Как разделить квартиру между собственниками? Когда не стоит тратить время на выделение доли?
Практика по спорам о недвижимости изменилась: теперь при разделе в натуре квартиры суд оценит нуждаемость сторон в этом жилом помещении. Рассмотрим ситуации, когда разделить квартиру между собственниками мирно и когда через через суд.
Разберем, когда не стоит тратить время на выделение доли и как в этом случае оформить порядок пользования квартирой.
Разделить квартиру в натуре можно двумя способами:
- выделить долю или
- определить порядок пользования квартирой (п. 12 постановления Пленума Верховного суда от 24.08.1993 № 8).
Для 1 варианта, нужно выполнить три условия.
Для 2 варианта ограничений нет.
И в том и в другом случае разделить квартиру можно
- по соглашению собственников или
- через суд.
Выделить долю
Чтобы выделить долю в квартире в натуре, должны соблюдаться три условия:
-есть техническая возможность передать жилое помещение, подсобные помещения и оборудовать отдельный вход;
-новые помещения соответствуют техническим и санитарно-гигиеническим требованиям;
-выдел не наносит квартире несоразмерный ущерб.
Что означает, есть техническая возможность разделить?
Чтобы определить, есть ли техническая возможность для раздела квартиры в натуре, суд назначает строительно-техническую экспертизу (ст. 79 ГПК РФ, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 07.10.2014 № 4-КГ 14-24).
Жилые помещения — это жилые комнаты, которые входят в жилую площадь квартиры согласно проекту. К примеру, гостиные и спальни.
Кухня, санузел, коридор не относятся к жилой площади, а входят в общую площадь квартиры. Если в квартире есть лоджии или террасы, они не относятся ни к жилой, ни к общей площади квартиры (ст. 15 ЖК РФ, приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393).
При выделе в натуре собственник, которому достается большая часть, выплачивает второму компенсацию за недополученные им квадратные метры (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Помещение соответствует санитарным требованиям.
Кроме жилого помещения, у собственников после раздела должны быть отдельные кухня и санузел (п. 12 ПП Верховного суда от 24.08.1993 № 8).
Нет несоразмерного ущерба квартире.
Несоразмерный ущерб — это существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые нельзя использовать под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими (п. 7 ПП Верховного суда от 10.06.1980 № 4).
Если квартира соответствует требованиям, собственники вправе разделить ее:
- по соглашению или
через суд, если есть спор (ст. 252 ГК РФ).
Чтобы зарегистрировать и поставить на кадастровый учет жилые помещения, которые образовались в результате раздела, нужно обратиться в Росреестр.
При этом кадастровый учет и регистрация права общей долевой собственности на исходную квартиру прекращаются (п. 2 ч. 2, п. 2 ч. 3 ст. 14, ч. 1 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Если квартира в ипотеке — согласовывать выдел в натуре придется с Банком.
Договор ипотечного кредита прямо может запрещать выделять долю в натуре. Если такого запрета нет, нужно получить письменное согласие Банка на выдел, если заключаете соглашение, и привлечь в качестве третьего лица в процессе, если выдел производите через суд.
По соглашению
Если квартиру можно разделить в натуре и все участники долевой собственности согласны на это, достаточно заключить соглашение. В законодательстве нет специальных требований к условиям соглашения. Составить его можно в свободной форме и указать, например:
-основания права собственности владельцев;
-характеристики квартиры;
-размер доли собственников;
-описание доли, которая отходит каждому участнику сделки;
-сведения о выплате компенсации за часть доли, которую нельзя выделить в натуре;
-сведения об ответственном за перерегистрацию права в Росреестре.
Соглашение оформляется по количеству участников долевой собственности.
Соглашение должен подписать каждый владелец. Нотариально удостоверять такое соглашение не нужно (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Иногда, чтобы выделить долю в квартире в натуре, нужно провести переустройство или перепланировку.
В этом случае работы нужно согласовать с уполномоченным органом местного самоуправления (ч. 1, 6 ст. 26 ЖК).
Также нужно заключить договор на подготовку технического плана перепланировки с кадастровым инженером. Без плана БТИ выдел не зарегистрирует (п. 7 ч. 2 ст. 14, ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 35 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).
Через суд
Если собственникам квартиры не удалось договориться, один из них вправе обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК).
Иск о выделении доли в натуре и документы нужно подготовить в порядке статей 131, 132 ГПК РФ и приложить к иску:
-правоустанавливающие документы на квартиру;
-выписку из ЕГРН;
-технический паспорт;
-заключение проектной организации о возможности выдела доли в натуре.
Размер пошлины зависит от цены иска. Иск нужно подать в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, п. 1 ст. 30 ГПК).
Чтобы определить техническую возможность выдела и соразмерность выделяемой части, суд вправе назначить экспертизу (п. 1 ст. 79 ГПК, п. 4 постановления Пленума Верховного суда от 10.06.1980 № 4).
Суд откажет в иске, если в результате раздела квартиры в натуре ей нанесут несоразмерный ущерб.
Чаще суды приходят к выводу о том, что долю в натуре выделить невозможно из-за отсутствия технической возможности или несоразмерного вреда жилому помещению.
В таком случае собственник вправе требовать от второго владельца выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК, п. 35, 36 постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного суда № 6, Пленума ВАС № 8).
Определить порядок пользования
Если нельзя выделить долю в квартире в натуре, собственники вправе:
определить порядок пользования квартирой
- по соглашению или
- через суд, если есть спор.
Если квартира в общей совместной собственности, нужно выделить доли в праве собственности каждого участника.
Для этого участникам нужно заключить нотариальное соглашение и зарегистрировать его в Росреестре.
По соглашению
Собственники вправе заключить соглашение в простой письменной форме. Регистрировать соглашение не нужно. Заверить у нотариуса можно по желанию собственников.
В законе нет специальных требований к условиям соглашения. Можно указать в нем:
— характеристики квартиры;
— комнаты, которыми будет пользоваться каждый собственник;
— помещения для совместного пользования.
Через суд
Если собственникам не удалось договориться о разделе квартиры, они вправе обратиться в суд. Также определить порядок пользования можно через суд, если квартиру невозможно разделить или выделить из нее долю в натуре.
Но если есть спор, выделить доли и определить порядок пользования квартирой можно только через суд. Как правило, это касается общего имущества супругов (п. 1 ст. 34 СК).
При определении порядка пользования квартирой суд учтет:
— порядок пользования квартирой, который фактически сложился, даже если он не соответствует долям в праве общей собственности;
— нуждаемость каждого из сособственников квартиры;
— реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного суда № 6, Пленума ВАС № 8).
Если же выделить долю в натуре невозможно, а порядок пользования общей квартирой не устраивает собственников, то можно продать квартиру и разделить ее стоимость.
Основные способы выделения супружеского имущества определенному супругу
Как мне выдели ть супружескую долю в наследстве после смерти супруга?
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)