2022 год российский рынок жилья встречал в состоянии эйфории: росли и спрос, и цены, и предложение. Но затем ситуация драматически изменилась: спрос резко упал, цены также пошли вниз. Геополитическая и экономическая турбулентность сильно повлияли на желание людей покупать жилье. Что ждет российский рынок жилья в 2023 году?
Ценник давит на кошелек и сознание
В 2022 гаду спрос был далек от того ажиотажа, к которому девелоперы привыкли в 2020—2021 годах. Дважды за год, в апреле — мае и в октябре, он проседал до критических значений, в остальные месяцы постепенно восстанавливался, но в среднем смог добраться только до уровня 2019 года.
Ценник на новостройки стал одним из главных сдерживающих факторов для спроса, говорят опрошенные Forbes эксперты. И на рынке все чаще стало звучать определение «переоцененный проект». В итоге летом и осенью часть застройщиков начала предлагать скидки до 20—35% от стоимости квартиры, отмечают специалисты. Чаще всего это можно было наблюдать в новых проектах, ценовая политика для которых разрабатывалась в иных рыночных реалиях.
Но и средний по рынку ценник стал для покупателя великоват. Номинальные цены предложения в целом по московскому региону без учета премиальных сегментов выросли за год на 12%, до 267 000 рублей за квадратный метр. Как следствие, застройщикам приходится проектировать квартиры меньшей площади, потому что многие клиенты даже с привлечением льготной ипотеки могут приобрести только компактные студии и «однушки»
В итоге средняя площадь квартир и апартаментов в московских новостройках с начала года уменьшилась на 6,9% — с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м., говорят аналитики. И, вероятно, в ближайшие годы тенденция сохранится. Спрос на новостройки, конечно, поддерживается ипотекой и субсидированными ставками, но решающим фактором остаются цены, утверждают специалисты.
«Вторичка» навязывает конкуренцию
Рынок вторичного жилья был в стагнации примерно до конца лета, но по мере снижения ключевой ставки, а значит, и стоимости ипотеки, стал отвоевывать внимание покупателей. И этому особенно помогло планомерное снижение цен, говорят собеседники Forbes.
На рынке вторичного жилья еще с весны началось падение цен, благодаря чему спрос выглядит лучше, чем на новостройки. Он рос даже в октябре после объявления частичной мобилизации — на 11%, по данным московского Росреестра, отмечают риэлторы. При этом в отличие от продавцов вторичного рынка девелоперы новостроек не могут так играть ценой, поскольку она зависит от себестоимости строительства, ставок по проектному финансированию и обязательств перед банками.
На сегодняшний день вторичный рынок более привлекателен как за счет ценового разрыва, когда вторичное жилье оказывается в большинстве городов дешевле новостроек, так и за счет выхода большого объема предложений в недавно сданных домах, говорят специалисты. По данным «Дом.РФ», средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на первичном рынке с 12 по 18 декабря была равна 10,83%, на вторичном рынке — всего на 0,03% выше (10,86%).
«Ничего не понимаю!»
В 2022 году рынок можно было охарактеризовать словами «неопределенность» и «неуверенность», рассуждают девелоперы и застройщик. Но если весной они приписывали эти чувства исключительно покупателям, то сейчас некоторые признают, что и сами ни в чем не уверены.
«Динамика ключевой ставки, стремление потребителей сохранить свои средства, рост цен, околонулевая ипотека, господдержка: нам весь год приходилось оперативно решать новые задачи, — жалуются собеседники Forbres. И сегодня многие их них не понимают, какой тренд будет базовым в новом году.
Отсутствие уверенности в завтрашнем дне, конечно, сдерживает многих клиентов и является реальным препятствием для выхода на сделку, отмечают эксперты. Как в любые кризисные времена, люди опасаются брать на себя тяжелую кредитную нагрузку, особенно ипотечные кредиты с длительным сроком обслуживания.
Но поднимать платежеспособность населения — задача не застройщиков, считают девелоперы. Этим должно заниматься государство, но оно пока что решает иные задачи.
Рынок всех рассудит?
Многие специалисты сходятся на том, что в 2023 году к рынку жилья можно будет применить термин «затоваривание». Риски такого явления возникнут, если темпы вывода новых проектов будут опережать темпы продаж, рассуждают девелоперы. По данным информационной системы жилищного строительства, сегодня наблюдается почти двукратное превышение темпов вывода на рынок новых проектов против темпов продаж.
Впрочем, есть и иное мнение. В какой — то степени девелоперам сейчас стало выгодно говорить о затоваривании: последние несколько лет рынок принадлежал исключительно им, а теперь он снова возвращается в период, когда рынок опять принадлежит покупателю, рассуждают аналитики Конечно, застройщики пытаются получить дополнительное финансирование и различного рода субсидии от государства, а «затоваривание в условиях пониженного спроса» — отличный аргумент.
Но рост объем предложения сделает свое дело: цены перестанут расти, возможна даже локальная коррекция вниз, говорят опрошенные эксперты. Для новых проектов, ожидающих старта в 2023 году, девелоперы, скорее всего, выберут аккуратную стратегию «без задирания» цен на старте с возможностью быстро и точечно реагировать на изменения спроса, прогнозируют специалисты
То, что продается уже полгода и больше, дешеветь не будет, утверждают эксперты. Однако инвесторов привлекать надо, а для этого новые проекты должны показывать низкий ценовой порог входа и прибыль на выходе. И новые проекты будут в ближайшее время значительно ниже среднего уровня цен, полагают некоторые аналитики.
Спасибо, что дочитали до конца
Ставьте 👍 — это важно для нас
Не забудьте подписаться на канал
