На загородным рынке – новый игрок. Компания «Физика Девелопмент» заявила о запуске коттеджного проекта во Всеволожском районе.
Местоположение будущего поселка не уточняется: в публикации «ДП» аккуратно указано, что участок площадью 16 га находится в 10 километрах от КАД.
Проект позиционируется в бизнес-классе, рассчитан на 80 домовладений; по-видимому, продаваться будут готовые дома. В строительстве организаторы проекта предполагают использовать банковское финансирование – 1,5 млрд рублей.
Следовательно, примерная стоимость дома с участком – от 20 млн рублей. В поселке обещаны также зоны отдыха, детский сад, магазин и ресторан.
Сейчас на площадке идут подготовительные работы: прокладываются дороги и сети. Еще один проект (возможно) будет реализован в Курортном районе; здесь пока совсем никаких подробностей нет.
Компания «Физика Девелопмент» (Fizika Development) на рынке недавно, в городе застройщик реализует два проекта: апарт-отель VIDI на Синопской набережной и клубный дом на Заставской. Происхождение фирмы – смешанное.
К ней имеет отношение компания «Еврострой» и две влиятельные семьи: Кравцовы и Селегень. Гендиректор «ФД» Александр Кравцов Кравцов - сын владельца группы «Еврострой» Валерия Кравцова.
Учредитель компании – Сергей Селегень, его супруга - дочь бывшего спикера петербургского парламента, а ныне депутата Госдумы Вячеслава Макарова. Кстати: сайта компании «Физика Девелопмент» в открытом доступе обнаружить на удалось.
Про поселок во Всеволожском районе - нормальная бизнес-новость, но есть несколько вопросов.
Во-первых. В Ленобласти и пригородах – более 370 коттеджных поселков, в них продается около 15 000 лотов разного уровня. То есть конкуренция вполне серьезная.
В бизнес-классе лотов поменьше: два десятка проектов, около 500 домовладений. Но и спрос поскромнее, чем в комфорт-классе.
Данных за год пока нет, но в первом полугодии 2022-го в поселках категории «бизнес» было продано всего 15 домов - вдвое меньше, чем в элитке. И в четыре раза меньше, чем в первом полугодии 2021-го. Так что со спросом есть определенные сложности.
Во-вторых. Действительно, есть спрос на готовые дома. И, возможно, он несколько выше, чем на участки с подрядом. Но здесь надо очень точно угадать: какие именно проекты, с какими параметрами будут востребованы. Потому что можно и промахнуться.
В-третьих. Банковское финансирование – штука коварная. «Стоимость займа добавит свои проценты к себестоимости, - говорит генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин. - Основной риск: при любом замедлении темпов продаж себестоимость будет расти.
Поэтому осторожные девелоперы финансируют загородные проекты из собственных средств».
В «ближнем радиусе» есть проекты, которые реализуются на заемные средства. Например, КП «Кальтино» (кстати, тоже бизнес-класса) татарстанского застройщика ГК «Унистрой». Но пока непонятно, насколько он успешен.
Рискованную неопределенность в использовании проектного финансирования отмечает также Максим Хансон, руководитель АН Insiders: «В ряде случаев неприятности загородных застройщиков были связаны как раз с высоким уровнем закредитованности».
Переход городских застройщиков в коттеджный сегмент – отдельная и тоже непростая тема. Пара коттеджных проектов есть у компании «Строительный трест»; поселок «Дивное озеро» развивает СК «ЛенРусСтрой»; перспективный участок есть у компании «Мегалит».
Но и обратных примеров немало: коттеджным строительством несколько лет назад занималась Setl Group – да перестала; было такое подразделение у группы ЛСР (компания «Особняк» - КП «Новый Мир», «Золотая роща»), но тоже закончилось.
Один загородный проект реализовал холдинг ЮИТ (КП «Кюмлено»). В большинстве случаев «многоквартирные» застройщики не связываются с тягучим, непредсказуемым загородным рынком: риски высокие, прибыль небольшая. И вообще: это просто другой бизнес.