно, но незаметно. Ежедневные вопросы: "а почему вы сняли кейбокс?", "А почему так много электричества нажгли? Может вам быть экономнее?", "Может быть, вам картину повесить в доме, я видел фото, там пустовато на стене", - работе совершенно не способствуют.
У арендодателя должен быть деловой подход. "Не знаю, я так далеко не планирую, может весной вам сдам, может к лету вернусь и сам жить захочу", - сразу не наш вариант.
2. Локация, есть чем заняться
Если ваш самый-самый красивый дом находится далеко от крупного города и при этом рядом с ним нет точек притяжения (горы, море, лыжные склоны), то придется создавать их самим. Дома без бани или без чана или без круглогодичного бассейна сразу становятся сезонными (только праздники и лето). Чтобы обойти эту проблему, также можно подумать о тематическом доме (ферма, мини-зоопарк, исторический дом и т.п.).
Но давайте посмотрим, какие дома в основном сдаются в аренду на долгосрок.
Достаточно тематично? Отдохнуть захотелось?
3. Дизайн и ремонт дома
Из предыдущего пункта переходим к следующему, а именно в каком состоянии вам этот дом достался. В большинстве случаев декором и текстилем не обойтись (о этот хоумстейджинг, которого в России не существует), придется править электрику, красить примерно половину дома, перебирать сантехнику, расчищать участок, проводить работы по фасаду и т.п.
Люди хотят приезжать в красивые дома, в условиях красивой природы, а не смотреть на старый сайдинг и забор из рабицы с колючей проволокой и соседские грядки.
И даже если дом не слишком плох, то часто придется натолкнуться на стену непонимания от владельца: "В смысле шторы с лабрекеном уже не модные! Я их из Италии привозил, их на заказ шили! И ламинат вздутый тоже не трогайте, он из Германии. И ремонт мы для себя делали хороший, не нужно нам тут говорить ничего и трогать! Даже если за свой счет хотите сделать красиво, не надо, у нас итак красиво!"
4. Размер имеет значение
Опытным путем было установлено, что в пригородах крупных городов спрос идет на дома 3+ спальни в доме, на количество человек 8-15. Дома для семей и романтиков имеют более низкий спрос и более выраженную сезонность.
5. Перехват бизнеса арендодателем
Представим, что дом, подходящий для сдачи, (о чудо!) вы все-таки нашли, немало потрудились, отбили все затраты на запуск и начали наконец-то зарабатывать свои кровные. К сожалению, нередко возникает ситуация, когда арендодатель отказывается продлять договор аренды и начинает сам сдавать объект в краткосрочную аренду, увидев как неплохо у вас идут дела. И поверьте, те гости, который были у вас и им понравилось, к нему поедут и станут его гостями.
Практически все это случилось с нами. В августе 2022 года мы взяли в аренду дом в Подмосковье рядом с озером. На объекте был не доделан ремонт, была частично мебель не самая устаревшая, но, как оказалась, абсолютно вся неисправная. Мы привели в порядок территорию, доделали ремонт в доме, починили все.
С наступлением холодов стало ясно, что точек притяжения нет ни снаружи, ни внутри. Спрос был только на субботы за минимальную цену. Но даже тут мы находили способы сдаваться, пусть не посуточно, но не в минус. Однако владелец решил, что летом он зарабатывать сможет сам. С домом пришлось попрощаться уже в январе 2023 года. 5 месяцев...
В видео ниже мы подробно показываем этот объект, проводим довольно четкие расчеты, реально ли вообще заработать на субаренде загородных домов.
