Что происходит в строительном комплексе Якутии? Кто диктует в РС (Я) цены на жильё? Какие проблемы испытывает отрасль? Что нужно делать для их решения? Как закрепить специалистов на Дальнем Востоке? На вопросы нашего корреспондента ответила советник генерального директора АО «ИФК «РФА — Инвест» Татьяна АНТИПКИНА.
Вопрос важнейший — социальный
— Татьяна Сергеевна, давайте подведём итоги 2022 года. Что было построено за истекший период?
— В 2022 году мы сдали жилой дом в 145-м квартале Якутска. Уже получено положительное заключение на этот объект. Также была построена школа с детским садом в селе Туора-Кюель в Чурапчинском районе. Ей, кстати, присвоено имя первого председателя Госсобрания (Ил Тумэн) РС (Я) Афанасия ИЛЛАРИОНОВА. Для местных жителей появление такого образовательного учреждения стало событием, без преувеличения, долгожданным. Ранее школа-сад располагалась в старом деревянном доме 1929 года постройки. Так что несложно представить, насколько важным было «переселить» детей в новое здание. Помимо этого, в селе Намцы введён в строй Дворец культуры и духовного развития имени М.К. Аммосова. Там есть не только концертный зал (на 262 места) с современным сценическим оборудованием, но и детская библиотека, выставочная галерея и даже ЗАГС с отдельным входом. Этот объект появился благодаря проекту «Фонд будущих поколений» и алмазодобывающей компании «АЛРОСА». Кроме перечисленного, мы сдаём Центр духовности в райцентре Нюрба, также значимый для республики культурный объект.
— В Якутии, судя по всему, традиционно уделяется пристальное внимание строительству культурных и образовательных учреждений?
— Да, руководство республики делает для этого очень много. Школы, детсады, культурные и, кстати, спортивные центры вводятся у нас регулярно. Как и учреждения здравоохранения. Социальная политика — своего рода фундамент Якутии. Иначе и не скажешь. Также хотелось бы отметить вклад, который вносит «АЛРОСА» в развитие нашей территории. Тот же «Фонд будущих поколений» финансирует большое количество именно социальных проектов.
Реальные средства
— А как обстоит дело со строительством жилья?
— Ситуация по жилью довольно сложная. И здесь есть две стороны одной медали. С одной — дальневосточная ипотека стала большим шагом вперёд. С другой — она же породила серьёзную проблему. Вот смотрите: квадратный метр жилья в Якутске стоит порядка 130 тысяч рублей, хотя в некоторых случаях доходит и до 150 тысяч. При этом по схеме дальневосточной ипотеки человек может претендовать всего на 6 миллионов рублей. То есть на эти деньги он в состоянии приобрести лишь однокомнатную квартиру площадью в 37—38 квадратных метров. Но ведь среди претендентов на ипотеку часто фигурируют молодые семьи с детьми. Многие из них и ещё рожать планируют. Конечно, для этих людей такой метраж явно недостаточен.
— Какой выход из ситуации?
— Начиная с весны 2022 года мы подавали предложения по увеличению дальневосточной ипотеки до 9 миллионов рублей. Республиканские власти нас поддерживают. Причём поддерживают и в Правительстве РС (Я), и в Государственном собрании (Ил Тумэн). Но вот на федеральном уровне нам в увеличении финансирования отказывают. В том числе в Министерстве строительства РФ. Поэтому приходится решать проблему на месте.
— Каким образом?
— В частности, ставим перед специалистами задачи по проектированию двухкомнатных квартир площадью хотя бы в 46 квадратных метров. Небольшие такие «двушки» получаются. Это позволяет хоть как-то вписаться в параметры дальневосточной ипотеки. Но ведь такой подход нельзя назвать системным выходом из ситуации. Плюс ко всему, ладно, сейчас мы стали это делать. А как быть с домами, построенными ранее? Там ведь квартиры куда как больших площадей. Есть и двухкомнатные по 60 квадратных метров. И теперь такое жильё, что называется, стоит без движения, не продаётся.
— И много таких непроданных квартир?
— Много! Только в столице республики около 300 квартир остаются непроданными. Например, на улице Лермонтова дом был введён ещё осенью и до сих пор стоит пустой, никто там жильё не покупает. И это лишь один из примеров. Мало того что люди не могут себе позволить купить квартиру, так ещё и для застройщиков это стало большой проблемой. Ведь они затратили серьёзные средства. В первую очередь кредитные. А получить деньги от продажи в таких условиях практически нереально.
Был рывок, но…
— Но ведь история с дальневосточной ипотекой изначально была весьма динамичной?
