В предыдущей статье мы подвели итоги 2022 года. Рекомендуем ее к прочтению перед тем, как приступать к изучению текущей статьи.
Сегодня переходим к прогнозу на 2023 год.
Скажем сразу — у нас будет три прогноза, и каждый из них мы будем пытаться смоделировать с учётом тех факторов, которые влияют на экономику в целом и рынок недвижимости в частности.
Наши читатели уже знают, что рынок недвижимости плоть от плоти экономики страны и не является отдельным организмом, живущим по своим «неведомым и непонятным» законам. Как и насколько влияют различные факторы на спрос и ценообразование мы уже разбирали весь прошлый год, в том числе в предыдущей статье Итоги года на рынке недвижимости | Дайджест событий | Отправная точка для прогноза на 2023 год.
Итак, начнём.
ФАКТОРЫ ГРУППЫ 1
В 2022 году произошёл ряд событий, которые повлияли на состояние рынка недвижимости. Все эти факторы влияния без значительных изменений переходят на 2023 год. В этом списке мы перечислим основные из них.
1. Миллионы квадратных метров жилья в новостройках не проданы или не выведены на продажу. Каждый может сам ознакомиться с состоянием дел в своем регионе Реализация квартир в строящихся домах | ЕИСЖС (xn--d1aqf.xn--p1ai).
Это тот объем жилья, который уже построен или в процессе строительства. Наличие непроданных новостроек, на содержание и достройку которых нужны деньги, будет увеличивать конкуренцию и снижать цены на рынке недвижимости ближайшие несколько лет.
2. На вторичном рынке также зафиксировано максимальное количество предложений. Предложение вторичного жилья в РФ выросло до 24,8% | Новости рынка недвижимости | Известия | 04.01.2023 (iz.ru) .
Например, в Москве на вторичном рынке фиксировался максимальный результат по экспозиции квартир в наблюдаемой истории Объемы предложения – максимальные за всю историю рынка. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам октября 2022 года (ners.ru).
3. Руководство экономикой страны будет находиться в тех же руках, что и ранее. Это, в том числе, может значить, что вместо развития национальной экономики мы будем по старой схеме тратить деньги на импортные товары Тотальный запрет: Хазин раскрыл самое вредное решение Центробанка - Рамблер/финансы (rambler.ru).
Если при наличии сверхдоходов от продажи полезных ископаемых у страны была возможность не замечать внутренних проблем, то при сохранении аналогичного подхода в текущей ситуации экономическое положение каждого из нас будет только ухудшаться.
4. У сотен тысяч соотечественников пропали или уменьшились доходы в связи с уходом иностранных компаний. Персонал нон грата :: Экономика :: Газета РБК (rbc.ru).
5. Сотни тысяч соотечественников с высоким уровнем дохода покинули Россию. Точное их число установить крайне сложно, даже в Кремле не владеют информацией В Кремле перенаправили вопрос о числе уехавших из России: Политика: Россия: Lenta.ru.
6. В стране осталось крайне мало незакредитованных граждан, или граждан с доходами, которые позволяют приобретать недвижимость. Именно этими причинами вызвано количество отказов по ипотеке почти каждому второму. «Возможность для отбора». Спрос на ипотеку растет, но банки отказывают почти каждому второму - Газета.Ru (gazeta.ru).
Кроме того, банки начали активно повышать ставки по ипотечным кредитам, не взирая на ставку ЦБ РФ. Причина – общее состояние неопределённости и иные риски Окна роста: какие банки повышают минимальные ставки по ипотеке | Москва | ФедералПресс (fedpress.ru). Каждый знает, насколько важна роль ипотеки в поддержании цен на недвижимость, и заново мусолить эту тему мы не видим смысла.
Прогноз с учетом факторов группы 1
В случае, если в 2023 году на рынок недвижимости будут действовать только факторы Группы 1, то можно ждать зеркального повторения результатов 2022 года. Что это значит? Снижение цен на рынке недвижимости будет постепенным, без резких скачков.
Уровень снижения цен в 1,5-2% в месяц — это вполне себе рабочий прогноз, который повторит сценарий прошлого года. То есть по итогу года снижение цен может составить 18-20%.
На этом можно было бы и остановиться, однако в течение 2022 года появилась еще группа факторов.
ФАКТОРЫ ГРУППЫ 2
В течение 2022 года произошло много событий, о которых у нас не достаёт данных или экономика ещё не успела ощутить все последствия. Любой из этих факторов вместе или по отдельности способен значительно усилить негативное влияние факторов первой группы.
