При покупке или продаже квартиры может оказаться, что провести сделку нельзя: «висит» обременение. Некоторые из них легко снять, другие — лучше обойти. Что это такое и что с этим делать, рассказывает Mafin Media.
Что такое обременение на квартиру
Обременение — условие, ограничивающее права собственника в пользу других лиц. Самые распространенные виды обременения — ипотека и арест.
Обременение может быть наложено на недвижимость в целом или только на долю. О наличии и виде обременения нужно уточнять при первом же контакте с собственником или его агентом, а затем проверять данные в Росреестре. Иначе рутинная сделка может превратиться в авантюру.
Как проверить квартиру на обременение
Недобросовестные продавцы не указывают в объявлениях, что на недвижимость наложено одно или несколько обременений. Можно узнать о них в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или обратившись в онлайн-справочную Росреестра. В пункте «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» есть сведения:
- о виде обременения;
- сроке действия;
- части недвижимости, на которую наложено обременение;
- том, в чью пользу «висит» обременение.
Если обременений нет, в пункте будет написано «Не зарегистрировано». Однако это еще не означает, что ограничений прав собственника нет. Покупка недвижимости, особенно на вторичном рынке, — всегда риск: копать нужно глубоко, вплоть до выписок из архивных домовых книг. Чтобы обезопасить себя, можно оформить титульное страхование недвижимости.
Как снять обременение с квартиры
Ипотека — кредит под залог недвижимости. Это самый распространенный вид обременения.
- Можно продать/купить? Да, но собственник не может совершать сделки без согласия залогодержателя, а покупатель берет на себя обязанность по выплате кредита.
- Как снять обременение? Выплатив кредит, залогодатель сможет снять обременение.
Арест — запрет на совершение регистрационных действий — налагается судом или службой судебных приставов, например из-за долговых обязательств или при разделе имущества.
- Можно продать/купить? Нет. На время ареста любые действия с имуществом запрещены, даже дарение или завещание.
- Как снять обременение? Исполнив требования судебных приставов, можно подать заявление об отмене ареста.
Рента — переход права собственности к рентодателю: лицу, взявшему обязательство по пожизненному содержанию предыдущего собственника.
- Можно продать/купить? Да, но собственник не может совершать сделки без согласия получателя ренты. Если договор ренты не расторгается, покупатель берет на себя обязательства рентодателя и содержит получателя ренты.
- Как снять обременение? Расторгнув договор ренты, собственник может снять обременение.
Аренда — передача другому лицу прав владения недвижимостью на определенный срок. Обременение накладывается при сроке аренды от года.
- Можно продать/купить? Нет, пока арендатор владеет недвижимостью.
- Как снять обременение? Расторгнув договор, собственник сможет снять обременение.
Доверительное управление — передача другому лицу прав на совершение любых действий с недвижимостью в интересах собственника.
- Можно продать/купить? Нет. Пока договор в силе, все действия с недвижимостью, кроме продажи, совершает управляющий.
- Как снять обременение? Расторгнув договор, собственник сможет снять обременение.
Сервитут — открытие доступа к недвижимости, например для проезда через земельный участок или прокладки труб.
- Можно продать/купить? Нет. На участки с сервитутами распространяются права третьей стороны — соседей или государства. Продавец должен расторгнуть соглашение о наложении сервитута, чтобы это же соглашение заключил с третьей стороной новый собственник.
- Как снять обременение? Расторгнув соглашение о сервитуте, можно снять обременение.
Доли детей — право собственности несовершеннолетних.
- Можно продать/купить? Да, но нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Если в квартиру вложен материнский капитал, то и Пенсионного фонда.
- Как снять обременение? Наделив детей долями в другой недвижимости, обременение можно снять.
Часто обременением ошибочно называют право пожизненного проживания — пользования помещением даже при переходе собственности другому лицу. Его можно получить при дарении, завещании и купле-продаже, также правом наделены те, кто попал в тюрьму до приватизации или отказался от нее.
! Недвижимость, в которой прописан человек с правом пожизненного проживания, может беспрепятственно участвовать в сделках. Другой вопрос — риски, которые берет на себя покупатель.