— Так ведь и стоимость квадратного метра была другой. Когда началась дальневосточная ипотека, приходили молодые ребята многодетные, которым нужны были двухкомнатные, трёхкомнатные, даже четырёхкомнатные квартиры. И это жильё сразу же было продано. А сейчас патовая ситуация — мы опять вынуждены уйти на строительство студий или маленьких «двушек». Получается, ипотечная программа как бы есть, но она вынуждает людей покупать малогабаритные квартиры.
— А что повлияло на увеличение стоимости квадратного метра?
— В числе прочего и сама дальневосточная ипотека. Рынок отреагировал незамедлительно, ведь появился дополнительный спрос. Но через некоторое время ситуация стабилизировалась. Затем произошёл резкий рост стоимости стройматериалов. После этого снова наступил период относительной стабильности. Сейчас стоимость квадратного метра не двигается ни вверх, ни вниз. Однако повторюсь: за 6 миллионов рублей можно купить только маленькую квартиру. И сделать это можно лишь за счёт кредитования — у нас 90% жилья покупается по ипотечным схемам.
— Есть ли возможность вернуться к диалогу с федеральным центром? Имеется в виду вопрос об увеличении финансового объёма дальневосточной ипотеки.
— Руководство нашей республики продолжает доказывать, что 9 миллионов рублей для дальневосточной ипотеки — вполне адекватная сумма. Посмотрим, что будет дальше.
— А почему, на ваш взгляд, невозможно снижение цен на жильё?
— Например, древесина в России подорожала в 3—4 раза. Естественно, выросла цена на ряд стройматериалов. Деревоперерабатывающие заводы в одночасье стали рентабельными и вряд ли снизят свой ценник. Кроме того, всё, что мы ещё не умеем делать — фурнитура, материалы для окон, труб, — импортное. И здесь также никто «снижаться» не станет. Хотя у нас есть одинрычаг, позволяющий несколько сдерживать цены на жильё.
— Какой рычаг?
— Якутия уникальна тем, что здесь практически нет перепродавцов, — застройщик сам продаёт квартиры. Поэтому мы ориентируемся на себестоимость строительства. К тому же разница между себестоимостью и ценой продажи не такая высокая, как бывает в других регионах, где есть перекупщики.
Банки диктуют
— А кто, помимо застройщика, определяет цены на жильё?
— Главным образом, банки. По сути, они сейчас нам диктуют условия, как должна меняться цена за квадратный метр.
— Как диктуют?
— В прямом смысле. По принципу «ваша рентабельность должна быть не менее 15—20%. Если будет ниже — не станем вас финансировать». Ну а без кредитных средств застройщик работать не в состоянии. Впрочем, строители в любом случае стараются не задирать цены на жильё. Кому нужно, как говорится, сидеть на непроданных квартирах и нести убытки?
— Ещё года три назад банки не хотели работать с небольшими строительными компаниями, которых называли мелкими застройщиками. А что сейчас?
— Сейчас ситуация с банками стабилизировалась. Да, был период, когда банки не хотели работать с мелкими застройщиками, которые кредитовались на сумму меньше чем в 500 миллионов рублей. Сейчас финансовые учреждения разделили рынок между собой, строители им стали выгодны. На банковском рынке даже конкуренция за строителей появилась. Но главное их условие для нас — именно рентабельность.
— Для вас этот момент проблемный?
— Я бы не сказала. Для любой производственной структуры вопрос рентабельности и так является одним из ключевых. Конечно, когда появляется ещё одна сторона, диктующая цены, это создаёт некое напряжение. Но, с другой стороны, если у застройщиков есть доступ к довольно длинным деньгам — это плюс.
На нашей стороне
— Тем не менее рост цен на стройматериалы в 2020—2021 годах наверняка отразился на застройщиках. Они ведь участвовали в торгах при одном ценовом диапазоне, а когда приступили к строительству, всё изменилось. Поддержала ли республиканская власть якутских строителей?
— Поддержала, и весьма серьёзно. Так, Правительство РФ издало приказ № 500 об увеличении стоимости строительства в связи с ростом строительных материалов за два предыдущих года. Был ещё вопрос увеличения объёма аванса — обычно 30% закладывали, а у нас произошло увеличение даже где-то до 70%. Но многие предприятия в любом случае построили объекты с убытками.
— Почему?
— Увеличение стоимости строительства — процесс небыстрый. И непростой. Приходилось долго доказывать, какие дополнительные затраты были понесены. И не всегда получалось это доказать. Впрочем, большинство компаний свои убытки всё-таки компенсировали как благодаря приказу № 500, так и за счёт увеличения объёмов авансирования. Но пятисотый приказ — это единовременный режим управления. Сегодня всё зависит от сметы. Однако в сметной документации всего не учтёшь, даже если закладывать коэффициенты на увеличение цены в будущем. Или вот момент…
Стоимость оборудования для тех же школ или детсадов в период строительства, как правило, увеличивается. Как это предусмотреть? Поэтому наша служба заказчика нередко разделяет сметы: отдельно расторговывается техническая начинка, отдельно — строительно-монтажные работы. По такой же схеме проводятся торги на строительство медицинских учреждений. Там ещё сложнее — техника-то в основном зарубежная. Конечно, для заказчика всё это — дополнительная нагрузка. Но иного выхода нет.
