Недавно я посмотрел интервью с Максимом Орешкиным Советником президента Российской Федерации.
Он ответил на вопрос касательно пузыря на рынке недвижимости.
Вот его дословный ответ:
В строительном секторе на уровне спроса пузыря нет. У нас соотношение зарплат к среднему ипотечному платежу на низком уровне. Жильё стало доступнее.
Мне стало интересно, а так ли это на самом деле и я решил это проверить на примере рынка жилья в Санкт-Петербурге.
Вводные:
Среднестатистическая семья из 3 человек.
Средняя зарплата в городе СПб согласно официальным источникам.
Средняя ставка по ипотеке.
Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
Стоимость жилья по годам.
Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.
Я решил посчитать 2 коэффициента.
Коэффициент жилищной доступности (КЖД).
КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год / состав семьи).
Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.
Получается, если вы тратите часть доходов на еду, одежду, развлечения, то этот срок увеличиться в разы.
Получилась вот такая картина.
Можно выделить 4 этапа.
В период с 2006 по 2010 год зарплаты росли быстрее, чем цены на недвижимость, за счёт этого коэффициент снизился с 10, 8 до 6, 3.
С 2010 года по 2014 год произошла стабилизация. Ставки по ипотеке были стабильными на уровне 12, 5%, а стоимость жилья практически не выросла (даже инфляцию не покрыла).
С 2014 года по 2018 год пошло снижение коэффициента. Ставки пошли сильно вниз, а вот стоимость квартир также отставала от уровня инфляции.
Это так кризис 2014 года сказался или была другая причина (может кто изучал этот вопрос, подскажите в комментариях).
За счёт этого коэффициент снизился до рекордного низкого уровня, достигнув отметки в 4, 2.
С 2018 года ставки по ипотеке пошли вниз, а квартиры стали дорожать. Причём цены с 2018 года по 2022 год цен выросли в 2 – 2, 5 раза.
При этом процентные ставки достигли рекордно низких отметок, а коэффициент за счёт удорожания квартир вырос с рекордно низких отметок в 4, 2 до текущих 5, 9.
Вывод:
Доступность жилья по данному коэффициенту выросла в 2 раза с 2006 года, но вот если смотреть на период с 2010 года, то данный коэффициент практически не изменился.
Есть основания полагать, что ставки по ипотеке достигли своего дна и будут в будущем выше, чем в среднем за период с 2020 по 2022 год, что должно повысить данный коэффициент до уровней 2008 – 2009 года и тем самым доступность снизиться.
Рассчитаем соотношение зарплат к ипотечному платежу, на который ссылался Максим Орешкин в интервью.
Коэффициент говорит нам о том, во сколько раз доходы превышают ипотечные расходы.
Норма, согласно которой банки готовы утвердить кредит – когда на его погашение у клиента будет уходить не больше, чем 40-50% дохода.
Вот такие данные у меня получились.
Если опираться на данный коэффициент, то до 2015 года в принципе ипотека не была доступна большинству жителей Санкт-Петербурга.
С 2006 года по 2022 год доступность жилья выросла в 3, 4 раза.
Получается, Максим Орешкин не соврал.
В данных расчётах есть куча нюансов:
Данные брались из разных источников.
Не брались дополнительные расходы: страховки, ремонт, мебель, кредит на первоначальный взнос, комиссии агентам и т.д.
Я брал в расчёт, что оба члена семьи работают. Согласно, данным от Росстата 74% женщин работает, а 26% не работают.
Зарплаты у мужчин, как, правило выше, чем у женщин в подобающем большинстве случаем.
Можно поспорить о том, достаточно ли 54 квадратных метра на семью в 3 человека.
Вывод:
Если исходить из расчёта данных коэффициентов пузыря на рынке недвижимости нет.
А что вы думаете о рынке недвижимости? Есть ли пузырь или нет? Ваша подписка + лайк - лучшая мотивация писать дальше интересные посты.