Актуальные проблемы жилищного права

1. МЕСТО ЖИЛИЩНОГО ПРАВА В СИСТЕМЕ РОССИЙСКОГО ПРАВА

Жилищное право — это комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Жилищное право регулирует отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Особенность жилищного права как отрасли права заключается в том, что многие нормы этого права смежные с нормами гражданского, административного, земельного, финансового права, поскольку те и другие регулируют одни и те же отношения. Однако жилищно-правовые нормы направлены не на урегулирование управленческих, имущественных, кредитных и иных отношений, а на обеспечение удовлетворения потребности граждан в жилье.

Общественные отношения, регулируемые нормами жилищного права, возникают по поводу особого материального объекта — жилища (жилого дома, квартиры, комнаты), специально предназначенного для проживания граждан.

Для жилищных отношений характерен и особый круг их субъектов. Участниками жилищных отношений являются с одной стороны, жилищные органы, функции которых выполняют соответствующие государственные, муниципальные и другие органы, и жилищно-эксплуатационные организации, а с другой стороны, граждане, выступающие в качестве собственников жилых помещений, их нанимателей, поднанимателей, временных жильцов и т. д.

Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях права. Для отношений пользования жилыми помещениями характерен гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставление) жилья, управления жилищным фондом — метод административного права (метод власти-подчинения).

Жилищное право, являясь отраслью права, имеет свою систему, складывающуюся из правовых институтов, включающих в себя правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений. Центральным институтом жилищного права является институт найма жилых помещений, действие которого распространяется на использование для проживания граждан значительной части жилых помещений.
2. ПРЕДМЕТ И МЕТОД РЕГУЛИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Жилищное право можно трактовать с позиций широкого и узкого толкования. Таким образом, жилищное право (широко) – это комплексная отрасль, в которой объединяются нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Данное определение следует из смысла самого жилищного законодательства и нигде нормативно не указано.

Жилищное право (узко) – это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

Предметом жилищного права являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда. Жилищное право не является самостоятельной отраслью права, а относится к комплексным отраслям, то есть содержит (объединяет) правовые нормы различных отраслей: гражданского, административного, земельного и др. Как комплексная отрасль права, жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и равенстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья используется в основном административно-правовой метод. Жилищное право взаимодействует с другими отраслями российского права и, в частности, с конституционным правом, поскольку Конституция Российской Федерации является юридической основой жилищного законодательства Российской Федерации.
Так, ст. 40 Конституции Российской Федерации в числе основных прав и свобод человека и гражданина провозглашает право на жилище. В Конституции также установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40, ч. 1), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40, ч. 2) и т. д. В соответствии с Конституцией Российской Федерации (ст. 72) жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилищное право тесно связано с гражданским правом Российской Федерации.
В Гражданском кодексе Российской Федерации определяются основные понятия жилищного права, устанавливается общий порядок заключения и оформления договоров найма, их виды, обязанности нанимателя и т. д. Жилищное право конкретизирует и детализирует положения Гражданского кодекса Российской Федерации.
Жилищное право взаимодействует с административным правом в вопросах ответственности за нарушение жилищного законодательства, распределения и учета жилищного фонда, его эксплуатации и т. д. Жилищное право связано с финансовым правом в вопросах налогообложения в сфере жилого фонда и осуществления коммунальных и иных платежей. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые называются "жилищными отношениями".

Само понятие жилищных отношений можно определить следующим образом: жилищные отношения – это совокупность общественных отношений, складывающихся в жилищной сфере.

В ст. 4 гл. 1 Кодекса впервые установлен перечень жилищных отношений, т.е. отношений по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

пользования общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; оказания коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

К числу общественных отношений, входящих в предмет жилищного права, относятся жилищные отношения, складывающиеся по поводу: управления жилищным фондом; учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; владения, пользования и ограниченного распоряжения жилым помещением, предоставленным гражданину (не собственнику) для проживания за плату; эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда и др.

Особенность их: складываются по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания.

В жилищном законодательстве, например, ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики" указаны также некоторые иные отношения – складывающиеся по поводу собственности в жилищной сфере, земельные, кредитные, налоговые и др. Однако их упоминание в законодательстве вовсе не означает, что эти отношения являются жилищными. Жилищное законодательство не сможет регулировать эти отношения как в силу специфики их структуры, содержания и некоторых иных "юридических моментов".

Методом называется специфический для данной отрасли права способ (прием) правового регулирования. Метод ЖП – комплекс способов правового регулирования жилищных ПО в ЖП, вообще. В действительности, метод ЖП не конкретизирован, т. к. заимствуется из других отраслей права.

Метод жилищного права является императивно - диспозитивным и обладает такой спецификой в силу того, что сами жилищные отношения неоднородны, так как жилищное законодательство регулирует:

Во-первых, отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом) – тем самым проявляется императивная черта метода;

Во-вторых, отношения, которые складываются на началах равенства их участников (например, пользование жилым помещением) – тем самым проявляется диспозитивная черта метода.

3. ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА И ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ

Источники - это нормативные акты, изданные органами государственной и муниципальной власти РФ и содержащие правовые нормы, регулирующие жилищные правоотношения.

Существует несколько оснований классификации: по вертикали: федеральные акты, акты субъектов РФ и акты органов местного самоуправления; по предмету регулирования: общие и специальные; по направленности правового регулирования: материальные и процессуальные.

Наибольшее значение имеет классификация в зависимости от их юридической силы: Конституция РФ; федеральные законы РФ; указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ; нормативные акты федеральных органов власти; законы и иные нормативные акты субъектов РФ; нормативные акты органов местного самоуправления.

1) Конституция - является правовой основой жилищного законодательства, относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и субъектов РФ;

2) Жилищный кодекс;

3) ФЗ РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ". Содержит правила приватизации жилищного фонда РФ и является правовым основанием для изменения формы собственности на конкретном жилом помещение у конкретного лица.

4) Градостроительный кодекс - определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на соблюдение требований охраны окружающей среды, регулирует вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила.

5) Закон РФ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ", обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

6) ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

7) Гражданский кодекс РФ, в частности глава 35 "Наем жилого помещения".

8) Кодекс об административных правонарушениях РФ – содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, за нарушение правил пользования этими помещениями, содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.

9) ФКЗ РФ регулирует правовое положение, в частности, земель поселений.

10) Постановления Правительства РФ и Указы Президента РФ.

11) Постановления Пленума Верховного Суда РФ. Не входят в систему Жилищного права, однако являются обязательными для исполнения всеми судами в РФ постановления и разъяснения Пленума ВС РФ.

4. КОНСТИТУЦИОННЫЕ ПРАВО ГРАЖДАН НА ЖИЛЬЕ

Проблемы сущности и содержания права граждан на жилище всегда (и особенно в последнее время) являлись предметом серьезного внимания российских правоведов.

Конституция РФ (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи».

По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом; вместе с тем конституционные положения о праве на жилище (ст. 40 и др.) являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями и т. п. Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к несколъким основным юридическим возможностям: возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением на условиях договора найма, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, путем индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений (домов) по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и по другим основаниям, предусмотренным законодательством; возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище, — путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами; другими лицами — путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств с привлечением денежных субсидий государства и кредитов банка; возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина — собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора; обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека; обеспечение недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище.

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны и нормы Конституции РФ о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенности частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.

Право на жилище согласно ст. 17 Конституции РФ принадлежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве это свойство права на жилище проявляется, в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в законе учитываются их особые интересы.

Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ это право неотчуждаемо: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе.

Конституционное право на жилище означает прежде всего право гражданина иметь жилище для проживания.

Главным содержанием права на жилище является гарантированное Конституцией РФ и другими законами право пользования жилищем, а также право распоряжаться им в определенных пределах в своих интересах и в интересах своей семьи.

Право на получение гражданами жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования реализуется в основном в правоотношениях административно-правового и гражданско-правового (договорного) характера, а в домах частного жилищного фонда — в отношениях гражданско-правового характера. Гражданский кодекс РФ (ст. 288) прямо предусматривает право собственника сдавать жилое помещение для проживания другим лицам на основе договора.

По мере осуществления жилищных программ будет расширяться содержание права на жилище, оно будет дополняться новыми моментами, охраняться новыми материальными и юридическими гарантиями.

В качестве одного из важнейших социально-экономических прав право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России. Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением прежде всего малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Важное значение имеет выяснение вопроса о правовом механизме реализации конституционного положения о праве на жилище. Этот вопрос является частью более общего вопроса о природе и механизме действия конституционных норм: конституционные нормы, закрепляющие социально-экономические права граждан, в частности право на жилище, действуют в конечном счете через нормы соответствующих отраслей права; нормы отраслевого законодательства конкретизируют нормы Конституции и непосредственно регулируют поведение граждан, должностных лиц и органов государства; статьями Конституции РФ надлежит руководствоваться непосредственно и при разрешении конкретных вопросов, в том числе при рассмотрении конкретных дел в судах.

Общие положения Конституции о праве на жилище не требуют дополнительной регламентации в законе. Вместе с тем ст. 40 Конституции РФ предполагает, что отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих соответствующий правовой механизм, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав.

Так, в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ говорится о предоставлении жилища бесплатно или за доступную цену не только малоимущим, но и «иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище». Такие положения Конституции реализуются в конкретных 32 законах, иных нормативных правовых актах, через которые конституционное право на жилище как одно из основных прав взаимодействует и проявляется с нормами отраслевого законодательства: жилищного, гражданского, административного и др.

5. ГОСУДАРСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

Основным органом управления жилищного фонда, является Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, в составе которого входят Департаменты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и по жилищной политике.

Основными задачами Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства являются: разработка основ федеральной политики в области строительства, жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства и землепользования, жилищной политики; разработка механизмов формирования рынка доступного жилья для реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище; разработка механизмов формирования рынка жилищных и коммунальных услуг в рамках реформы жилищно-коммунального комплекса; разработка механизмов увеличения объемов и повышения безопасности строительства объектов жилищно-гражданского и промышленного назначения; выработка государственной политики в сфере технического регулирования в области строительства и промышленности строительных материалов, эксплуатаций зданий, а также в сфере ценообразования и сметного нормирования в строительстве с подготовкой предложений по нормативному регулированию в данных сферах

Департамент в соответствии с возложенными на него задачами в установленном порядке осуществляет следующие функции: разрабатывает и представляет руководству Министерства для внесения в Правительство Российской Федерации проекты, а также предложения по совершенствованию действующих законодательных и иных нормативных правовых актов в области жилищной политики, строительства, жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства и землепользования; участвуют в разработке проектов федеральных законов и других нормативных правовых актов Российской Федерации по вопросам бюджетной, налоговой, социальной, финансово- кредитной политики в установленной сфере деятельности, формирование рынка жилья и жилищно-коммунальных услуг, охраны памятников истории и культуры; согласовывает проекты нормативных правовых актов других федеральных органов исполнительной власти в сфере жилищной политики, строительства, жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства и землепользования; подготавливает проекты федеральных целевых программ и вносит изменения и дополнения в существующие федеральные целевые программы в области жилищной политики, строительства, градостроительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, контролирует и координирует указанные вопросы в федеральных целевых программах, разрабатываемых другими федеральными органами исполнительной власти, участвует в формировании Федеральной адресной инвестиционной программы; методологически и методически обеспечивает разработку и корректировку региональных и муниципальных программ в области жилищной политики, строительства, градостроительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства организует выполнение научно-исследовательских и проектно-изыскательных работ в области жилищной политики, строительства, жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства и землепользования; содействует формированию саморегулируемых организаций в жилищном, коммунальном и строительных секторах.