— С медициной понятно. Но ведь оснащение тех же школ можно вести по схеме типового объекта?
— Это тоже проблема. Школа, которая стала типовой три года назад, сегодня уже не соответствует последним нормам. Вот сейчас проектируем небольшую школу на 253 места на проспекте Ленина в Якутске. Пока готовились приказ и техзадание (с включённым в него оборудованием), буквально в октябре вышел новый приказ Минобразования России, где нормативы поменялись.
— Каким образом?
— Условно — раньше за партой сидели два человека, сейчас норма — один человек. Соответственно, нужно увеличить площадь класса/школы/земельного участка. И служба заказчика не знает, что делать. Тот проект школы, который прошёл все экспертизы чуть раньше, уже требует внесения корректировок. И таких моментов довольно много.
Без учёта специфики
— Получается, всё меняется, и следовать этим изменениям крайне сложно?
— Разумеется. И это отражается на затратах застройщиков. Тем более что и федеральные единичные расценки (ФЕРы), и региональные единичные расценки (ТЕРы) остаются прежними. Они не учитывают региональную специфику. Особенно ФЕРы. Якутия — огромная территория, и логистика здесь, особенно на севере, крайне сложная. Порой, чтобы доставить стройматериалы в те же арктические улусы, приходится пользоваться либо автозимником, либо судоходным путём. А это всё чрезвычайно серьёзные затраты. Так что наши предприятия работают в лучшем случае с минимальной прибылью. Но действующие нормативы это не учитывают. Как компаниям развиваться в таких условиях?
— А можно привести конкретный пример?
— Да пожалуйста. При строительстве Центра духовности в Нюрбе (в не самом удалённом населённом пункте республики, кстати) транспортные затраты в смете были обозначены в объёме 2,8%. А на деле они составили 6,8%. И я могу привести десятки аналогичных примеров.
— Как в строительной отрасли Якутии обстоит дело с кадрами?
— Здесь также тяжёлая ситуация. Увы, на Дальнем Востоке наблюдается отток населения. Причём уезжают, как правило, квалифицированные специалисты, в том числе и строители. Ладно, из Узбекистана или Таджикистана можно привезти плотников-бетонщиков. А где взять тех, кто работает на спецтехнике или специализируется на монтаже технологического оборудования? Таких профессионалов становится всё меньше и меньше. Хотя и работники из ближнего зарубежья стали оценивать свой труд довольно высоко. Так, ещё весной они соглашались работать на шпаклёвке/покраске из расчёта 400 рублей за квадратный метр. Сейчас требуют 800 рублей за квадрат. И я их не осуждаю — они справедливо ценят свой труд. Но тогда и квалифицированные специалисты должны зарабатывать гораздо выше, нежели сегодня. А при тех проблемах, которые я озвучила выше, руководители строительных компаний просто не могут платить людям реально большие зарплаты. Хотя это единственная возможность остановить отток населения в европейскую часть страны.
— То есть удержать специалистов на Дальнем Востоке можно только длинным рублём?
— Без вариантов, как это и было в советские годы. Да, тогда все предприятия были государственными, как и вся экономика. Но если ничего не делать — наша территория рискует обезлюдеть.
— За счёт чего, на ваш взгляд, можно решить проблему длинного рубля?
— Для этого необходима комплексная государственная программа. Но начать следовало бы с изменений ФЕРов и ТЕРов, дабы учесть дальневосточную специфику. Что же касается государственного подхода, то необходимо опять-таки вспомнить опыт СССР. По сути, тогда государство дотировало целые отрасли. Мы же понимаем, что себестоимость строительства в Подмосковье и Якутии разная. Как и себестоимость угля в Кузбассе и в Нерюнгри. Как и себестоимость транспортных услуг, допустим, в Санкт-Петербурге и Олёкминске. И государство должно компенсировать разницу в стоимости продукции, товаров и услуг. Только за счёт этого наши предприятия смогут стать конкурентоспособными, смогут платить своим работникам такие зарплаты, чтобы никто из них отсюда не уезжал. Я не уверена, что мы сможем привлечь специалистов из европейской части России, хотя это нужно делать, поскольку в Якутии живёт всего около миллиона человек. Но в любом случае государственная политика должна быть обращена на Дальний Восток. Если мы сможем удержать здесь специалистов, а уж тем более привлечь высокими зарплатами людей из других регионов, будет решено множество проблем. А с учётом того, что в ДФО сосредоточены огромные природные ресурсы, пользу получит вся страна. Это точно.
Александр Матвеев