1. Нет точной информации по реальному ущербу от уже введённых санкций на экономику РФ. Например, большинство прогнозов по росту цен на нефть находятся в зоне неопределенности, а именно на них строилась немалая доходная часть бюджета на ближайшие годы Бюджету грозит недолив – Газета Коммерсантъ № 1 (7446) от 09.01.2023 (kommersant.ru).
Несмотря на то, что потолок цен на нефть был установлен в 2022 году, только в 2023 году экономика столкнётся с последствиями. Время покажет, удастся ли «нашим искандерам» посмеяться, или будет иной результат.
Газовый рынок в текущей ситуации является точно таким же потерпевшим, как и нефтяной. В Германии один за одним строят терминалы для приема СПГ В Германии открыли второй терминал по приему СПГ (tass.ru). Неизвестно, насколько снизятся доходы крупнейшего налогоплательщика Газпрома в 2023 году.
2. Нет точной информации по расходам на СВО и о том, как они реально повлияют на экономику в 2023 году. Известная информация внушает беспокойство. Госбюджет-2023: беспрецедентные расходы на силовиков и оборону — Последние новости России и мира сегодня | Новые Известия (newizv.ru).
Не окажется ли так, что многие бюджетные расходы будут секвестированы в связи с необходимостью продолжения СВО, что неизбежно скажется на доходах каждого из нас?
Если кто-то думает, что это шуточки, то он ошибается. Многие успели забыть, что такое неплатежи. Так вот – задержки платежей, в том числе коммерческим предприятиям за выполненные работы, и бюджетникам, могут стать бичом 2023 года. Особенно внимательно рекомендуем отнестись к этой проблеме жителям дотационных регионов.
3. Данные по безработице вызывают больше вопросов, нежели ответов Росстат зафиксировал новый исторический минимум безработицы в стране в ноябре (interfax.ru).
4. Кроме того, закрыты данные по газу, нефти, углю, бурению. ЦДУ ТЭК закрыло данные по газу, углю, нефтепереработке и бурению (interfax.ru). Данные за предыдущие периоды известны, а вот текущие остаются за кадром.
Ни для кого не секрет, что экономический рост страны в последние десятилетия был плотно привязан к росту доходов от продажи полезных ископаемых. Из-за отсутствия данных обычному человеку на сегодня невозможно понять, насколько реально снизились доходы по этим направлениям.
5. Ну и, конечно, возможное влияние ипотечных квартир на рынок недвижимости. Те заемщики, которые не смогут платить по счетам из-за ухудшения финансового положения, могут массово начать выставлять квартиры на продажу. Для этого созрели все условия.
За несколько последних лет в ипотечное кредитование были вовлечены миллионы заёмщиков, которые купили недвижимость по завышенным ценам прошлых лет. Такие кредиты характеризуются высокими ежемесячными платежами, которые становятся неподъемными в условиях инфляции.
Напомним, что инфляция — это не подорожание товаров, а обесценивание денег. То есть ситуация, при которой сегодня потребитель купит на 100 рублей меньше товаров, чем вчера. Нужно на что-то жить, а заработки не растут, а снижаются.
Рынок аренды уже переживает тяжёлые времена «Сдам квартиру киргизам с котами»: в Москве рухнул рынок аренды - МК (mk.ru). Еще в прошлом году было сложно возмещать расходы по ипотеке за счёт сдачи недвижимости в аренду. Неизвестно, удастся ли затянуть пояса и пережить 2023 год, не избавляясь от ипотеки.
Прогноз с учетом факторов группы 2
Если на факторы Группы 1 начнут давить факторы Группы 2, то снижение цен на недвижимость неизбежно усилится. 30-40% от цен декабря 2022 года – может быть вполне реальным снижением цен, тем более что предложение скидок в 30% для тех, кто готов заплатить за новостройки наличными, мы уже видели в декабре 2022 года. Какие скидки на квартиры в новостройках Москвы предоставляют перед Новым годом (rbc.ru)
К сожалению, факторы двух первых групп не являются исчерпывающими по влиянию на рынок недвижимости. По ним в публичном доступе можно найти хоть какую-то информацию, которую можно верифицировать.
Есть еще третья, самая важная и опасная группа, данные по факторам которой находятся в зоне полной неопределённости.
ФАКТОРЫ ГРУППЫ 3
Это фундаментальные факторы, которые прямым образом влияют на экономику в целом и рынок недвижимости в частности. Нам неизвестны даты, результат и последствия этих событий. Тем не менее, нет сомнений в том, что они могут произойти в ближайший или последующий год
1. Нет информации, с каким результатом и в какой срок будет закончена СВО. При этом, у нас нет ответа на вопрос, какие именно выгоды и потери получит Россия в зависимости от исхода СВО.
