Особенность сделок с квартирами на вторичном рынке состоит в том, что никогда покупатель или продавец точно не знает - кто его контрагент, с кем он реально имеет дело. В частности, какими юридическими или правовыми обязательствами обременен человек, есть ли у него семья или он в разводе, имеются ли у него дети, не числятся ли за ним какие-то проблемы с законом, неоплаченные долги и пр.
Одной из важных частей сделки с квартирами на вторичном рынке является точность и надежность информации о семейном положении контрагента. К примеру, если он женат или замужем, то есть ли согласие супруга (и) на продажу квартиры, а может они уже в разводе и т.п. Есть ли несовершеннолетние дети, как между ними распределены доли и многое другое. Эта информация поможет при подготовке к сделке выяснить все юридические нюансы и позволит избежать потом множества проблем, в том числе и посещений заседаний суда, расходов на адвокатов и экспертов.
В качестве аргумента, подтверждающего важность подобной информации, служит множество судебных разбирательств, в которые вовлечены даже добросовестные приобретатели недвижимости. Вот в частности типичный случай из недавней судебной практики.
Супруг получил в наследство от родственников солидную денежную сумму и на эти деньги, посовещавшись с женой, он приобрел квартиру. Собственность была зарегистрирована только на супруга. Спустя несколько лет супружеская пара решила развестись, и незадолго до начала бракоразводного процесса супруг (к тому времени супруги жили фактически уже раздельно) решил продать свою квартиру, как имущество, находившееся в единоличном пользовании.
Супруг заключил сделку с покупателем, представляясь ему, как единоличный собственник, имелось «Свидетельство о государственной регистрации права собственности» (в недавнем прошлом это был документ только на бумажном носителе). Покупатель не проявил осторожность и инициативу в части проверки того, не является ли продавец состоящим в браке и не может ли потом купленная квартира быть объектом семейного спора.
Так оно на самом деле всё и оказалось. Супруга владельца квартиры, узнав о том, что муж самостоятельно распорядился квартирой, бывшей в его личной собственности, подала заявление в суд о признании сделки по продаже квартиры недействительной. Она аргументировала это тем, что квартира пусть даже и купленная на унаследованные деньги, является общей собственностью и подлежит разделу при бракоразводном процессе.
Суд первой инстанции, основываясь исключительно на правовых нормах ст. 39 Семейного Кодекса РФ («Определение долей при разделе общего имущества супругов"), принял сторону истицы. Судья вынес решение о ничтожности сделки по продаже квартиры, считавшейся общей собственностью, возращения прав собственности на прежнего владельца. Покупатель может подать в суд иск о взыскании с продавца соответствующей суммы компенсации, уплаченную за квартиру.
При обращении в суд апелляционной инстанции судьями был использован другой подход при вынесении вердикта. Согласно правовых норм статьи 6 -й Семейного кодекса РФ ("Имущество каждого из супругов"), а также определений Пленума ВС РФ (05.11. 1998 г. "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака"), супруг имел полное право распоряжаться квартирой, купленной на полученные по наследству деньги. Это считается неделимым имуществом, находящимся исключительно в личной собственности владельца.
Решение суда первой инстанции было отменено, в иске теперь уже бывшей супруге было отказано, возвращены права собственности покупателя на спорную квартиру.
О чем эта история говорит. Если бы покупатель знал, что продавец состоит в браке, то, по крайней мере, он бы мог затребовать разрешение от супруги на продажу квартиры (не вдаваясь в их семейные разногласия). Даже этот факт мог бы прояснить ситуацию и супруги бы разбирались бы тогда только между собой. Добросовестный покупатель помимо своей воли не был бы втянут в судебные разбирательства, длившиеся не один год.
Каким же образом можно узнать о текущем (желательно и прошлом) официальном брачном статусе контрагента по сделке купли - продажи квартиры на вторичном рынке?
Для этого есть три несложных общедоступных способа:
- Паспорт, с печатью о браке (разводе) и детях. Однако, с недавнего времени (с 2021 года) такие печати ставятся в паспорт исключительно по желанию владельца. Так что этот вариант стал менее надежным источником информации.
- Выписка ЕГРН . Буквально до 1 января 2023 г. выписка ЕГРН, где указывался не только собственник, но и доли в жилплощади детей, супруги и пр. давала исчерпывающую информацию. Но сейчас ЕГРН со всеми данными не может получить третье лицо. Для потенциального покупателя из ЕГРН о брачном статусе владельца ничего узнать не получится.
- Через электронную платформу (базу данных) на портале «Госуслуги». Здесь есть сервис, с помощью которого можно сделать запрос на получение выписки из Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС). С помощью этого сервиса можно получить сведения об официальном брачном статусе собственника жилья, его детях. В ЕГР ЗАГС внесены записи о рождении, браке, разводе и т.п. начиная с 1926 года.
Для того чтобы воспользоваться этим сервисом нужно:
- зарегистрироваться или зайти на портал Госуслуги под своим логином, полученным при авторизации.
- войти в раздел главного меню «Документы»
- далее выбирается подменю «Семья и дети»
- далее сделать запрос в ЕГР ЗАГС в режиме «с автообновлением»,
- далее вводится ФИО интересующего гражданина.
Полную инструкцию пользования подобными сервисами можно найти, пройдя по ссылке https://lk.gosuslugi.ru/landing/zags.
Здесь необходимо отметить, что конечно электронные сервисы проверки граждан по различным базам данных – дело хорошее. Но здесь необходимо учитывать тот факт, что данные могут быть неполными, не часто обновляемыми (не актуальными), к некоторой информации закрыт доступ пользователям и т.п.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Заказывая у меня услуги : покупка, продажа или сопровождения сделки,
Вы автоматически делаете доброе дело, участвуя в благотворительной акции .
Так как часть вырученные средств идёт в помощь нуждающимся детям .
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/profile/517317087477
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #экология #агентствонедвижимости #купитьквартиру #дом #сделка #недвижимость