Не существует в мире единой формы договора строительного подряда на все случаи жизни. Давайте пробежимся по пунктам и я попробую рассказать, где кроются подводные камни.
1. Предмет Договора
Многие в этот пункт вообще не заглядывают и совершенно напрасно. Там есть умные словеса, расставляющие многое по местам.
По заданию Заказчика, Подрядчик обязуется...Эти слова значат одно — задание дает Заказчик. Вроде всем всё понятно, но я редко вижу в Договорах Приложение №1 — Проект, Дизайн-проект или Техническое задание Заказчика. Без четкого прописанного задания, и следующей ошибки, можно всегда оспорить все последующие писульки.
Объект строительства или Перечень работ... Не думайте, что "Объект строительства", это обязательно дом. Можно написать "Подрядчик обязуется выполнить ремонт ванной комнаты", и тогда простой штукатур может стать ответственным за сантехническую разводку, облицовку кафелем и устройства потолка. Калькуляция спасает, но и там есть подвох.
2. Стоимость работ и порядок расчета
Вот тут уже пошли принципиальные расхождения. Калькуляция на работы, Перечень согласованных расценок или Стоимость комплекса работ.
Калькуляция на работы или как её ошибочно называют сметой (смета это другое), включает в себя количество работ и расценку за единицу работ. Если грамотно подойти к калькуляции и указать в пунктах конкретные привязки проведения работ, то можно обойтись без ТехЗадания Заказчика и без Проекта.
В противном случае, Подрядчик может оштукатурить не ту комнату и будет прав. Ровно как и Заказчик сможет сделать круглые глаза и заявить, что он хотел зашпатлевать спальню, но другую. Но тем не менее спасибо за подарок и будьте добры — приступайте к работе описанной в договоре! Думаете это чушь? Профильные строительные юристы так не думают.
Перечень согласованных расценок чаще всего применяется на крупных объектах без проектной конкретики. Их сопровождают ежемесячные закрытия Актов Выполненных Работ, но есть один подвох. Подрядчик на каждый объем работ должен иметь письменное Задание Заказчика.
Без этой писульки, вы имеете все шансы поработать бесплатно. У меня была практика, когда мне суд авторитетно заявил — что подвал я штукатурил даром. Я конечно вышиб деньги с хитромудрого заказчика, но на это ушел год. Он мне заплатил за материалы два раза. Но это другой пункт договора.
Стоимость комплекса работ. Это разновидность столичного подхода к ремонту квартир. Цена определяется от квадратного метра квартиры. Знаменитые 15000 руб.❌ 100м2 квартиры. Условия работы, требующие максимальной конкретики в Приложении№1 — Проект или ТЗ Заказчика.
- Год назад, ко мне попал Договор на ремонт квартиры в Южном Бунино. Видимо, горе подрядчик, договорился с Заказчиком на 16 000руб/м2. Но что-то надо приложить к Договору. И Подрядчик не долго думая, из 1 076 000 тысяч, На разводки воды и электрики, выделил себе 408 000 рублей.
Знаете, как это выглядит:
Разводка ХВС,ГВС, К1 до прибора
Разводка кабельных линий
_______________________________
итого: 408 000 рублей
Грешным делом, я подумал, что передо мной опять любители наматывать километры проводов на десятки лишних автоматов. Оказалось нет. Однолинейная схема и количество запрашиваемых проводов в норме. Я спросил:
— А вы можете расшифровать эти цифры? Как-то диковато выглядит.
— Да это мы просто на этапы разбиваем, что бы платежи разбить осознанно! Подгоняем под 16 000 р/м2.
Аааа! Тогда понятно, почему у вас первый этап, который грамотные трудяги сделают за неделю, стоит чуть ли не половину Договора. У этих чертей, на такой фронт работ, было отведено 1 месяц. Видимо — неделя работы и 3 недели отдыха на сочинских курортах!
А я бы заключил с такими чуваками договор, а на следующий день пригнал бы допсоглашение, в котором убираю работы по устройству ХВС,ГВС,К!,ЭО. Нашел дешевле. Вот бы на этих "подгоняльщиков" глянуть. Когда их 16 000, вдруг превратились бы в 9 000. Конечно могут отказаться, только как аргументировать такой отказ без признания, что хотели просто бабла по быстрому срубить, на шару.
За последние три года проверок подобных договоров, одна только Москва дала мне 4 договора, согласно которым можно было Подрядчика отправить домой без штанов. Впрочем, как и Заказчика можно было аналогично развести на деньги, практически ничего не делая. И учитывайте, что я не профильный юрист, а простой строитель. Мне показалось, что юрист смог бы отжать квартиру у Заказчика.
3. Срок выполнения работ
Не думайте, что это две даты, как на памятнике. В этом пункте, должно быть Приложение №3 — График работ. Самый простой и открытый способ Графика работ — разбить Калькуляцию на этапы и каждому этапу присвоить дату начала и дату окончания работ.