В области жилищной политики Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства: разрабатывает и сопровождает прохождение актов жилищного законодательства Российской Федерации в Правительстве Российской Федерации и палатах Федерального Собрания Российской Федерации; подготавливает и вносит предложения о внесении изменений и дополнений в жилищное законодательство, ведет работу по уточнению действующих постановлений Правительства Российской Федерации и иных нормативных правовых актов в жилищной сфере; ведет мониторинг рынка жилья; содействует развитию ипотечного жилищного кредитования, формированию институтов ипотечного рынка; разрабатывает механизмы снижения финансовых рисков при приобретении жилья гражданами с использованием накопительных схем; вырабатывает предложения по нормативному правовому обеспечению формирования системы управления многоквартирными жилыми домами.

В области управления жилищным фондом и его эксплуатации Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства: разрабатывает механизмы формирования рынка жилищных услуг, стимулирует развитие конкуренции в сфере предоставления указанных услуг и управления жилищным фондом, обеспечивает осуществление мер по конкурсному отбору подрядных организаций на выполнение работ по обслуживанию и ремонту, а также управление жилищным фондом; подготавливает проекты федеральных стандартов оплаты жилищно-коммунальных услуг, стандартов качества жилищно-коммунальных услуг, формирует принципы управления и эксплуатации недвижимости в жилищном секторе; ведет мониторинг жилищного сектора; разрабатывает методологию и принципы проведения экспертизы обоснованности цен и тарифов в жилищном секторе, методику расчета цен на услуги по содержанию и ремонта жилья, за наем жилых помещений, а также тарифы на коммунальные услуги; разрабатывает меры и механизмы бюджетной поддержки программы финансового оздоровления предприятий жилищно-коммунального хозяйства; разрабатывает меры и пути ликвидации ветхого и аварийного жилья.

Ст. 20 ЖК РФ предусмотрено положение, в соответствие с которым сохранность жилищного фонда, его надлежащее использование, должный уровень обслуживания граждан, контроль за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями, возлагаются на специально уполномоченные на то федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Городская администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения: организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности; распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда, решает вопросы продажи домов и квартир, использование нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам; осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, объектов коммунального хозяйства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания, обеспечивает бесперебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов водо-, тепло-, энергоснабжения.

Районная администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения: организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности; распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда; решает вопросы о продажи домов и квартир, использования собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам; осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, всех объектов коммунального хозяйства, обеспечивает бесперебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения.

Поселковая, сельская администрация в области строительства, жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения: организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли и общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности; распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, едет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда; решает вопросы продажи домов и квартир, использование нежилых помещений аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам.

6. УЧАСТИЕ СУБЪЕКТОВ РФ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРОЙ

Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

Органами государственной власти субъектов РФ являются законодательные органы государственной власти и главы исполнительной власти субъектов Федерации, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов РФ.

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся: государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации; определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации; установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации; определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации; признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания; определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 34 ФЗ от 6.10.2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация, контрольный орган муниципального образования, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: учет муниципального жилищного фонда; установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда; предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения; согласование переустройства и перепланировки жилых помещений; признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания; осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, жилищным кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

7. РЕФОРМА УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

Реформа жилищно-коммунального хозяйства является острой социальной проблемой и одним из приоритетных направлений социально-экономического развития субъектов Российской Федерации. Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой многоотраслевой комплекс производства услуг, затрагивающий интересы каждого человека, влияющий на его жизненный уровень в зависимости от стоимости и качества услуг. Повышение устойчивости, надежности и финансовой стабильности жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения, помощь государства в решении жилищных проблем граждан - задача политическая, требующая неотложного решения.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства - это процесс активизации граждан, побуждение жителей через жилищную сферу к участию в экономических преобразованиях, наконец - это процесс консолидации общества.

ЖКХ реформа проводится правительством Российской Федерации и подразумевает модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации и Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., многоквартирный дом представляет собой коллективную собственность всех собственников помещений. Получается, что жильцы квартир владеют домом в целом, а не только своей жилой площадью. И, следовательно, они должны нести ответственность за его состояние и своевременно осуществлять капитальный ремонт. Основной проблемой здесь стало то, что дома передавались собственникам в крайне плачевном состоянии. На проведение капитального ремонта требовались огромнейшие суммы, которых у собственников не было. Также у жильцов не было и навыков управления. Основным проводником реформы стала государственная корпорация - Фонд содействия реформированию ЖКХ. Он был создан по решению Правительства РФ от 21.07.2007г.

Основные направления реализации реформы ЖКХ: перевод отрасли коммунального хозяйства в рамки рыночных отношений; привлечение частного бизнеса; избавление отрасли от монополий; стимулирование конкуренции; повышение качества ком. услуг; модернизация комплекса ЖКХ; формирование института эффективного собственника; переселение жильцов из аварийного жилья; проведение капитального ремонта многоквартирных домов; внедрение энергоэффективных технологий; поддержка льготных слоев населения, осуществление соц. защиты.

8. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

9. ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

10. РЕГИСТРАЦИЯ ГРАЖДАН ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА И ПРЕБЫВАНИЯ

Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 08.12.2020) "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"

Статья 5. Регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания и снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания

Место жительства - это жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома, а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Место пребывания - это гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, и в котором он проживает временно.

Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а также перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждаются Постановлением Правительства Российской Федерации.

Органами регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации являются органы внутренних дел, а в остальных населенных пунктах - местная администрация. Регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания производится без снятия с регистрационного учета по месту его жительства. Регистрация и снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, на туристской базе, в больнице, другом подобном учреждении производятся по его прибытии и выбытии администрацией соответствующего учреждения.

Органы регистрационного учета в трехдневный срок со дня поступления документов регистрируют в установленном порядке граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания. Гражданин Российской Федерации, изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме. Срок регистрации тот же, что и при регистрации по месту пребывания.

11. ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру, включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т. п.

В зависимости от форм собственности выделяются следующие фонды: частный, государственный, муниципальный.

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности району, городу, поселку, другим муниципальным образованиям и входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, включая жилые дома и жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений (т. е. их «ведомственный фонд»).

12. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УЧЕТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Все жилые помещения в РФ подлежат обязательному государственному учету. Форма собственности жилого помещения не влияет на необходимость учета. Частный жилой фонд учитывается наравне с государственным и муниципальным.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301)).

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее – БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Бухгалтерский учет жилищного фонда осуществляется на основании и в соответствии с положениями Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иных нормативно-правовых актов.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ.

Требования, предъявляемые к жилому помещению.

Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ[18] жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.

Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.

Жилое помещение должно отвечать техническим требованиям и требованиям пожарной безопасности

Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств.

Жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного пользования. Основное число жилых помещений предназначено для постоянного пользования. Другие же помещения изначально предназначаются для их временного использования (гостиницы, общежития).

13. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Распоряжение - это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу.

14. ГК РФ СТАТЬЯ 209. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

15. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Право собственности на жилые помещения в объективном смысле – это совокупность правовых норм, регулирующих правоотношения по владению, пользованием и распоряжением собственника принадлежащим ему жилым помещением, а также по устранению вмешательства в сферу его хозяйского господства. Право собственности в субъективном смысле - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться, распоряжаться и устранять вмешательство в сферу его хозяйского господства. Основания возникновения права собственности: первичные – право собственности возникает впервые; производные – наличие правопреемства.

Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К ним относятся: строительство жилого дома, право собственности, на которое возникает с момента государственной регистрации; приобретение права собственности в силу приобретательной давности; приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество; приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи.

Производные способы - те, при которых происходит передача права собственности на жил. помещения от одного лица другому. К данной группе относятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилых помещений по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к его правопреемникам, и др.

Приобретательная давность - такой способ приобретения жилья в собственность, когда лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение 15 лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации

16. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается: при отчуждении имущества; при отказе собственника от права собственности; при гибели или уничтожении имущества; при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных в законе: как правило, речь идет о принудительном изъятии как возмездном, так и безвозмездном: реквизиция, конфискация, обращение взыскания на имущество должника, прекращение общей собственности.

Среди оснований прекращения следует выделить ряд специфических: ст. 293 ГК РФ Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (Название статьи уже содержания), в которой в качестве оснований прекращения названы: использования жилого помещения не по назначению; систематическое нарушение прав и интересов соседей; бесхозяйственное обращение с жильем, связанное с разрушением и порчей жилого помещения.

При наличии указанных оснований ОМСУ предварительно предупреждает собственника о необходимости устранить нарушения, в противном случае обращается в суд с требованием о прекращении права собственности. Помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Судебная практика долго отсутствовала, соотношение со ст. 29 ЖК РФ, в последние годы появились примеры в т.ч. в Самарской области (Истцы комитеты по управлению имуществом районных администраций, основание – разрушение).

Ст.32 ЖК РФ: Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ); выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ); изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

17. ОЦЕНКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Право проводить расчеты возлагается на специалистов, которые несут ответственность за свои действия в соответствии с Законом РФ от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Этот нормативный акт регламентирует основные аспекты оценки имущества.

Ст. 15 Жилищного кодекса РФ устанавливает требования, которым должны соответствовать жилые помещения. К основным относится пригодность для проживания и изолированность. При оценке недвижимости жилыми считаются следующие виды зданий: квартиры - на их стоимость влияет: материал и технология строительства, этажность и местоположение дома, полезная площадь; комнаты: кроме вышеупомянутых факторов учитывается техническое состояние соседних помещений и возможность добрососедства; таунхаусы: оценивается местоположение, земельный участок и класс строительства (бюджетный, типовой, элитный), инфраструктура, износ здания и стоимость его обслуживания; частные дома - сновные ценообразующие факторы: местоположение, форма и вид разрешенного использования участка, на котором расположен дом. Оценка жилых зданий выполняется так же, как для таунхауса.

Аспекты оценки жилья. В отличии от кадастровой стоимости (КС), которая определяется массовым методом и служит единой базой для налогообложения, рыночная оценка жилого помещения учитывает индивидуальные особенности строений

Оценка рыночной стоимости дома включает особенности земельного надела. В этом случае к факторам, которые повышают его стоимость, относят правильную форму участка, ровный рельеф, размер более 3 соток, наличие подъездных путей.

Кто имеет право выполнять оценку. Оценочная стоимость дома или квартиры устанавливается на основании договора между заказчиком и оценщиком. Проводит оценку исполнитель, который: прошел профессиональное обучение; сдал квалифицированный экзамен; оформил страховой полис; состоит в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Комплект документов для проведения процедуры. Оценка жилого помещения выполняется не только на основании визуального смотра. Поскольку специалист анализирует правоустанавливающие документы, заказчик должен предоставить достаточный объем данных. Таковым считается пакет документации, при котором использование дополнительных сведений не приведет к существенному изменению характеристик жилья.

Как правило, нужны документы для оценки дома или квартиры, содержащие сведения: о виде собственности (частная, совместная долевая) и обременениях; об ожидаемых затратах и доходах; об основных характеристиках помещения или условиях, при которых они достижимы.

От чего зависит стоимость дома. На цену недвижимости влияют 2 группы факторов – внешние и внутренние. К первой относится район, инфраструктура и окружение. Ко второй – техническое состояние, планировка и площадь.

18. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И СДЕЛОК С НИМ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Регистрация осуществляется согласно ст. 131 ГК РФ: Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Государственная регистрация прав производится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. После государственной регистрации права на жилое помещение новые собственники приобретают право собственности и имеют возможность распоряжаться жилыми помещениями.

Непосредственно функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Требование о государственной регистрации сделок с жилыми помещениями не является абсолютным для любых видов сделок с жилыми помещениями, под регистрацию не подпадают права, возникающие из договора коммерческого, социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).

В отношении наиболее распространенных договоров — купли-продажи и мены недвижимости действует правило, закрепленное в ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которой предусматривается регистрация только перехода права собственности, регистрировать договор не нужно, он является действительным с момента его подписания.

В отношении договора дарения недвижимого имущества и договора ренты, предусматривающего отчуждение жилья, требование о государственной регистрации договора утратило силу. Регистрации подлежит только переход права собственности. Такие правила были установлены и применительно к договору аренды недвижимости (ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания, сооружения (ст. 651 ГК РФ), договора аренды недвижимости и для договора аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

Однако для отдельных сделок предусматривается отдельная регистрация как сделки, так и перехода права собственности. К договорам, при заключении которых необходима их регистрация, относится договор участия в долевом строительстве жилья (п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») и договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Порядок проведения государственной регистрации прав определен в ст. 13 названного закона.

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, их регистрация.

правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления, предусмотренных законодательством РФ.

несение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Закон о государственной регистрации предусматривает сроки проведения такой процедуры — в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на жилое помещение удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав.

Основанием для проведения государственной регистрации жилого помещения в соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации является заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав на жилое помещение, определены в ст. 18 Закона о государственной регистрации. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законодательством РФ, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

19. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.

Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению. В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делятся в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами - оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.

При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них.

Раздел жилого помещения лицами, живущими (либо жившими) семейной жизнью без регистрации брака, осуществляется по правилам, предусмотренным для выдела доли из общей долевой собственности. При этом должна учитываться степень участия этих лиц средствами и личным трудом в приобретении жилого помещения, так как общей совместной собственностью супругов является лишь то имущество, которое нажито во время брака, заключенного в установленном законом порядке.

Органы государственной регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок, как, во-первых, долю лица, приобретшего право, и, во-вторых, оставшуюся долю лица, которое произвело отчуждение. В приведенном примере зарегистрированный в органах государственной регистрации прав договор будет представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение приобретшего лица составляет 1/3. Во втором случае очевидно, что делиться на доли жилое помещение бесконечно не может, и такое ограничение возможно и необходимо в силу его ценности, а главное - целевого назначения. Минимальная доля в жилом помещении, полагаем, должна устанавливаться федеральным законом. Зачастую единственная цель заключения таких сделок - создание условий для регистрации по месту жительства значительного числа лиц в одном жилом помещении без цели использования жилого помещения в соответствии с его назначением.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

20. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛОГО ФОНДА

Согласно п. 2 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Таким гражданам помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда.

Гражданин может претендовать на получение жилья по договору социального найма в случае, если он признан соответствующим органом малоимущим или признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения.

Статья 57 ЖК РФ регулирует порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся.

Согласно п. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в порядке очередности, исходя из времени их постановки на учет.

Согласно п. 3 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам на основании решения органа местного самоуправления, в котором они состоят на учете. Такое решение должно быть выдано или выслано гражданам не позднее чем через три рабочих дня с момента их принятия. Данное решение является основанием для заключения с гражданами договора социального найма в течение срока, который установлен этим же решением.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам по месту их жительства, т.е. в границах соответствующего населенного пункта. При этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека не должна быть меньше нормы предоставления жилой площади (п. 5 ст. 57 ЖК РФ).

Согласно п. 6 ст. 57 ЖК РФ отдельные комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случае, предусмотренном п. 4 ст. 59 ЖК РФ.

При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется.

Порядок определения общей площади жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, в случаях, если за указанный период гражданами совершались сделки, уменьшающие размер занимаемых ими жилых помещений, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитывается пол заселяемых в жилое помещение граждан. Так, лица разного пола, за исключением супругов, подлежат заселению в одну комнату только при наличии их личного согласия.

Пункт 2 ст. 58 ЖК РФ устанавливает, что общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, может превышать норму предоставления на одного человека не более чем в два раза, если жилое помещение является комнатой или однокомнатной квартирой либо если в это жилое помещение подлежит заселению гражданин, страдающий одним из заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства РФ.

21. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ВЕДОМСТВЕННОГО ЖИЛОГО ФОНДА

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации

Прежде всего необходимо отметить, что ведомственное жилье бюджетных учреждений должно быть оформлено в качестве специализированного жилого фонда, так как в противном случае оно может стать неведомственным.

Ведомственными признаются дома, которые состоят в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий или в управлении государственных федеральных учреждений. По объему, ведомственный жилищный фонд составляет примерно 60% всего жилищного фонда страны.

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Предоставление жилых помещений специализированного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставления, требований благоустроенности.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Договор найма служебного жилого помещения заключается с гражданином на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Такие помещения находятся в ведении органов системы социальной защиты населения и предназначены для инвалидов, пожилых лиц, детей-инвалидов, детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, детей-инвалидов, нуждающихся в медицинской помощи и др.

Использование жилых помещений, находящихся в специализированных домах, прекращается в связи с устранением причин, по которым были предоставлены эти помещения (предоставление или приобретение другого жилого помещения, переезд на постоянное место жительства к родственникам и др.).

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

22. Порядок предоставления и пользования жилыми помещениями в общежитии.

Предоставление жилья в общежитиях возможно исключительно на время обучения, прохождения службы или наличия трудовых взаимоотношений. С завершением таких отношений, окончанием учебы или увольнением со службы прекращается действие контракта найма жилья в общежитии.

Фз 273 Статья 39.2. Жилые помещения в общежитиях предоставляются обучающимся в порядке, установленном локальными нормативными актами организаций, осуществляющих образовательную деятельность.

Решение, согласно которому предоставляется подобное жилое помещение, принимается руководством: унитарного предприятия, в возведении которого пребывает общежитие; казенного предприятия или организации, в чьем оперативном управлении находится данный объект. Таким образом, лица, которые поселяются в общежитие, обязаны пребывать в трудовых связях с учреждением или предприятием, в ведении которых находится общежитие. Другие категории, кроме вышеперечисленных, не могут быть вселены в такое жилье. Решение является основанием для заключения контракта найма жилья в общежитии. Подписывается контракт на срок обучения или период трудовых взаимоотношений. В нем указываются основные права и обязанности обеих сторон.

Права и обязанности проживающих в общежитиях: использовать предоставленное жилище, помещения культурно-бытового и другого предназначения; требовать, чтобы была произведена своевременная замена пришедшей в негодность мебели и прочего инвентаря, а кроме этого ликвидации недостатков, имеющихся в жилищно-бытовых вопросах.

В обязанности граждан входит: пользоваться предоставленной жилплощадью исключительно по назначению; придерживаться правил внутреннего распорядка, противопожарной безопасности, соблюдать санитарно-гигиенические нормы; следить за сохранностью помещений, бережно относиться к оборудованию и инвентарю; вовремя вносить плату за проживание; придерживаться правил содержания придомовой территории.

Статья 105 Жилищного кодекса России устанавливает норму предоставления жилплощади в общежитиях. Она составляет не меньше 6 м2 на одну особу. Семейства могут претендовать на получение изолированного жилья. Оно выделяется на основании решения коменданта (начальника) общежития, в ведении которого находится данный объект. После вынесения соответствующего решения человеку выписывается ордер по определенной форме, который является основанием для вселения в жилую площадь по найму в общежитии.

Люди, которые проживают в таком жилье, не могут по собственному усмотрению распоряжаться занимаемой площадью, например, требовать разделить ее, обменять, сдать в поднаем и т.д.

Также существуют некоторые ограничения относительно заселения комнат, которые освободились в общежитии. Особы, которые проживают в подобном жилье не могут требовать, чтобы им в пользование были предоставлены освободившиеся комнаты. То есть, правила, которые определены статьей 59 Жилищного кодекса России, не распространяются на общежития. Однако им предоставляются дополнительные права, которые вытекают из специфики проживания в общежитии, например, предоставление в эксплуатацию мебели, постельных принадлежностей, прочих предметов домашнего обихода и т.д.

От условий проживания семей зависит их правовой режим. Так, в случае пользования жильем на условиях, которые определены для общежитий, на граждан распространяется порядок и нормы, которые регулируют проживание в нем. В том же случае, если семейство, которое проживает в отдельной комнате, оплачивает коммуналку и жилплощадь на общих основаниях, а не в порядке, прописанном для общежитий, на него распространяются нормы, которые регулируют взаимоотношения по найму жилого помещения. Оплата за жилье и стоимость коммуналки не могут превышать размер платы за подобные услуги, которые предоставляются нанимателям по договорам соц. найма.

Ст. 115 ЖК России определяет также порядок, согласно которому прекращает свое действие договор найма жилого помещения в общежитии. Причинами для этого является окончание трудовых взаимоотношений, уход со службы, окончание термина нахождения на выборной должности. Лица, которые были вселены в общежитие на основании срочного трудового контракта, работники, которые занимались сезонной деятельностью, а также студенты, которые окончили учебу, должны освободить занимаемое жилье.

Если они отказываются выселяться в установленном порядке по своей воле, они будут выселены в судебном порядке.

Данная категория особ выселяется из общежития без предоставления иного жилья в связи с окончанием работы или учебы, поскольку они более не принадлежат к субъектам права использования жилых помещений в общежитии. Исключение составляют только особы, которые перечислены в статье 103 часть 2 Жилищного кодекса.

Какими могут быть основания для окончания трудовых отношений в подобном случае? Увольнение может происходить по заявлению работника, то есть процесс происходит по его личному волеизъявлению, или же инициатором процесса может выступать работодатель.

Таким образом, можно сделать вывод, что подобный контракт заключается исключительно на время трудовых отношений, учебы или несения службы. Прекращение таких отношений является причиной, которая ведет к прекращению действия документа. Граждане выселяются из общежитий таким же образом, как и из служебного жилья.

23. Первоочередное, внеочередное получение жилых помещений. Право граждан на дополнительную площадь.

Согласно положениям действующего законодательства, стать в очередь на получение квартиры могут: сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей; жильцы аварийных и ветхих домов, подлежащих сносу; семьи, которые пострадали от стихий и прочих чрезвычайных ситуаций (например, от взрыва газа в жилом доме и разрушения постройки); семьям, в которых проживают больные туберкулезом, инфицированные СПИДом, зараженные другими заболеваниями; военнослужащие, уволенные в запас или в отставку; ветераны труда; участники войн.

Но важно знать, что 4 последних категории сначала должны быть признанными нуждающимися в изменении жилищных условий, и только тогда они смогут встать в очередь.

Законодатель определил категории граждан, которые вправе претендовать на получение жилого помещения вне очереди.

К таким категориям относятся: граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации.

Перечень граждан, имеющих право претендовать на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма, существенно изменен по сравнению с перечнем, установленным ЖК РСФСР. Ранее действовавший Кодекс помимо перечня граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений, предусматривал как минимум одиннадцать категорий граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений. Механизм первоочередного предоставления жилых помещений не нашел отражения в жилищном кодексе.

