Учредители все чаще всплывают в рамках вопроса определения границ территории СНТ. В частности всех путает следующая фраза:
В границы территории садоводства или огородничества запрещено включать земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества, за исключением земельных участков общего пользования.
Как в границы СНТ могут входить только участки учредителей, если у нас учредитель - один председатель?
Учредители в случае коммерческой организации - весомые личности. По сути это хозяева бизнеса. Они влияют на основные стратегические решения (назначают генерального директора, определяют виды деятельности и так далее) и делят полученную прибыть пропорционально долям в уставном капитале.
Такими представляют себе учредителей СНТ большинство садоводов (если ранее вопрос не изучали).
В случае СНТ, учредители - это те, кто входил в состав правления в 2003-2003 годы, когда СТ (созданные в 80-90-е) массово становились СНТ (регистрировались в налоговой, получали ОГРН и т.д.) или те, кто принял решение о создании товарищества (если это новое Товарищество).
С момента государственной регистрации юридического лица (СНТ) учредители становятся членами СНТ. Никаких "повышенных" прав и обязанностей по сравнению с членами СНТ, которые принимались общими собраниями членов СНТ после регистрации СНТ, они не имеют!
Если со старыми СНТ все более менее понятно и однообразно (создавались по одному шаблону с утвреждением землеотвода, плана СНТ, все, кому выделили участки - первые члены). Там есть понимание, какие именно участки входят в границы СНТ. То с новыми СНТ (создаваемых после 2000-х) все, как правило, сложнее.
В преиод примерно с 2005 по 2015 годы появилось много СНТ на базе коммерческих проектов. Некий собственник (физлицо или юрлицо) поля резал его на более мелкие участки и участки побольше (в форме проездов). На базе этого "поселка" создавал СНТ для организации и финансирования строительства коммуникаций (и дальнейшего их обслуживания). Первыйм (ну или вторым) протоколом устанавливались размеры, сроки и порядок оплаты целевых, членских взносов.
Почему именно СНТ (ДНП, ДНТ и пр.)? Взносы не облагаются налогом, нет определенных сроков строительства, в случае нарушения которых последовали бы штрафные санкции. По сути срок строительства зависел от скорости продажи розничных земельных участков и оплаты целевых взносов. Когда будет достроена дорога? Когда будут проданы все участки и все оплатят целевой знос. И никакой ответственности СНТ перед садоводами по качеству этой дороги.
До 2019 года (вступления в силу ФЗ №217-ФЗ) сверхъестественных требований к учредителям СНТ (они же ДНП, ДНТ и т.п.) не предъявлялось. То есть товарищество могли зарегистрировать 3-5 человек. Предполагалось конечно, что они должны были быть собственниками земельных участков на какой-то общей территории, но налоговая этот момент не проверяла (не было и по сей день нет такой обязанности). Поэтому создать новое юрлицо могли собственники 1-2% участков от общего числа участков на условно общей территории (но не было гарантии, учредители будут платить взносы также, как оставшиеся 99-100%).
С момента регистрации такие учредители становились единственными членами СНТ. Остальные собственники принимались или не принимались (в зависимости от целей и задач учредителей) в члены по желанию учредителей-членов СНТ. Они не имели права участвоват в общих собраниях и голосовать, не могли оспаривать решения общих собраний в судебном порядке.
Таким образом все финансовые вопросы (в том числе установление тех самых целевых взносов, на которые все строилось) решались избранными. В большинстве СНТ к моменту старта продаж розничных участков, все решения по финансовым вопросам уже были приняты. Покупатели безусловно знали о существовании СНТ (и условном включении их потенциального участка в территорию этого СНТ, а значит обязанности платить за пользование объектами инсраструктуры или целевых и членских взносов). Условия продажи в некоторых поселках даже предполагали сначала оплату целевого взноса в СНТ (депозит), а только потом регистрацию купли-продажи участка. То есть оплата взноса (а иногда и вступление в члены) были обязательным условием при покупке участка.
Причем свое зыбкое положение садоводы начинали понимать год на 3-5 владения участками... В СНТ вроде как "правит" общее собрание (большинство), но фактически большинство ни на что повлиять не могло. Это неминуемо приводило к конфликтам.
Схем, причин и вариаций было множество, но в наследство нам достались многострадальные СНТ-новоделы, которые и по сей день имеют одну или сразу несколько из нижеперечисленных проблем или их последствий (когда продацец участков передал управление поселком садоводам):
- Земли общего пользования в собсвенности физлица или ООО (не забываем, что это никакие не земли общего опльзования, а земельные участки "под садоводство" нарезанные в форме дорог). Угрожают перекрытием проезда, препятствуют при строительстве коммуникаций и так далее.
- Никто не знает, где начинается (даже условно) территория такого товарищества игде заканчивается (особенно если было несколько очередей продаж и создано несколько одноименных СНТ).
- Если первые покупатели понимали, что они покупают участок в СНТ, то те, кому они их перепродали могут и не знать об этом. В итоге неприятно удивлены новые собственники участков, а в СНТ увеличивается количество неплательщиков. Документов четко регламентирующих границы территории СНТ нет. Доказать однозначно, что участок относится к определенному СНТ не получится. Взыскать долги в такой ситуации возможно, но не так просто, как это было бы в старом СНТ.