Точно известно, что те рынки, на которых РФ привыкла зарабатывать сверхприбыль, на ближайшие годы потеряны вне зависимости от результата.
Также отсутствует образ будущего, при котором в случае достижения всех поставленных в СВО целей, экономическая ситуация в стране улучшится. И нет никаких сомнений, что ситуация сильно ухудшится, если по каким-то причинам цели СВО достигнуты не будут.
2. Нам неизвестно о наличии законодательного акта, прекращающего мобилизацию. В случае её активного возобновления, удар может быть нанесен как по рынку недвижимости, так и по экономике в целом.
3. Нет информации о планах недружественных государств, связанных с предоставлением новых видов техники Украине. Ограничения 2022 года снимаются уже сейчас. Та техника, которая была недоступна противнику в прошлом году, начинает активно поставляться Украине.
Неизвестно, остались ли какие-то ограничения на поставки техники. Ведь в случае предоставления противнику более дальнобойной техники, привлекательность недвижимости в различных регионах, в том числе и столице, может существенно измениться.
4. Текущая политическая обстановка не вызывает сомнений, что санкционная политика недружественных государств в отношении России будет только усилена. На сегодня нет информации по количеству новых санкций, их объему, направлению, дате введения и ущербу, которые они могут нанести экономике РФ.
5. Нет информации о том, какие новые способы поддержки застройщиков сможет пролоббировать Министерство строительства, в случае если экономика это позволит. Точно также нет никаких гарантий, что текущая поддержка застройщиков будет сохранена, при условии изменении обстановки с санкциями и по результатам СВО.
Необходимо понимать, что любые гарантии поддержки в нестабильной внешнеполитической обстановке не являются постоянными и могут быть отменены в любой момент по причине необходимости перенаправления доходов по другим направлениям.
Прогноз с учетом факторов группы 3
Любой из факторов третьей группы, а также все они в совокупности способны вызвать лавинообразное обрушение цен на рынке недвижимости как в целом по стране, так и её отдельных регионах.
У каждой системы есть запас прочности. И то, что выдержало 2022 год, не обязательно выдержит события 2023 года. Прошлый год мы держались на старых запасах. В 2023 году наша жизнь может измениться коренным образом.
Высокие цены на недвижимость, поддерживаемые за счёт ипотеки — это прерогатива успешной экономики, в которой есть сверхприбыль и группы населения, которых можно кредитовать.
Недвижимость — это товар, который имеет ценность исключительно на конкретной территории. Чем больше доходов генерирует экономика, тем цены выше. Следовательно, чем меньше доходов генерирует экономика — тем цены на недвижимость ниже.
Проблемы в экономике, помноженные на риски СВО, создают возможность крайне негативного прогноза на 2023 год, в рамках которого цены могут снизиться более, чем на 50%.
Наблюдение за рынком недвижимости в рамках СВО, в том числе в сопредельных государствах, показывает, что на какой-то момент в более удалённых регионах цены на недвижимость могут спекулятивно вырасти за счёт желающих сменить регион проживания. Тем не менее, это единственная возможность для роста, которой не стоит радоваться.
Хотим заметить, что наши прогнозы исключают ситуацию, при которой цены на недвижимость будут ниже цены буханки хлеба. При любом ухудшении экономической ситуации на нашей территории, с её климатом недвижимость всегда будет стоить дорого по отношению к другим товарам, произведённым на нашей территории.
Россия — не Африка и не Индия, где можно построить шалаш и жить в нём без отопления и других удобств.
А вот по отношению к импортным товарам стоимость недвижимости изменится. Хотя это уже и происходит на наших глазах. Еще каких-то пару-тройку лет тому назад было невозможно представить, что машина (за исключением самых люксовых) будет стоить дороже квартиры в Москве. Сейчас – запросто.
Поддержание текущих цен на недвижимость объективно невозможно в стране, где из-за падения экономики и других рисков стоимость труда снизится, а кредитование станет роскошью.
Дополнение
Тем, кто скажет «вы не учли этого или забыли про то», хотим напомнить, что выводы в нашем журнале делаются на системной основе. Формат одной статьи слишком мал для того, чтобы вместить в неё все аспекты и доводы, на которых мы основывались.
Полистайте журнал, там много интересных материалов, которые помогут понять сделанные нами выводы.
Ну а поклонникам математических моделей, которые включают в себя графики, диаграммы и основываются на десятках различных данных, можем сказать одно. Хотите такой прогноз — делайте его сами. А мы на него посмотрим и вместе над ним посмеемся.