Согласно п. 3 комментируемой статьи жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам на основании решения органа местного самоуправления, в котором они состоят на учете. Такое решение должно быть выдано или выслано гражданам не позднее чем через три рабочих дня с момента их принятия. Данное решение является основанием для заключения с гражданами договора социального найма в течение срока, который установлен этим же решением.

Законодатель в пункте 5 ст. 57 ЖК РФ установил, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам по месту их жительства, т.е. в границах соответствующего населенного пункта.

При этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека не должна быть меньше нормы предоставления жилой площади.

Отдельные комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случае, предусмотренном п. 4 ст. 59 ЖК РФ.

При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.

Такие сделки и действия учитываются за период, который должен быть установлен законом субъекта Российской Федерации. Этот период предшествует предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма и не должен быть менее пяти лет.

Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливается законодательством РФ. В настоящее время не существует конкретного единого нормативного документа, устанавливающего категории граждан, имеющих право на получение дополнительной площади; такие категории указываются в разных нормативных актах. Дополнительная площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв.м общей площади предоставляется гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, и иным категориям граждан, если иное не установлено законом. При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения). Что касается военнослужащих, то согласно ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» офицеры в воинских званиях полковник, ему равном и выше, командиры воинских частей и некоторые другие категории военнослужащих имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения не менее 15 кв. м и не более 25 кв. м.

Руководствоваться в праве на улучшение условий жилья и в предоставлении жилой площади для детей-инвалидов, можно статьей 17 ФЗ № 181, которая принята еще с 24.11.1995г. Для тех, кого поставили на учет после 01.01.2005, жилищные квадраты выдаются, согласно статьи № 57, Жилищного Кодекса. Без очереди могут получить только те лица, которые болеют тяжелой формой хронического заболевания (часть 2 статьи № 57 ЖК). На федеральном уровне нет какого-либо определенного значения для минимального размера площади жилья, которое может предоставляться инвалиду.

24. Договор социального найма жилого помещения

Под понятием «договор социального найма» подразумевается соглашение, где две его стороны – наниматель помещения (правоспособный гражданин РФ, имеющий основания получить жилье) и его собственник (государственный орган, или орган МСУ) заключают между собой юридическую договоренность о предоставлении нанимателю жилища, для проживания и пользования самостоятельно, или с членами семьи. В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется принять жилье в установленном порядке, добросовестно исполнять обязанности, возложенные на него законом в вопросах получения жилища, пользования им. Наниматель обязуется оплачивать необходимые услуги и работы по содержанию дома, использовать жилище, не нарушая законные нормы.

Заключается договор в специализированном, уполномоченном на оформление и регистрацию договора органе. После предоставления гражданином необходимых документов происходит их проверка, договор оформляется и регистрируется.

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг, ремонта и иного содержания жилья.

Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем – государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель - гражданин. Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора.

Наниматель обязан: предъявить надлежащим образом оформленную документацию, удостоверяющую право получения жилья; использовать жилое помещение, не ухудшая его состояние; использовать жилище по назначению: в жилом помещении запрещена противоречащая нормам закона и назначению жилья деятельность; в полном объеме и своевременно оплачивать коммунальные услуги; проводить работы по текущему ремонту, если появляется такая потребность; доводить до сведения наймодателя изменения относительно его права пользования жильем.

Наниматель наделен правом: претендовать на обмен жилья или его замену; пользоваться общедомовым имуществом; предъявлять к наймодателю претензии по поводу несвоевременного или некачественного проведения работ относительно ремонта и содержания дома, ненадлежащего оказания коммунальных услуг; селить временных жильцов, которые будут использовать жилье безвозмездно. Сдавать квартиру, дом или комнаты в их составе за плату.

Орган, выделяющий жилье по соцнайму, обязан: предоставлять жилое помещение по договору социального найма нуждающемуся в получении жилья гражданину для проживания, пользования в полном соответствии с условиями закона и определенной, регламентированной процедурой, абезосновательный отказ наймодателя в предоставлении жилья, при наличии оснований его получить гражданином, недопустим; предоставлять проживающим гражданам надлежащие коммунальные услуги; участвовать в содержании жилого помещения на обговоренных с нанимателем условиях.

Договор социального найма жилого помещения не имеет сроков действия. Гражданин, получивший жилье, добросовестно исполняющий обязательства, предъявляемые жилищным законом относительно правил проживания в жилище и использующий его добросовестно, может жить в нем в течение любого срока самостоятельно, или с семьей.

Когда наниматель жилого помещения по договору социального найма явно нарушает соглашение, возможно принудительное расторжение этого договора в суде, соответственно, срок его действия закончится по решению суда. Еще одним основанием прекращения течения срока договора является расторжение договора социального найма жилого помещения нанимателем, закон разрешает указанному лицу отказаться от договора. Если гражданин по каким – либо причинам теряет статус нанимателя, прекращает проживание. Срок договора заканчивается в день освобождения лицом помещения.

Гражданин может по своей инициативе и с учетом документально оформленного согласия членов семьи прекратить действие договора.Также срок действия договора прекращается добровольным соглашением сторон, или решением суда, если наниматель грубо нарушал правила, установленные законом для нанимателей помещений по договору соцнайма.

Как уже говорилось, наниматель может вселить в помещение жильцов на безвозмездной основе. Закон регламентирует порядок их проживания. Вселяются жильцы по согласованию с семьей нанимателя и по разрешению наймодателя, для безвозмездного проживания. Срок такого проживания не должен превышать полугода. Если по истечении срока временные жильцы отказываются освободить жилое помещение, они могут быть выселены принудительно, по заявлению нанимателя с указанием такого отказа в судебные инстанции. Особенность данного вида правоотношений именно в безвозмездности проживания граждан и четко определенном сроке разрешенного проживания.

Представитель семьи гражданина, с которым заключен договор соцнайма, имеет право на признание его в качестве нанимателя, если остальные члены семьи не выступают против. Лица, которые живут на территории одной квартиры, но используют ее на основании разных договоров соцнайма, при решении объединиться в семью, правомочны обратиться с заполненным в соответствии с установленными правилами заявлением на заключение единого договора с кем-либо из членов семьи, который распространит свое действие на площади всех занимаемых семьей помещений. Отказ в заключении такого договора наймодателем договора должен иметь обоснование.

При заключении договора соцнайма помимо других сведений, указывается численный состав семьи нанимателя, имеющий право пользования получаемым помещением. Если позже наниматель решит поселить в помещение других членов семьи, например, при смене своего статуса, он должен получить согласие на вселение всех лиц, определенных договором соцнайма. Это положение не распространяется на несовершеннолетних детей. Они вселяются даже при отказе кого-то из членов семьи нанимателя. Важно отметить, что указанные в договоре соцнайма и проживающие в помещении люди, с прекращением семейных отношений сохраняют право пользования помещением и имеют основания для обращения в суд, если наниматель отказывается предоставлять в пользование помещение.

25. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия.

Договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собственности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполнительной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например, условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым помещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Наймодатель обязан: передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома (ст. 676 ГК). Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.

Наниматель обязан; использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором), своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги. При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граждан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия наймодателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанимателем в используемое им по договору жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются: по истечении срока действия договора; по одностороннему решению нанимателя; по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение

26. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договор аренды жилого помещения - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) передает во временное пользование и владение или во временное пользование второй стороне (арендатору), являющейся юридическим лицом, жилое помещение. Договор аренды жилого помещения и договор найма жилого помещения практически идентичные договоры, однако, главное существенное различие между ними в субъекте возмездного владения и пользования (арендаторе). Им по договору найма жилого помещения может выступать только гражданин, а по договору аренды жилого помещения только юридическое лицо.

Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст.615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Предметом (объектом) договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.

Если к арендодателю законодательство РФ не предъявляет никаких особых требований, то арендатором по договору аренды жилого помещения может быть исключительно юридическое лицо. Причем арендатор, так как он является юридическим лицом, не может снимать жилое помещение для личных нужд. Его единственными целями являются: сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам.

Форма договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Согласно ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды жилого помещения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды жилого помещения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условии об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются: цена договора аренды (или так называемая "арендная плата"), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды "График арендных платежей", если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ); срок договора аренды: договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок, если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ); условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ); обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ). Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ). В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).

27. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Вместе с тем закон сохранил для этих случаев перехода права собственности государственную регистрацию. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Существенные условия Договора купли-продажи жилого помещения: условие о предмете договора, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит передаче с указанием его идентификационных характеристик (сведения о недвижимом имуществе, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная); цена, порядок, сроки и размеры платежей при продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа; перечень лиц сохраняющих в соответствии с законом право пользования недвижимым имуществом после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Обычные условия Договора купли-продажи жилого помещения: соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и , как правило, если сделка совершается юридическими лицами, если данное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации должно иметь печать, также скрепление печатями, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению; условия, подробно определяющие характеристики и описание как жилого помещения, так и движимого имущества, если передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества; информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на жилое помещение (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам; порядок приема-передачи жилого помещения, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче жилого помещения. Продавец обязуется в указанный в договоре срок передать Объект недвижимости на основании Акта приема-передачи, в котором Стороны отражают фактическое состояние Объекта на момент передачи. В случае если сам объект недвижимости передан Покупателю до подписания договора купли продажи или стороны не подписывают отдельный акт приема передачи, стороны должны согласовать в договоре, что Договор купли-продажи будет иметь силу передаточного акта;

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Помимо прочего, специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу «юридическую» — совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права. Вместе с тем, некоторыми исследователями указывается на то обстоятельство, что в ГК не содержится прямой нормы, предусматривающей обязанность продавца недвижимого имущества принять меры по регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. На наш взгляд, данное положение не верно, поскольку обязанность продавца и покупателя по осуществлению действий, связанных с регистрацией перехода прав собственности на предмет договора, явствует из расширительного толкования п. 3 ст. 551 ГК.

Также в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

28. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

Обычно дарение жилых помещений происходит между родственниками и друзьями. Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого могут выступать РФ, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

Договор дарения недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение договора законом не предусмотрено, стороны вправе произвести его по собственному желанию.

Нотариальное удостоверение предоставляет следующие преимущества: стороны получают гарантированную защиту своих интересов; при утрате договора любая сторона имеет право через нотариуса восстановить документ, который будет иметь равную юридическую силу с изначальным договором.

Следует отметить, что с 02.06.2016 г. любая сделка по отчуждению имущества, которое принадлежит двум и более собственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, если объект договора дарения недвижимости находится в долевой собственности, то такой договор должен быть нотариально удостоверен.

Дарение недвижимости осуществляется по договору дарения в порядке, установленном гражданским законодательством. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Кроме того, федеральным законодательством установлено, что юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП.

Отсюда следует, что государственная пошлина при дарении недвижимого имущества должна быть уплачена дважды: за регистрацию договора дарения и за регистрацию перехода права собственности на имущество.

Важной особенностью дарения является то, что госпошлина при регистрации договора взимается с обеих сторон. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, размер пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. Государственная пошлина за регистрацию права собственности на недвижимое имущество подлежит уплате исключительно одаряемым.

После того, как договор дарения будет зарегистрирован, даритель прекращает свое право собственности на недвижимость, а одаряемый приобретает статус собственника имущества.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.

В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни.

Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т. е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

ГК РФ предусмотрел такой вид дарения, как пожертвование. Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений – проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Договор дарения недвижимости не носит обязательного характера, поэтому даритель вправе отказаться от исполнения соглашения. Отказ от исполнения возможен в случае ухудшения имущественного положения либо состояния здоровья дарителя, а также в связи с утратой права собственности на недвижимость. Еще одним случаем отказа является неправомерные действия одаряемого в отношении дарителя либо в отношении его членов семьи или близких родственников.

29. ДОГОВОР МЕНЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.

Договор мены - консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Основные отличительные признаки договора мены: направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор мены с договором купли-продажи, например); характер встречного предоставления; момент перехода права собственности.

В отличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика на условиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той же денежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичного полученному. По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар. По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации.

Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору мены недвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводится по правилам, предусмотренным Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233.

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия: регистрация сделки - договора мены; регистрация перехода права на одно жилое помещение; регистрация перехода права на другое жилое помещение.

30. ДОГОВОР РЕНТЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ГК РФ Статья 583. Договор ренты

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Общая характеристика договора ренты (договор пожизненного содержания с иждивением)

Законодательство подразделят ренту на два вида: постоянную ренту, пожизненную ренту либо пожизненное содержание с иждивением.

По договору постоянной ренты допускается установление и обязанность выплачивать ренту бессрочно.

В договоре пожизненной ренты устанавливается обязанность выплачивать оговоренную сумму на срок жизни получателя ренты.

По договору ренты допускается установление и обязанности выплачивать ренту на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (помимо обеспечения получателю ренты жилищем, договор пожизненного содержания с иждивением также может предусматривать обеспечение медикаментами, продуктами питания, оплату ритуальных услуг (в отношении получателя ренты). То есть рента может предоставляться не только в денежной форме, а в виде повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

Как правило, договор ренты заключается с престарелыми, больными, социально незащищенными людьми.

Во всех случаях одной из сторон является собственник имущества, который желает в обмен на нее получать ежемесячное материальное вознаграждение или воспользоваться услугами, в которых нуждается.

В некоторых случаях пожизненное содержание с иждивением предполагает и несение определенных расходов на содержание получателя ренты, и уход одновременно. По желанию собственника выплата денег или предоставление содержания может осуществляться в пользу другого лица (не собственника). Например, владелец имущества передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец. Если заключается постоянно-бессрочная рента, то рентному кредитору выплачиваются деньги в фиксированном размере раз в три месяца. Следует отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением в большинстве случаев заключаются между родственниками. Это объясняется опасением пожилых довериться чужим людям, ведь в случае невыполнения обязанностей необходимо будет обращаться в суд, что затруднительно в преклонном возрасте.

При заключении договора нужно учесть все пожелания обеих сторон, оговорить все детали и нюансы. Документ составляется на длительный срок, за время его действия может что-то измениться, поэтому нужно постараться учесть все возможные перемены в жизни и рентного получателя, и плательщика, максимально просчитать все нюансы. Каждый договор ренты на имущество индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, но образец можно использовать в качестве основы.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, заключенный после 01.03.2013, подлежит также государственной регистрации.

Текст договора должен включать так называемые существенные условия, без упоминания которых договор не может считаться завершенным, а в некоторых случаях отсутствие таких условий может быть причиной отказа в нотариальном оформлении, государственной регистрации и даже признания его недействительным, поэтому следует прописать: размер рентной платы, который должен быть установлен в любом случае: то ли это денежные выплаты, то ли содержание с иждивением (то есть стоимость общего объема содержания), но когда это проблематично, например, в случае вычисления стоимости прогулок, уборок, то во внимание берутся суммы за аналогичные услуги; описание квартиры (иного жилья), которая передается за ренту (кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение и т.д.); цена квартиры (бесплатно или за деньги); сведения о лицах, имеющих право проживать и пользоваться жильем (прописанные лица), передаваемого плательщику ренты; срок ренты.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 Гражданского Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

31. ДОГОВОР ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой "в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)".

В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке").

В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека, как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРН записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.

Ипотека в силу закона встречается в случае, если: жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке); жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке); земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке); при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке); земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке); в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке); при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ); ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ); земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.

С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить: заявление владельца закладной; или совместное заявление залогодателя и залогодержателя; или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.

Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.

32. СТРАХОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ЖК РФ Статья 21. Страхование жилых помещений

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством (глава 48 ГК РФ).

В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением, несет бремя содержания данного помещения. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.

Соответственно, имущественный интерес собственника, направленный на сохранение жилого помещения и получение возмещения в случае его утраты или повреждения, может быть реализован посредством заключения договора страхования. Решение о необходимости страхования жилого помещения принимается собственниками жилого помещения.

Заключение договора страхования жилого помещения позволяет возместить убытки (ущерб), связанные с гибелью или повреждением жилого помещения в результате страхового случая.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 940 ГК РФ договор страхования должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора страхования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 940 ГК РФ договор страхования может быть заключен путем составления одного документа либо вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком. В последнем случае согласие страхователя заключить договор на предложенных страховщиком условиях подтверждается принятием от страховщика указанных документов.

Жилищное страхование – это совокупность видов страхования, предусматривающих осуществление частичной или полной компенсации ущерба (вреда), нанесенного имущественным интересам физического или юридического лица, связанным с владением, пользованием и распоряжением жилищным фондом, вследствие его повреждения, уничтожения или утраты, а также в случае причинения вреда третьими лицами.

Жилищное страхование – это финансовая гарантия, которая позволяет обществу компенсировать ущерб, возникающий вследствие случайных событий, наносящих урон населению и государству.

Оно подразделяется на следующие виды: страхование жилого помещения его собственником; страхование жилого помещения нанимателем; страхование ответственности перед третьими лицами; страхование гражданской ответственности арендаторов; страхование ответственности перед третьими лицами при перепланировке квартиры; страхование ответственности коммунальных предприятий за ущерб перед третьими лицами; ипотечное страхование; титульное страхование; страхование имущества товарищества собственников жилья; страхование профессиональной ответственности риелторов; страхование жилых помещений в домах-памятниках.

Некоторые виды жилищного страхования могут содержать также элементы личного страхования. Социальная роль жилищного страхования заключается в том, что оно обеспечивает стабильность в обществе, гарантируя гражданам возмещение ущерба при повреждении или утрате жилья, создавая защищенность человека.

Жилищное страхование следует рассматривать как комплексное страхование, включающее объекты имущественного страхования и страхование ответственности. Целью проведения страхования является обеспечение страхователям гарантий возмещения потерь, связанных с повреждением, уничтожением жилого помещения в результате страхового события.

Страхователем жилого помещения, которое находится в общей (совместной или долевой) собственности физических лиц, может являться по соглашению всех участников собственности только один из собственников. В собственности каждого из участников может находиться только одно жилое помещение.

Не принимаются на страхование жилые помещения: находящиеся в аварийном состоянии или расположенные в находящихся в аварийном состоянии домах (строениях); расположенные в домах (строениях), имеющих физический износ свыше 55 %; расположенные в домах (строениях), подлежащих сносу или переоборудованию в нежилые; на которые обращено взыскание по обязательствам; расположенные в домах (строениях), подлежащих отчуждению в связи с изъятием земельного участка; подлежащие конфискации; расположенные в зонах, которым угрожают стихийные бедствия, с момента объявления о такой угрозе или составления соответствующего документа, подтверждающего факт угрозы.

33. ПОРЯДОК НАСЛЕДОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Глава 62 ГК РФ. Переход жилого помещения к гражданину в порядке наследования является одним из оснований приобретения права собственности на жилое помещение. Наследование жилого помещения производится по тем же правилам и в том же порядке, что и наследование иного имущества.

При наследовании по завещанию на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его частью - завещательный отказ.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе (чаще всего, половина) входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с общими правилами наследования, если иное не предусмотрено совместным завещанием супругов или наследственным договором.

При разделе наследства между наследниками, в случае, когда наследуемое жилое помещение не может быть разделено в натуре, преимущественное право на жилое помещение в счет своей доли имеет прежде всего наследник, который до открытия наследства являлся участником общей долевой собственности на это жилое помещение вместе с наследодателем. Наследники, проживающие в неделимом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками этого жилого помещения, преимущественное право на получение жилого помещения в счет своей наследственной доли.

В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если супруг или наследник, проживавший совместно с наследодателем, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия наследников, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

34. ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И СУЩНОСТЬ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ГРАЖДАН ПО ПОЛЬЗОВАНИЮ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

ЖК РФ Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, а именно: социальному найму помещения жилого характера; найму коммерческого типа; найму жилых помещений, которые можно назвать специализированными; поднайму; пользованию помещением жилого характера на безвозмездных началах; пожизненному содержанию, в которое включено иждивение; из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей,

Жилищные права и обязанности возникают вследствие издания органами государственного характера и представителями местного самоуправления специальных актов. Такое основание должно быть в обязательном порядке предусмотрено законодателем.

Так, согласно Жилищному кодексу РФ, для того чтобы заключить договор найма социального типа, нужно получить решение представителя местного самоуправления о предоставлении имущества недвижимого характера именно по данному договору.

В ЖК РФ закреплено также, что предоставление имущества недвижимого характера вследствие сноса прежнего дома осуществляется властью государственного типа или самоуправлением на местах.

Решение о включении недвижимости в состав фонда специализированного типа принимает орган, который занимается управлением жилищного фонда государства или муниципалитета.

Есть и еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей – решение об изъятии недвижимости в связи с изъятием участка земельного характера для нужд государства или муниципалитета. Оно принимается органом государства или представителем местного самоуправления, принявшими решение о данном изъятии из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности.

Можно обжаловать в судебном порядке следующие факты: отказ органов государственного типа в переводе имущества из нежилого в жилое (и в обратном порядке); отказ в перепланировке помещения жилого характера; сохранение права пользования этим имуществом бывшего члена семьи лица, которое имеет недвижимость в собственности; обмен помещения в принудительном порядке; отказ наймодателя предоставить согласие на обмен жилья; выселение при неправомерном поведении поднанимателя; выселение лиц из помещения по основаниям, предусмотренным законодателем; расторжение сделки о найме; в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

Так, приобрести недвижимость вы можете по договору купли-продажи. Это сделка возмездного типа, в ходе которой вы выплачиваете продавцу денежные средства и становитесь полноправным собственником. Обратите внимание: не допускается совершение продажи заселенных помещений, которые относятся к фонду государства или муниципалитета, если не имеется согласия проживающих в них совершеннолетних лиц.

Еще один способ – договор дарения. Согласно такому безвозмездному соглашению, лицо может принять помещение жилого характера в дар от другого человека. Стоит отметить, что подобная сделка в обязательном порядке должна пройти процедуру государственной регистрации.

Если помещение находится в собственности государства или муниципалитета, оно может быть передано в собственность частных лиц в приватизационном порядке. Такой порядок предусмотрен соответствующим законом, регламентирующим приватизацию. Из этого правила есть и исключения. Нельзя приватизировать помещения служебного назначения, помещения, которые находятся в аварийном состоянии или же в закрытых городках военного типа. Помещения, расположенные в общежитиях, также не подлежат приватизации.

В соответствии с мнением законодателя, в кооператив могут вступить граждане, которые уже достигли шестнадцатилетнего возраста.

Член такого кооператива получает право собственности на составную часть дома в том случае, если выплачивает взнос паевого характера целиком.

Так, лица, которые имеют право на получение недвижимости по найму социального характера, могут встать на учет как нуждающиеся в жилье по собственной инициативе. Для этого нужно всего лишь собрать определенную документацию.