- Несколько СНТ на одной территории. Когда у садоводов заканчивалось терпение (либо в СНТ под условным управлением продавца ничего не делалось, либо делалось так, что все были не рады), они создавали еще одно СНТ. В итоге часть садоводов платило в старое СНТ, часть в новое. Позднее старое СНТ взыскивало взносы с тех, кто их платил в новое СНТ...
- Недофинансированные и "брошенные" поселки. План был распродать быстро участки (как они разлетались в 2009-2011 годах), быстро построить коммуникации и "уйти". А случилось перенасыщение рынка (количество продаваемых участков существенно выше, чем количество желающих их купить), как это было в 2012-2015 годы. В итоге из 300 участков за 10-12 лет продано 100-200 участков, средств на завершение строительства коммункиаций банально не хвалило, да и цены за 10 лет на материалы и строительные работы выросли...
- Злоупотребление правами. Сталкивалась с ситуацией, когда уставом было установлено, что количество голосов при голосовании на общем собрании равняется количеству участков в собственности, а взносы оплачиваются по количеству собственников. При этом больше всего участков разумеется у того, кто участки продает. Вот и вышло, что практически любое решение заведомо в кармане у такого "фокусника".
- Собственник коммуникаций и земль общего пользования - ООО. При покупке участков в стоимость земли "условно" закладывалась стоимость коммуникаций (разумеется в договоре об этом не написано), в СНТ принимали всех. По сути СНТ было создано, чтоб дать садоводам иллюзию власти. Ну они же сами решали вывозить ли им мусор и чистить ли дороги от снега, будет ли зарплата у их председателя... Когда участки заканчивались (практически все проданы) ООО собиралось уходить. Передать земли общего пользования и коммуникации соглашалось только за отдельную (немаленькую) сумму. А у СНТ то и выбора практически нет.
- Другая вариация предидущей ситуации: все то же самое, только членами СНТ являются только лица, приближенные к продавцу и рядовых садоводов в члены не принимают. Решением общего осбрания членов СНТ принимается решение о приобретении земельных участков под дорогами у ООО (с рассрочкой платежа) и установлении соответствующего целевого взноса (сумма большаы, поэтому тоже взнос оплачивался частями поквартально). Земля переходит в СНТ. Потом принимают в член ывсех желающих. На прием приходили садоводы из ДНП Владимирской области, где размер такого целевого взноса составил около 500 т.р. в год (на 3 года). Оспорить в судебном порядке такое решение не вышло, так как решение было принято, когда рядовых садоводов в члены еще не приняли, а нечлены прав никаких не имели. Сменить власть тоже не вышло. Люди были вынуждены отказываться от участков...
Проблем и их сочетаний на самом деле гараздо больше. Возникали они из-за тех лазеек в законодательстве, которые в 217-ФЗ и попытались перекрыть, например:
- В границы СНТ могут быть включены только участки учредителей. Это означает (в идеале), что без ведома и согласия собственника земельного участка его участок не может быть включен в границы нового СНТ. То есть членами определенного СНТ могут быть только те, кто участвовал в учредительном собрании (ну и те, кто купил в последствии участки у таких учредителей).
- Одни и те же участки не могут быть включены в границы нескольких Товариществ. Это (в теории) исключает создание дублирующих СНТ в рамках одного и того же поля.
- Принятие в члены теперь не зависит от волеизъявления отдельных лиц. Будете ли вы приняты в члены зависит только от правильности заполнения заявления о вступлении в члены и полноты комплекта приложений. Да и срок рассмотрения заявления - месяц. То есть если у одного из учредителей СНТ будет 10 участков, при покупке у него участка, Вы гарантированно сможете стать членом СНТ и получить все соответсвующие права.
- Нечлены платят также и столько же сколько и нечлены. Имеют при это право участвовать в общих собраниях (если в повестке есть вопросы, отнесенные к их компетенции) и оспаривать их в судебном порядке.
Проблема в том, что регламент налоговых инспекций при регистрации СНТ, как юрлица не изменился. Они и по сей день не проверяют наличие земельных участков в собственности учредителей, добровольность участия (да и сам факт участия) учредителей в учредительном осбрании тоже под вопрос не ставится. Безусловно в судебном порядке это решаемо, но пока всех все устраивает...
Проблема вторая - изменения призваны помочь в случае с вновь-создаваемыми СНТ, но не решают всех проблем СНТ, созданных до 2019 года.
Проблема третья - те, кто захочет создать СНТ без всякого злого умысла (например, чтоб газифицировать территорию поселка или обслуживать дороги) тоже упрутся в те же ограничения. Невозвожно добиться присутствия на учредительном собрании собственников всех участков и их согласия на создание СНТ.
Собственники участков в "новых" СНТ, поделитесь своими историями.
Подписывайтесь на наш канал и не пропустите следующую статью!
Дачный Юрист - юридические услуги СНТ, ОНТ, ТСН и садоводам.
Дачный Бухгалтер - аутсорсинг бухгалтерского учета СНТ от 6,5т.р./мес.
Дачный сайт - бюджетные сайты для СНТ.