Ведь сделать подобный математически выверенный прогноз в условиях стольких неизвестных — это задача ничуть не проще решения гипотезы Пуанкаре. А практика показывает, что среди тех, кто занимается недвижимостью (и даже экономикой, кстати) нет математиков уровня Перельмана.
Надеемся, что представленные модели прогнозов помогут вам выбрать правильную стратегию поведения на рынке недвижимости в 2023 году. При этом, важно понимать, что наши прогнозы не являются инвестиционной стратегией сами по себе. Они созданы для того, чтобы читатель мог разработать собственную стратегию поведения на рынке с учётом представленных нами факторов, событий и выводов, если он сочтет их убедительными.
И еще важное предостережение для читателей
В последние дни прошлого года и в начале текущего в сеть выплеснулось огромное количество текстов, в которых содержались «прогнозы на 2023 год по рынку недвижимости».
Мимо темы не смогли пройти даже те, кто весь год писал про криптовалюту или автомобили. Ведь у нас почти каждый в своём роде эксперт по недвижимости, не правда ли? Тем более, что сейчас отметиться на теме недвижимости — это быть в интересном тренде. Рынок недвижимости на слуху и переживает кризис.
Во время любого бума и кризиса на любом рынке подобная активность высказывающихся носит системный характер. Если цены на что-то растут, то «хайпануть» на успехе пытаются многие. При успехе из каждого утюга доносятся мантры типа «нет на свете более надёжного актива, который никогда не падает в цене».
Во время кризиса происходит похожее — только со знаком минус. Бесконечное число экспертов начинают выдавать мнения и предсказания, которые с целью придания себе авторитета называет «прогнозами».
Всё это вовсе не так безобидно, как может показаться на первый взгляд. Поскольку читатели зачастую воспринимают предсказание за чистую монету — особенно, если оно исходит от человека значимого, важного или которому доверяют. Взяв такой недопрогноз за основу, можно выбрать неправильную стратегию поведения на рынке и потерять много денег.
Небольшая ретроспектива и пример
Разберем это на примере на 2022 год от Хуснуллина М.Ш., который он сделал в марте прошлого года.
Во время проведения брифинга Правительства РФ г-н Хуснуллин высказался на тему того, что будет происходить с ценами на недвижимость. Брифинг — это не разговоры в кулуарах, а официальное мероприятие с официальными заявлениями. В нашем блоге мы по горячим следам разбирали его прогноз в отдельной статье Что будет с ценами на недвижимость в 2022 — РАЗБОР ОФИЦИАЛЬНОГО ПРОГНОЗА ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ от 31 марта 2022.
В ответ на вопрос, как поведут себя цены на недвижимость, Марат Шакирзянович сказал следующее:
Поэтому в среднем, мы считаем, глобального роста не будет, но на уровне инфляции или чуть ниже рост будет происходить».
На дату указанного заявления официальный прогноз по инфляции на 2022 год был в районе 5-6%. Это значит, что цены на недвижимость должны были вырасти по итогам года на 2,5-3% минимум. Ведь слова «чуть ниже» не применяются к показателям, которые больше 50% от исходных.
Теперь представьте себя на месте человека, который на основании прогноза г-на Хуснуллина построил стратегию распоряжения недвижимостью. Сколько бы потерял этот человек, может сосчитать каждый, ведь итоги 2022 года доступны для ознакомления.
При этом, на сделанном в марте прогнозе г-н Хуснуллин не остановился. Уже в августе 2022 года он заявил, что спрос снизится на 10-20% в текущем году Хуснуллин спрогнозировал снижение спроса на жилье в 2022 году до 20% — РБК (rbc.ru). Необходимо заметить, что не было никаких поправок и пояснений к предыдущему прогнозу. Одни цифры были изменены на другие без каких-либо пояснений, почему это произошло и что изменилось в позиции эксперта.
Мы разобрали ситуацию на основе прогноза высокопоставленного чиновника для того, чтобы стало ясно, насколько в информационном поле сильны злоупотребления с мнениями и предсказаниями. И как легко они маскируются под прогнозы за счёт того, что их произносит лицо, которому доверяют или следует доверять. Да и не хотелось бы предполагать, что глава строительной отрасли может выдавать в эфир не прогноз, а мнение/предсказание.
Для мнений и предсказаний характерно, что они содержат крайне узкую аргументацию, практически без опоры на факты. И часто не содержат в себе ничего, кроме выводов, которые опираются на мнимый или реальный авторитет лица, делающего прогноз. Считается, что по какой-то причине люди должны верить ему на слово, без аргументов.
Изучая публикации и ориентируясь на них, важно проверять их на аргументацию.
Желаем вам всего доброго. До встречи! И не забывайте лайк)