Права и обязанности могут появляться в процессе реализации нанимателем собственных правомочий (например, обмен, замена помещения и так далее). Стоит отметить, что каждому правомочию одного участника соответствует определенная обязанность другой стороны. Например, право на получение недвижимости на основании найма социального характера сопровождается обязанностью государства или муниципалитета.

Что касается бездействия, то в качестве него можно назвать норму гражданского законодательства о продлении соглашения о найме помещения жилого типа.

Основаниями появления прав и обязанностей в некоторых случаях выступают события, не зависящие от волеизъявления сторон. Например, согласно найму социального типа, член семьи одной стороны в случае ее смерти может претендовать на статус нанимателя по договору, который был заключен ранее (если этот член семьи обладает дееспособностью).

Таким образом, права и обязанности у участников правоотношений по поводу жилья могут возникать вследствие различных оснований, однако все они должны быть регламентированы законодателем и прописаны в действующих нормативных актах. Только в этом случае правоотношения можно считать юридически оформленными и имеющими законную силу.

35. ПРАВА ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ

ЖК РФ Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Опираясь на жилищное законодательство, можно вывести следующий перечень основных прав указанной категории граждан: члены семьи наделяются законной возможностью эксплуатации жилплощади по договору социального найма бессрочно (если иное не прописано в соглашении между участниками сделки); за членами семьи заявителя закрепляется право эксплуатации недвижимостью даже при их временном отсутствии, согласно ст. 71 ЖК РФ; семья нанимателя имеет легитимные основания, чтобы принимать непосредственное участие в сделке обмена жилплощади, выделенной по договору социального найма (ст. 72 ЖК РФ); наделяются правомочием члены семьи оформлять контракт о поднайме жилья (ст. 76); в ст. 80 указанного Кодекса гласит о том, что представители семьи нанимателя могут осуществлять вселение на территорию квартиры по договору социального найма сторонних жильцов для временного проживания, однако вселение должно быть осуществлено в соответствии с законодательным порядком. В частности, вселение будет нелегитимным, если после совершения данного действия жилплощадь на одного жильца будет равняться показателю менее учетной нормы; при возникновении необходимости члены семьи могут ходатайствовать о выделе жилплощади меньшего размера.

Перечисленный список не является исчерпывающим. Сюда можно также причислить право на перепланировку и переоборудование помещения, разрыва договора соцнайма, изменение первоначальных условий соглашения и др.

Обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Любые права, возникающие у граждан, подразумевают собой и возникновение определенного круга обязанностей, которые должны выполняться лицами беспрекословно. Поэтому обязанности членов семьи нанимателя также прописаны в ст. 69 ЖК РФ. К таковым обязательствам норма права причисляет: использование жилья по договору социального найма исключительно в целях, предусмотренных контрактом; поддержание квартиры, дома или иного жилого помещения в оптимальном и надлежащем состоянии для постоянного проживания; своевременное внесение платежей за полученные коммунальные услуги; принятие участия в благоустройстве общего имущества в домах многоквартирного типа, а также проведение ремонтных работ текущего назначения и пр.

Однако стоит помнить о том, что использование жилья должно происходить в точном соответствии с нормативными правилами, которые закреплены законодателем. В частности, вселение третьих лиц не должно ущемлять права соседей, которые проживают на территории жилого дома.

3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

36. ОСОБЕННОСТИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ СОБСТВЕННИКА ПО ПОЛЬЗОВАНИЮ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (часть 5 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 503-ФЗ).

37. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», других сантехнических и бытовых приборов.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь.

Данные перечни не являются исчерпывающими. При определении видов работ, исполнение которых может считаться переустройством (перепланировкой), следует исходить из того, что ими могут считаться любые изменения жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Однако технический паспорт также содержит данные, изменение которых не может считаться переустройством или перепланировкой, в частности: вид жилищного фонда, к которому относится помещение; точный адрес; этаж; оборудованность переговорно-замочным устройством, радиотрансляционной сетью, телефоном.

В ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; представляется также проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

На переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, требуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя.

Собственники жилых помещений вправе не испрашивать такого согласия третьих лиц, пользующихся жилым помещением.

Положительное решение органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, является основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с проектом.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях: непредоставления полного пакета необходимых документов; предоставления документов в ненадлежащий орган; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается подписанием органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, акта приемочной комиссии.

38. СИСТЕМА ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; плату за коммунальные услуги.

1.1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя: плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 настоящего Кодекса; плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Ч. 4 ст. 154 распространяется на отношения, возникшие после 01.01.2016. Об особенностях ее применения к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

5. В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

39. ДОГОВОР РЕСУРСОСНАБЖЕНИЯ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

При заключении договора энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и договора поставки газа между УО и РСО на поставку ресурса для обеспечения собственникам коммунальной услуги и для содержания общего имущества нужно соблюдать обязательные требования, которые определены в ПП РФ от 14.02.2012 № 124.

УО, которая по договору управления содержит общее имущество и предоставляет собственникам помещений в МКД коммунальные услуги, обращается в РСО с заявкой (офертой), чтобы заключить договор на приобретение конкретного ресурса (п. 4 ПП РФ от 14.02.2012 № 124). Сделать это нужно не позднее чем через 7 дней со дня вступления в силу договора управления МКД, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации. Исполнитель может отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, если у него уже есть договор на поставку этого ресурса с другой РСО. Также отказаться от заключения можно, если нет технической возможности поставлять конкретный ресурс в дом, так как дом не подключён к инженерным сетям. Ответ с отказом и указанием причин нужно отправить в РСО также в течение 30 дней (п. 12 ПП РФ от 14.02.2012 № 124).

Договор ресурсоснабжения вступает в силу с момента, когда он будет подписан последней стороной (п. 15 ПП РФ от 14.02.2012 № 124). Условия договора можно применить и к ранее возникшим отношениям. Датой начала работы по договору в таком случае будет считаться дата начала поставки коммунального ресурса, но не ранее даты, с которой у управляющей организации возникает обязанность предоставлять коммунальные услуги потребителям и приобретать коммунальный ресурс для содержания ОИ в МКД.

Существенными условиями договора являются (п. 17 ПП РФ от 14.02.2012 № 124): предмет договора – вид коммунального ресурса, который будет поставляться в дом; дата начала поставки ресурса; показатели качества ресурса; порядок определения объёмов ресурса; порядок определения цены договора исходя из тарифов; порядок оплаты коммунального ресурса, при этом расчетный период – это 1 календарный месяц; другие существенные условия, которые определяются нормативными актами в сфере ресурсоснабжения.

Важно, чтобы в договоре ресурсоснабжения был предусмотрено условие разграничения ответственности сторон за качество поставляемого ресурса. Если в договоре не определено это условие, то по умолчанию граница находится там, где внутридомовые инженерные сети подключаются к централизованным сетям (пп. «а» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124). Эта граница определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Копии этих документов прилагаются к договору.

Нужно определить, как будут взаимодействовать стороны в случае, если потребитель будет жаловаться на качество или объём поставляемой коммунальной услуги (пп. «б» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124).

Кроме того, в договоре следует прописать условие об обслуживании внутридомовых и централизованных инженерных сетей – кто и за что будет отвечать (пп. «в» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124).

Стороны имеют обязанность по информированию, если было выявлено, что к внутридомовым сетям кто-то несанкционированно подключился. Поэтому в договоре надо определить, как стороны будут взаимодействовать в таком случае и как будет осуществляться перерасчёт по оплате коммунальных ресурсов.

При этом такие расходы не должны возлагаться на потребителей и РСО не вправе требовать от УО компенсации, если только собственники на общем собрании не приняли решение включить эти расходы в плату за содержание и ремонт жилого помещения (пп. «ж» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124).

Помимо этого, если в субъекте РФ принято решение о введении социальной нормы потребления электроэнергии, то необходимо определить обязательства сторон по передаче информации, которая предусмотрена нормативными актами.

В договоре нужно прописать и порядок приостановления и ограничения подачи коммунального ресурса в случае аварий и в случае проведения планово-профилактического ремонта централизованных сетей.

Если у исполнителя КУ есть задолженность перед РСО, которая превышает стоимость коммунального ресурса за один месяц, то РСО тоже может ограничить или приостановить поставку ресурса и такой порядок тоже нужно прописать. Эти меры не должны затрагивать тех потребителей, кто добросовестно оплачивает коммунальные услуги.

Стоимость коммунального ресурса рассчитывается по тарифам, установленным законодательством РФ (п. 22 ПП РФ от 14.02.2012 № 124).

Стоимость коммунального ресурса, который используется для содержания общего имущества в доме, рассчитывается с использованием цен, которые установлены для населения.

Если к тарифам устанавливаются какие-то надбавки, то при расчёте стоимости КР они тоже должны учитываться.

Если все ИПУ в квартирах и ОДПУ в доме позволяют использовать различные тарифы, например, в зависимости от времени суток и имеют одинаковые функциональные возможности, то стоимость КР, который потребляется при использовании общего имущества, рассчитывается с учётом этих особенностей, в остальных случаях – стоимость рассчитывается без учёта дифференцированного тарифа.

В некоторых случаях стоимость коммунального ресурса рассчитывается по нормативу, но с применением повышающего коэффициента: если есть обязанность и техническая возможность установить ОДПУ, но он не установлен; если ОДПУ вышел из строя или истёк срок его эксплуатации, но прошло уже 3 месяца, а его работа не была восстановлена; если исполнитель коммунальной услуги не предоставляет сведения о показаниях ОДПУ в установленные сроки; если исполнитель КУ 2 или более раз не допустил представителей РСО для проверки состояния прибора учёта.

Если есть акт технического осмотра, который подтверждает, что нет возможности установить ОДПУ, – в таком случае повышающий коэффициент не применяют.

40. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

41. ПЕРЕРАСЧЕТ ПЛАТЫ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ: ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК

Согласно Постановлению Правительства РФ № 354собственники жилых помещений в МКД имеют право на перерасчёт коммунальных услуг в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленные, или в случае временного отсутствия в жилом помещении потребителя. Управляющая организация, обслуживающая МКД не может отказаться произвести такой перерасчёт. О том, кому, как и когда нужно делать перерасчёт коммунальных услуг, мы сегодня расскажем.

28 декабря 2015 года вступила в силу часть ФЗ №176 от 29.06.2015 г., регламентирующая ответственность УК за предоставление некачественных коммунальных услуг и неправильный расчёт ежемесячной платы за них. По новым правилам в перечисленных случаях УК обязана уплатить собственнику (или собственникам) жилых помещений неустойку. Условия предоставления УК коммунальных услуг собственникам жилых помещений определяются в договоре управления МКД. При этом УК не может отказаться ни от включения в договор условий о предоставлении коммунальных услуг, ни, собственно, от предоставления этих услуг. Выбранная на ОСС УК приступает к предоставлению владельцам жилых помещений коммунальных услуг с даты, которая была указана в решении ОСС о выборе УК, или же с даты заключения договора управления МКД, но не раньше даты поставки коммунального ресурса по договору, заключённому УК с РСО. Прекращение поставки коммунальных услуг управляющей организацией происходит с момента расторжения договора управления МКД, или с момента расторжения договора о приобретении коммунального ресурса, заключённого УК с РСО.

Перерасчёт платы за коммунальные услуги может быть сделан в связи с: пользованием жилым помещением временно проживающими потребителями; предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими возможную продолжительность; временным отсутствием потребителя или потребителей (или одного из потребителей) коммунальных услуг в занимаемом жилом помещении; уплатой УК потребителю неустоек, установленных ФЗ и договором управления МКД. Управляющие компании заплатят штрафы жильцам за неправильное начисление КУ.