Только График работ, позволяет Заказчику отслеживать — успевает Подрядчик или нет. Узнать об этом не за неделю до окончания срока Договора, а постоянно держать руку на пульсе. Но есть еще один момент.
ВАЖНО!!! Имея График работ разбитый на этапы, можно составить График платежей. Предоплата Подрядчику, будет состоять из суммы материала Этапа, а не всего ремонта. Заказчик заранее знает о своей задолженности. Подрядчик заранее знает о своих доходах. Заказчик всегда в курсе происходящего и не должен платить огромные суммы незнакомым людям. Подрядчик всегда в курсе платежеспособности оппонента. Сплошные плюсы.
В случае работы по принципу " Единичных расценок", срок обозначается условный с последующим продолжением. Вариантов уйма, но отслеживайте срок Договора всегда! Подрядчики имеют прекрасный шанс, выполнив работы сверх даты договора, оказаться носом перед закрытой дверью. Такая форма применяется на крупных объектах и я не уверен, что у скромного Подрядчика хватил сил бороться в судах с Застройщиком.
ВАЖНО!!! Срок выполнения обязательств, это не только ответственность Подрядчиков. Заказчик также ОБЯЗАН соблюдать срок своих обязательств по принятию решений, поставке материалов и оборудования. Это будет описано в следующих пунктах Договора, но хочу добавить о моей скромной практике.
Больше половины строек и ремонтов буксуют по вине Заказчиков. Два противоборствующих лагеря (Подрядчики и Заказчики), постоянно пытаются свалить вину друг на друга, но уверяю вас — виновных одинаковое количество! Скорее даже "тормознутых" Заказчиков побольше будет.
4. Права и обязанности сторон
Ох уж эти обязанности! Почему-то в этот пункт, принято заглядывать только в случае возникновения трений. Рассмотрим Обязанности Подрядчика:
Всё просто — уложиться в срок, стоимость, качество! Всё в рамках договора.
Гораздо интригующе, выглядят Обязанности Заказчика и тут я не смогу удержаться, чтобы немножко не задеть уважаемых Заказчиков. Уж как-то повелось, что Заказчики свято уверовали — я плачу вовремя и этого достаточно! Рассмотрим простую обязанность Заказчика. Всего два слова: ПРИНЯТЬ РАБОТЫ.
Речь пойдет о любимом виде ложной экономии многих Заказчиков — нанять "бригады" на каждый отдельный вид работ. Простой пример:
- Крыльцо частного дома. Один подготовил грунт, другой забетонировал, третий оштукатурил, четвертый сделал гидроизоляцию, пятый облицевал плиткой и последний прибил ограждения.
Через три года, крыльцо отвалилось от дома, половина плитки в мусорке.
Кто виноват? Тот кто принимал работы. И не только работы, но и окончательные решения — как и чем эти работы выполнить. В данном случае, бетонщик не отвечает за подготовку основания. Штукатур не отвечает за качество бетона и дальше по цепочке. Элементарные дырки от крепления ограждения, не предусмотренные заранее, могут напитать водой ваш бетон до состояния болота. Под всеми пирогами облицовок и гидроизоляций.
И этот "кто-то" — никто иной, как наш уважаемый Заказчик. Встречал случаи, когда Заказчик вызвал на разборки облицовщика, а по факту, крыльцо просто выперло пучинистыми грунтами в марте. Как потом выяснилось, честный облицовщик, оказался единственным участником этого злополучного крыльца, кого смог найти Заказчик.
Я еще оказался до кучи охаянным, что не смог найти повода обвинить облицовщика и "спасти" кровно заработанные деньги Заказчика. А чего там спасать, если ты свои деньги профукал по собственной дурости! Не можешь контролировать процесс — не взваливай на себя эти обязанности.
Найди Подрядчика, кто выполнит весь комплекс работ, от проектирования до ограждения! Тогда и крайний будет. Половина подобных конструкций, разваливается именно из-за подобных подходов Заказчиков. Винить некого. Сам виноват.
Даже знаменитый подход "под ключ", не включает в себя работу по кондиционированию, монтажу межкомнатных дверей, встроенной и навесной мебели. Кто должен обеспечить составление задания для строителей, на устройство дверного проема, конструкции стены или контролировать трассы кондиционирования? Наш единственный полноправный хозяин банкета — Заказчик.
Но как часто это происходит? По разному. В любом случае, Подрядчик по ремонту, не должен бегать за мебельщиками в попытках выяснить где и каким образом, будут крепиться шкафы и полки. Это Обязанности Заказчика!
Это далеко не все обязанности Сторон, но кое-что интересное, я поведаю в разделе приемка работ. Завтра я попытаюсь раскрыть следующий интригующий раздел:
5. Обеспечение материалом
