Когда пару лет назад задумал покинуть РФ, в глубине души как-то не думал , что придется сжигать за собой все мосты окончательно. В голове всегда держал вариант, что, как минимум, одну свою квартиру в России нужно оставить. В первую очередь, меня удерживало российское гражданство и расхожее мнение о том, что из-за границы когда-нибудь, да прогонят.
Однако, чем больше я сейчас нахожусь в Грузии и общаюсь с людьми, тем больше понимаю, что, похоже, я зря так долго держался за свои квадратные метры в Питере.
Мне 38 лет, я офицер запаса, у меня крайне востребованная на фронте специальность. Очевидно, что возвращаться в Россию сейчас — это подвергать себя двум рискам:
1. По возвращению назад никто мне не гарантирует, что на этот раз выезд не закроют для большого числа лиц мужского пола до полного окончания военных действий. Для меня, как для человека, который уже владеет недвижимостью в Грузии, планирует в ближайшие 1-1.5 года приобретение квартиры в Турции, это было бы болезненным ударом. Получить своего рода железный занавес в 21 веке – сомнительное удовольствие.
2. Никто не гарантирует мне, что в один прекрасный день я не обнаружу повестку из военкомата у себя в почтовом ящике или мне ее не впихнут где-нибудь на улице. И если сейчас особых правовых последствий в случае неявки не предусмотрено, то по мере эскалации конфликта, наказание за отказ участвовать в военной авантюре могут существенно ужесточить. В случае принятия такого ужесточения мне пришлось бы полностью переходить на нелегальное положение, испытывая при этом целый комплекс неудобств (необходимость жить не по прописке, использовать банковские карты третьих лиц, перерегистрировать на родственников бизнес, избегать проверок документов).
Именно анализ вышеперечисленных рисков делает невозможным возвращение в страну (даже не на долго по каким-то личном делам) в ближайшие, минимум, 2 года. А стало быть, передо мной стоит задача – обеспечить себе жизнь в другом государстве на длительный и неопределенный срок, минимизировав свои расходы в России, максимально направить денежные ресурсы по месту жительства в Грузию. Соответственно, активы в виде недвижимости тоже необходимо задействовать. Если ничего не делать, а просто уехать, закрыв квартиру, это примерно 1000 долларов убытка в год на оплату ЖКХ.
Первый относительно легкий вариант, не сжигать мосты и обеспечить доход для проживания – это аренда. Сразу скажу, какие в этом минусы лично для меня:
1. Невозможность полноценно взаимодействовать и контролировать сдачу квартиры. Я уже попробовал сдавать квартиру через маму. На 3-й месяц человек перестал своевременно платить деньги, сославшись на экономические трудности в стране.
Да и маму я эвакуирую из страны по ходу 2023 года. Во-первых, она пожилой человек и нуждается в уходе. Во-вторых, на фоне политических разногласий после начала СВО она регулярно подвергается травле со стороны горе-патриотов и поссорилась со всеми своими знакомыми. После ее отъезда следить за недвижимостью будет просто некому.
2. Даже если найти порядочного человека для аренды, будет еще одна огромная проблема – это рухнувший сам по себе рынок аренды в РФ. Цена сейчас за аренду моей квартиры – 20-22 тысячи + коммунальные услуги, это если повезет найти желающих. При сегодняшнем курсе доллара это в районе 300 баксов, но что будет дальше с рублем по мере начала действий санкций на поставку энергоресурсов, предсказать не берется никто. Сегодняшние 300 долларов могут легко превратиться в 100 или 200 за считанные месяцы.
Этот негативный тренд касается и продажи квартир: квадратные метры очень плохо продаются, цена падает даже в рублях, при этом рубль продолжает свою девальвацию.
Тем не менее для меня предпочтителен вариант с продажей всей недвижимости в России. Эти деньги очень пригодятся, чтобы перевести маму и купить ей уютную квартиру в Батуми. Более того, на данный момент мне хватит денег купить еще 2 квартиры под сдачу в аренду.
Таким образом, мы выходим на вариант следующие варианты:
- для мамы: евродвушка, в которой можно комфортно жить у моря + 1-комнатная квартира с газовым отопление для круглогодичной сдачи за 400-450$ в месяц в качестве прибавки к ее сегодняшней пенсии 350$(по текущему курсу). Жизнь у моря в умеренном субтропическом климате и 750-800 долларов в виде пассивного дохода.
- для меня: 1 квартира, которую я уже купил, + 1 комнатная квартира под сдачу тоже для круглогодичной аренды ( с продажи своего жилья ) и еще 1 турецкую квартиру я куплю по ходу 2023 года уже на доходы от своей работы в сфере IT. Эту турецкую квартиру также буду сдавать. Но зимой с декабря по март буду туда приезжать, так как люблю комфортные зимы от 15 градусов тепла и выше, а в Батуми может быть значительно холоднее.
При этом мой расчетный доход от аренды составит 1200-1300 баксов, что сразу снимет все риски относительно моего индивидуального предпринимательства в России. Действительно у меня есть опасения, что уехавшим могут начать убивать бизнес, закручивать гайки, повышая налоги. Кроме того, не забываем про плавающий курс рубля и про то, что российский банковский сектор попал под санкции, маневр ужесточения для которых все еще не исчерпан. Трудности с переводом средств могут усложниться . Ну и добавим сюда, что покупательская способность у дорогих россиян падает, в конце 2022 года вместо 180 клиентов у меня осталось только 70. И тенденция на сокращение , скорее всего , учитывая весь ад 2023 года , продолжится.
Как вариант, я сейчас перестраиваюсь на другие СНГ- рынки, однако процесс этот займет 1-2 года, слишком многое придется менять в работе. Никто не ожидал , что у руководства РФ в прямом смысле снесет крышу.
Поэтому пассивный доход на первое время в качествен страховки лишним не будет.
Далее вы зададитесь резонным вопросом: а если после смены власти все-таки потянет вернуться в Россию обратно?
Ну во-первых, никто не мешает для начала приехать и какое-то время поснимать, присмотреться к изменениям в обновленной стране. Во-вторых, недвижимость, которая будет мной куплена, находится у моря и имеет тенденцию к постоянному росту, да и зафиксирована она в долларах. Отыграть обратно, всегда можно.
Приведу пример, на покупку своей квартиры в Грузии в январе 2022 года вместе с дальнейшим ремонтом я потратил 65.000 долларов (примерно 4.5 млн рублей). Что я мог тогда купить за эти деньги в Питере? Максимум, студию в Кудрово в Ленинградской области.
Начался 2023 год, и моя квартира в центре Батуми стоит уже порядка 100.000 долларов. На эти деньги можно позволить себе уже евродвушку в России с неплохим ремонтом (другой вопрос, надо ли это).
Тренды на недвижимость за границей и России продолжают идти в противоположных направлениях. В РФ это падение и стагнация, в Турции и Грузии это постоянный стабильный рост, который после 24 февраля 2022 года только усилился.
Выбор за вами, я свой уже сделал.