Перерасчет за период временного отсутствия потребителя коммунальных услуг Временным считается отсутствие потребителя в занимаемом им жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд. В период временного отсутствия потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим прибором учёта, перерасчёт делается за предоставленную в таком помещении коммунальную услугу, за исключением КУ по отоплению и газоснабжению, поставляемых на цели отопления жилых помещений (это предусмотрено подпунктами “е” и “д” п. 4 “Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД”).

Перерасчёт размера платы за КУ по водоотведению производится только в том случае, если проводится перерасчёт размера платы за холодное или горячее водоснабжение. Не делается перерасчёт за КУ на общедомовые нужды. Если речь идет о двухставочных тарифах, то перерасчёт размера платы за КУ осуществляется только в отношении переменной составляющей платы; постоянная составляющая платы (приходится на занимаемое потребителем жилое помещение) не подвергается перерасчёту. Нужно ли исключить ОДН из общей платы за коммунальные услуги? 8007 1

Порядок оформления перерасчёта Перерасчёт размера платы за КУ осуществляется за количество полных календарных дней отсутствия потребителя, не включая день выбытия из жилого помещения и день прибытия в него. Потребитель обязан подать письменное заявление о перерасчёте размера платы за КУ до начала периода своего временного отсутствия или не позднее 30 дней после окончания этого периода. УК должна сделать перерасчёт в течение 5 рабочих дней после получения такого заявления. УК производит перерасчёт размера платы за КУ за указанный в заявлении период временного отсутствия потребителя, этот период не должен превышать полугода.

Если по истечении этих 6 месяцев, за которые УК произвела перерасчёт размера платы за КУ, период временного отсутствия потребителя продолжается, он обязан вновь предоставить в УК письменное заявление о перерасчёте за последующие расчётные периоды в связи с продлением срока своего отсутствия. В таком случае УК делает перерасчёт размера платы за КУ за период, указанный в этом заявлении, но не более чем за 6 месяцев, следующих за периодом, за который УК уже был сделан перерасчёт. Вместе с заявлением о перерасчёте потребитель обязан предоставить УК документы, которые могут подтвердить продолжительность его отсутствия.

Если этого не было сделано, или, если предоставленные документы не подтверждают срок его отсутствия, указанный в заявлении, УК имеет право начислять плату за коммунальные услуги в полном размере. Также УК вправе применить штрафные санкции за несвоевременное или неполное внесение платы за коммунальные услуги (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). В ситуации, когда заявление о перерасчёте подается потребителем в течение 30 дней после окончания периода временного отсутствия, УК делает перерасчёт за период временного отсутствия своего клиента, который, как уже говорилось ранее, должен быть подтверждён документально.

42. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управлениям должны быть указаны: состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес этого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае выбора управляющей организации на открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

43. ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления своим домом. Этот принцип закреплен в 161 статье ЖК РФ(если что то нужно добавить смотрите статью. Она очень большая, тут кратко написала).

Жилищный кодекс Российской Федерации определяет 3 способа управления:

1. Непосредственное управление (ст.164 ЖК РФ) Данный способ управления более приемлем для малоквартирного дома(не более 30квартир). Каждый собственник в таком доме самостоятельно, либо через уполномоченное лицо, заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией и все собственники сообща заключают договоры с организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в доме.

2. Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным кооперативом. ТСЖ, ЖСК, ЖК являются юридическими лицами, имеют печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке. С собственниками квартир, не являющимися членами созданного в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества дома. ТСЖ, ЖСК, ЖК могут как самостоятельно управлять многоквартирным домом и обслуживать его (при наличии квалифицированных работников), так и заключать договоры с управляющей и подрядной организациями.

3. Управление управляющей организацией. Это способ, при котором собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирается управляющая организация, с которой заключается договор управления (на срок от 1 года и не более 5 лет). Основной недостаток данного способа управления, с точки зрения собственников – это то, что нельзя быть полностью уверенным в правильности выбора.

Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ. Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных. Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств. ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ(общее имущество), от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)). Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому. Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт. Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания. Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Управление МКД управляющей организацией Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий: собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО; выбрали конкретную управляющую организацию; утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями); собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ); в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса). УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ): УО несет ответственность перед собственниками: за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ (общее имущество); за предоставление Коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома.

УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД. УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ). УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация. Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ.

44. СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ: МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ

Регламентирует этот перечень Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.06.2020) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения". Он включает в себя:

I. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций и ненесущих конструкций включают в себя:

1. Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов: (проверка соответствия параметров вертикальной планировки территории вокруг здания проектным параметрам. Устранение выявленных нарушений.)

2. Работы, выполняемые в зданиях с подвалами: (проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;)

3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: (выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей)

4. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов: (выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;)

5. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания колонн и столбов многоквартирных домов: контроль состояния и выявление коррозии арматуры и арматурной сетки, отслоения защитного слоя бетона, оголения арматуры и нарушения ее сцепления с бетоном

6. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей) перекрытий и покрытий многоквартирных домов: контроль состояния и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, устойчивости, прогибов, колебаний и трещин;

7.Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: проверка кровли на отсутствие протечек;

8. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов: выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях;

9. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);

10. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок в многоквартирных домах: проверка звукоизоляции и огнезащиты;

11. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

12. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме:

13. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме:

II. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме

14. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропроводов многоквартирных домов: проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода;

15. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов: техническое обслуживание и сезонное управление этих систем

16. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания печей, каминов и очагов в многоквартирных домах: очистка от сажи дымоходов и труб печей;

17. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах: гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек;

18. Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: техническое обслуживание и исправление неисправностей этих систем

19. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах: удаление воздуха из системы отопления;

20. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме: проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;

21. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме: организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;

22. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме:

III. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме

23. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: сухая и влажная уборка

24. Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года: очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда

25. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года: подметание и уборка придомовой территории;

26. Работы по обеспечению вывоза бытовых отходов, в том числе откачке жидких бытовых отходов:

27. Работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

28. Обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения.

45. Деятельность регионального оператора капитального ремонта жилья

Региональный оператор капремонта – юридическое лицо, созданное в форме фонда, для организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (многоквартирных домах). Он формируется субъектом РФ и работает на его территории. Функции регионального оператора капремонта описаны в ст. 180 ЖК РФ, это: сбор взносов на капремонт, открытие спец. счетов и совершение операций по ним, роль технического заказчика работ по капремонту, финансирование расходов, работа с местными властями.

ЖК РФ Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах: готовит и направляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и объёме услуг и работ, указывает, сколько они будут стоить и откуда будут привлекаться деньги, готовит задания на оказание услуг и выполнение работ и проектную документацию, привлекает подрядные организации, заключает с ними от своего имени договоры, проверяет качество и сроки оказания услуг и выполнения работ, принимает услуги и выполненные работы, перечисляет деньги в размере фонда капитального ремонта на спецсчёт или выплачивает собственникам денежные средства, соответствующие их долям в фонде капитального ремонта, собирает взносы на капремонт, ведёт учёт поступивших на счёт средств, выставляет платёжные документы для уплаты взносов, размещает на официальном сайте информацию о правах и обязанностях собственников помещений в МКД, несёт ответственность за качество оказанных услуг и выполненных работ не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки.

Права регионального оператора капремонта. Право начислять пени собственникам, которые несвоевременно или не в полном размере уплатили взносы на капитальный ремонт, установлено п. 4 ст. 181 ЖК РФ. если фонд капремонта сформирован на счёте регионального оператора, взысканием задолженности занимается региональный оператор. Если же владелец спецсчёта (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ) – ТСЖ, ЖК или ЖСК, долги будет взыскивать соответствующая организация.

Могут создавать ассоциации и союзы и быть их членами. ( Региональные операторы обязаны расходовать поступившие деньги только на работы и услуги по проведению капитального ремонта. Однако временно свободные средства они могут размещать в российских банках. Полученный же доход всё равно будет идти на оплату работ и услуг по ремонту (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).

46. Тарифное регулирование составляющих платы за жилищные и коммунальные услуги

Совершенствование политики ценообразования должно проводиться с учетом соблюдения интересов всех участников процесса реформирования ЖКХ и, в первую очередь, создавать условия для обновления материальной базы отрасли - основных фондов и развития современной инженерной инфраструктуры, позволяющей предоставлять услуги в необходимом количестве и надлежащего качества.

Цена на ЖКУ является материальным воплощением компромисса между поставщиками и потребителями услуг, отражающего реальные финансово-экономические и социальные возможности регионов и всех участников рынка жилищно-коммунальных услуг.

При формировании цен и тарифов в пределах своей компетенции регулирующие органы реализуют следующие основные функции (см. приложения 1-3): федеральный уровень - создание нормативно-правовой и методической базы современной ценовой и тарифной политики, установление цен и тарифов на услуги, регулируемые на федеральном уровне, проведение мониторинга цен и тарифов на ЖКУ по субъектам Российской Федерации; уровень субъектов Федерации - разработка региональной нормативно-правовой и методической базы формирования цен и тарифов на ЖКУ, определение перечня видов услуг в ЖКХ, на которые устанавливаются и регулируются цены и тарифы на региональном уровне; проведение мониторинга цен и тарифов на ЖКУ по муниципальным образованиям и предприятиям ЖКХ; уровень муниципального образования - разработка муниципальной нормативно-правовой и методической базы формирования цен и тарифов на ЖКУ, установление и регулирование их величины по группам потребителей, реализация современной ценовой и тарифной политики на местах; уровень предприятий и организаций ЖКХ - формирование цены на основе действующей нормативно-правовой и методической документации, проведение анализа производственной и финансово-хозяйственной деятельности, осуществление расчетов плановой себестоимости, прибыли с учетом состояния основных фондов, разработка программ развития предприятия, внесение предложений в регулирующий орган об утверждении величины цен и тарифов на ЖКУ.

Регулируется 1.Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 02.03.2021) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Раздел VI. Порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

2.ЖК РФ Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

П.1.Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Размер этих тарифов устанавливается органами государственной власти субъектов

П.4. При предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги.

П.6. Лицо, предоставляющее коммунальные услуги, при нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязано уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы за коммунальные услуги над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме.

47. ПРЕДЕЛЬНЫЕ ИНДЕКСЫ РОСТА ЦЕН В ОТРАСЛИ ЖКХ

ЖК РФ Статья 157.1. Ограничение повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги

Распоряжение Правительства РФ от 30.10.2020 N 2827-р «Об индексах изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации на 2021 год и предельно допустимых отклонениях по отдельным муниципальным образованиям от величины указанных индексов на 2021 - 2023 годы» (вместе с "Индексами изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации, за исключением Республики Крым и г. Севастополя, на 2021 год", "Индексами изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по Республике Крым и г. Севастополю и предельно допустимые отклонения по отдельным муниципальным образованиям от величины указанных индексов на 2021 - 2023 годы")

В Москве в 2021 году на 4.6%, Санкт-Петербурге 3.5% выросли цены.

Для Нижегородской области Губернатор утверждает постановление «Об утверждении предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях Нижегородской области на 2020-2023 годы». В нем так же четко прописаны эти пределы для каждого города, поселка, деревни нашей области. Он в 2021 году во втором полугодии равен 4%.

Есть формула, по которой высчитывают предел повышения цен. Во втором приложение об обоснование величины установленных предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях Нижегородской области приведена таблица расчетов как поднимается цена на тарифы в домах с использованием централизованного горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения.

48. ИСПОЛНИТЕЛЬ И ПОТРЕБИТЕЛЬ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Регламентируется Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 02.03.2021) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"

коммунальные услуги включают услуги: электроснабжения; холодного и горячего водоснабжения; водоотведения (канализации); газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах); теплоснабжения (отопления), в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления.

"Исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги;

Исполнителями коммунальных услуг могут выступать: управляющие компании (УК); товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), специализированные потребительские кооперативы (СПК); ресурсоснабжающие организации (РСО).

Исполнитель, то есть организация, выбранная жильцами многоквартирного дома для обеспечения коммунальными ресурсами, обязан: предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества; заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем; принимать в порядке и сроки, которые установлены Правилами, сообщения потребителей о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, организовывать и проводить проверку такого факта, и фиксировать этот факт; вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа; информировать потребителя о дате начала проведения планового перерыва в предоставлении коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва и т.п.

Исполнитель имеет право: требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, — уплаты неустоек (штрафов, пеней); требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий — в любое время; требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине; осуществлять не чаще 1 раза в 3 месяца проверку достоверности передаваемых потребителем исполнителю сведений о показаниях индивидуальных, приборов учета, а также проводить проверку состояния указанных приборов учета (не чаще 1 раза в месяц ; устанавливать при вводе прибора учета в эксплуатацию или при последующих плановых (внеплановых) проверках прибора учета контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, а также пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета; приостанавливать или ограничивать подачу потребителю коммунальных ресурсов; привлекать организацию или индивидуального предпринимателя: для снятия показаний индивидуальных, общих (квартирных), коллективных (общедомовых) приборов учета; для доставки платежных документов потребителям; для начисления платы за коммунальные услуги и подготовки доставки платежных документов потребителям; устанавливать количество граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом потребителем жилом помещении, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальными или общими (квартирными) приборами учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа, и составлять акт об установлении количества таких граждан; осуществлять установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета; уведомлять потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг или задолженности по уплате неустоек (штрафов, пеней).

"Потребитель" - собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Потребитель обязан: при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, и других нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них; информировать исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в жилом помещении, не позднее 5 дней, в случае если жилое помещение не оборудовано индивид. приборами учета; своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги.

Потребитель имеет право: получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества; получать от исполнителя сведения о правильности исчисления размера платы за коммунальные услуги; требовать от исполнителя проведения проверок качества предоставляемых коммунальных услуг; получать от исполнителя информацию, которую он обязан предоставить потребителю в соответствии с законодательством; требовать в случаях и порядке, которые установлены настоящими Правилами, изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества; требовать от исполнителя возмещения убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества; требовать от представителя исполнителя предъявления документов, подтверждающих его личность и наличие у него полномочий на доступ в жилое или нежилое помещение потребителя для проведения проверок состояния приборов учета; принимать решение об установке индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета; требовать от исполнителя совершения действий по вводу в эксплуатацию установленного потребителем или привлеченным им лицом индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета; требовать от исполнителя совершения действий по техническому обслуживанию индивидуальных, общих (квартирных) или комнатных приборов учета когда исполнитель взял на себя эту обязанность.

Расчет размера платы за коммунальные услуги производится в порядке, установленном Правилами.

Расчетный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается равным календарному месяцу.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов).

49. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ И ЛЬГОТ ДЛЯ ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Регулируется 1.Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 (ред. от 28.07.2020) "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2021)

2.ЖК РФ Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения четко зафиксированы. Выплаты отчисляются в определенном порядке и при условии, когда траты лиц на оплату коммунальных услуг выше предельной границы расходов на их оплату в конкретном регионе, расчет производится с учетом общесемейного дохода. Субсидии на оплату коммунальных услуг положены: гражданам, проживающим в качестве нанимателей в жилье частного жилищного фонда в законном порядке; гражданам, у которых жилье находится в собственности; гражданам-членам кооператива; лицам, пользующимся жилищем муниципального и государственного фондов в законном порядке.

Документы на субсидию: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; документы, подтверждающие родственные связи семьи; документы, отражающие право гражданина на проживание в жилище; документы о зарегистрированных на одной жилплощади с заявителем гражданах; квитанции и иные документы об оплате жилищных услуг за предшествующий обращению месяц, справки об отсутствии долгов по плате за жилье; справки о доходах заявителя и его семьи.

Принципы предоставления субсидий - компенсация разницы между уровнем платежей, принятым в регионе и допустимыми суммами расходов на оплату жилья, коммунальных услуг.

Выделение сумм на конкретную цель. Расчет сумм и их выделение из бюджета предназначаются именно для оплаты жилища и покрытия коммунальных услуг полностью или в части.

Заявительный принцип выделения субсидии. Оплата жилья гражданина из средств государственного бюджета возможна только после выражения желания лица на такую оплату путем подачи заявления в уполномоченный орган и предоставления документов, удостоверяющих, что субсидия положена лицу.

Расчет размера субсидии, предусмотрены нормативными актами Правительства РФ. Сумма выплаты назначается с учетом численности семьи заявителя. Каждый субъект назначает субсидии исходя из состава семьи, дохода, размеров оплаты ЖКХ, минимальных размеров жилплощади в Нижегородской области

Социальная норма площади жилья: для одиноко проживающего гражданина в размере 33 квадратных метра; для семьи из двух человек – 42 квадратных метра; для семьи из трех и более человек – 18 квадратных метров на человека. (есть калькулятор субсидий, можно на сайте рассчитать сколько положено).

Не положены субсидии: поднаниматели в жилье частного жилищного фонда; иностранцы; отказополучатели, если есть завещательный отказ, дающий право на пользование жильем; временные жильцы, проживающие в помещениях соц. найма; ссудополучатели по соглашениям безвозмездного пользования жилищем частного жилищного фонда; рентополучатели.

Главным основанием на получение рассматриваемой меры господдержки является такое финансовое состояние гражданина, когда его расходы на оплату жилья превышают размер величины, соответствующей допустимой доле расходов лиц на оплату жилья и коммунальных услуг.

Прекращения выплат: смена места жительства лица, получающего субсидию; предоставление гражданином-получателем субсидии документов, в которых есть ложные данные, имеющие важное значение при рассмотрении заявления на получение субсидии, ее расчете и определении размера; непринятие мер по оплате долга в течение месяца с момента сообщения получателю о приостановлении выдачи субсидии; изменение численности семьи получателя субсидии, если такая смена привела к потере права на субсидию.

Приостанавливает выдачу субсидий: неисполнение гражданином, получающим субсидию, порядка договоренности о погашении долга; неисполнение получателем обязанности по уплате коммунальных платежей и оплате жилища; нарушение гражданином установленного срока для подачи в уполномоченный орган документации, подтверждающей перемену статуса лица, если такая перемена влечет изменение размера субсидии в сторону уменьшения или прекращение прав на ее получение.

50. ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ И БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ДРУГОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд); жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления; жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, такие граждане по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора могут быть выселены в судебном порядке из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не предусмотрено законом субъекта Российской Федерации.

51. ОБМЕН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи запрета заключения договора обмена (ст. 73).

если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными совершенных ранее обменов жилых помещений.

В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.

Запрещается обмен, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания.

Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом.

Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений

Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и иных причин пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

При внешней схожести договоры мены и обмена жилья - это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по трем основным признакам.

Во-первых, при мене обе стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны - это всегда физические лица, при этом стороны являются нанимателями жилых помещений в социальном жилищном фонде.

Во-вторых, при мене стороны руководствуются ГК РФ, а при обмене наряду с ГК РФ их отношения регламентируются ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации.

В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Для меняющихся - письменное оформление договора мены и государственная регистрация перехода права собственности, для обменивающихся - оформление через орган местного самоуправления.

52. ПОДНАЁМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Особенность данного договора - то, что в поднаем может сдаваться только часть жилого помещения, в том числе часть комнаты.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

В отношении договора поднайма действует целый ряд ограничений. Так, его срок не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

53. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

54. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Гражданско-правовая ответственность наступает за использование жилья не по назначению, порчу и разрушение жилищного фонда, несвоевременное внесение квартирной платы, платы за коммунальные услуги и т.д.

Ответственность наступает по правилам, предусмотренным гражданским законодательством, при одновременном наличии четырех условий.

Во-первых, если ненадлежащим отношением жилищному фонду причинен вред. Имущественный вред может выражаться в расходах, произведенных потерпевшим, утрате или повреждении его имущества, а также в неполученных потерпевшим доходах, которые он получил бы, если бы отношение к жилищному фонду было надлежащим. Моральный вред выражается в нанесении ущерба деловой репутации, причинении физических или нравственных страданий и т.д.

Во-вторых, если вред причинен противоправными действиями. Противоправность проявляется в том, что субъект не выполнил (нарушил) установленные законодательством нормы. Следовательно, всякий раз нужно устанавливать, какое именно правило нарушено (статья закона, пункт инструкции и т.п.). Кроме того, противоправными являются действия, ущемляющие чьи-либо субъективные права (например, нарушается принадлежащее гражданину право собственности).

В-третьих, если существует причинно-следственная связь между противоправными действиями и наступившим вредом. Иными словами, вред наступил именно потому, что совершены противоправные действия; неправомерное действие субъекта есть причина, а наступивший вред - следствие.

В-четвертых, если субъект, причинивший вред, виновен. Вина юридического лица - в вине его работников. При рассмотрении вопроса о вине важно иметь в виду, что причинитель вреда считается виновным, если не докажет отсутствия своей вины. Вопреки общеизвестной презумпции невиновности, которой характеризуется уголовное право, в гражданском праве действует презумпция вины, т.е. лицо, совершившее противоправные действия, считается виновным, если не докажет отсутствие своей вины.

В качестве меры гражданско-правовой ответственности применяется также такая санкция, как взыскание убытков. Так, если собственник квартиры затопил соседнее жилое помещение, он обязан за свой счет возместить ущерб. Ответственность за неисполнение обязанностей по отношению к жилищному фонду в большинстве случаев наступает по решению суда. Если же допускается применение мер ответственности по решению иных органов, то такое решение можно обжаловать в судебном порядке.

55. УГОЛОВНАЯ АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Жилищный кодекс РФ не устанавливает уголовной ответственности за нарушения в указанной сфере, однако таковая предусмотрена за нарушение неприкосновенности жилища – незаконное проникновение, совершенное против воли проживающих в нем лиц. За данное преступление статьей 139 УК РФ предусмотрена ответственность в виде штрафа до 40 000 рублей, либо в виде исправительных работ до 1 года, либо в виде ареста до 3-х месяцев. Если указанные деяния были совершены с применением насилия или угроз штраф возрастает до 200 000 рублей, преступление может наказываться исправительными работами до 2-х лет либо лишением свободы на тот же срок. При совершении деяния с использованием служебного положения штраф возрастает до 300 000 рублей, преступление наказывается принудительными работами до трех лет либо лишением свободы на тот же срок.

Конечно же в первую очередь следует указать на нормы, содержащиеся в федеральных жилищных законодательных актах, в соответствии с которыми лица, виновные: в нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений; в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений; в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий; в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению; в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании; в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства, несут уголовную, административную и иную ответственность в соответствии с законодательством.

56. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ СПОРОВ

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.

3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей 100 000 рублей.

Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности.