Здравствуйте дорогие друзья, коллеги-инвесторы. Сегодня хотел бы поднять один важный вопрос, а именно целесообразность инвестиций в недвижимость, а именно, актуальность вложений в неё в 2023 году.
Напомню, что на протяжении двух и более последних лет, цены на недвижимость, в большинстве регионов Российской Федерации удвоились, а то и утроились. И уже достигли таких высот, что большинству граждан просто не по карману (реальные доходы у людей, как вызнаете, не растут уже восьмой год).
Ну и разумеется, у многих, в связи с этим, возникает сильные подозрения в гипертрофированности рынка. Проще говоря надутого в недвижимости пузыря.
Пожалуй, тут стоит ненадолго остановиться, и пояснить, что мои инвестиции не ограничиваются только российским фондовым рынком. И не смотря на то, что, большую часть времени я пишу именно о ФР, вот уже более 10 лет, я занимаюсь и инвестициями в недвижимость. В сущности, моим первым пассивным доходом и были именно доходы от сдачи в аренду складского помещения. Ещё далеко задолго, до моего знакомства с фондовым рынком.
Так вот, к чему это я - рынок недвижимости для меня, это не праздный интерес, а именно мой хлеб, хлеб с маслом, если хотите. И даже немного с икрой.
Удачные вложения на рынке недвижимости, много много лет назад, до сих пор давали регулярные плоды. И я год за годом развивал и взращивал эту тему. Был в курсе цен и предложений, знал сколько куда можно вложить, и что из этого извлечь.
Но настал год 2021 и 2022.
Два года галапирующего роста цен на недвижимость, но стагнирующих заработков.
Точнее, гипотетически, все мы стали богаче, но только лишь номинально. Например, последняя купленная мной однокомнатная квартира за 2,6 млн, доходила на пике до 7,6 миллионов (в фантазиях продавцов, разумеется).
Не знаю, брал ли кто-то квартиры по таким ценам, но лично у меня, тут возникал резонный вопрос. Продать я продам, а что возьму? Понятие вложения в котлован, на тот момент, практически уже перестало существовать.
Напротив, фактически стало существовать 2 обособленных рынка недвижимости - новостройки (более дорогой), и вторичка (дисконтированный). И если рынок новостроек ещё как-то более менее держится, за счет различных вариаций льготной ипотеки, то рынок вторичной недвижимости заметно приуныл.
Если условия кредитования не будут пересмотрены в ближайшее время, то спред в первичной и вторичной недвижимости так и продолжит увеличиваться. И инвесторы будут поставлены в интересную ситуацию удешевления актива, почти, как при покупки нового авто из салона и теряя сразу же 10-30% от его стоимости.
Для примера, приведу расчет на ипотеку вторичной недвижимости в моем регионе - Калининград. Скромная маленькая трешка в старом довоенном немецком доме. Цена 6,5 миллионов. Состояние условно жилое, но в идеале куча ремонта, а вообще уж в идеале сразу полностью капиталить.
И за все это непотребство необходимо отдавать в месяц 52-53 тысячи рублей. Тогда когда средний размер оплаты труда в Калининграде около 36000 рублей.
Т.е. семье из двух работающих средних граждан, банк может дать кредит под такую недвижимость только широко закрыв глаза на то, что на жизнь, у них останется порядка 19000 рублей.
Хороший кредитный менеджер, должен прямо сказать людям, что подобное жилье им не по карману... Но конечно, как правило, никто так не говорит. Лишь в последнее время, из-за участившихся банкротств заемщиков и ужесточения законодательной базы,
В то же время, необходимо отметить, что за несколько лет, когда стоимость недвижимости прибавила х2 - х3, стоимость аренды практически не изменилась, или изменилась совсем незначительно.
А если стоимость квартиры увеличилась в 2-3 раза, а цена аренды осталась на прежнем уровне, то рентабельность новых квартир упала в те же 2-3 раза.
И если еще несколько лет назад, я считал рентабельность сдаваемой мной двухкомнатной квартиры и огорчался от того, что за год она составила всего 7,5%, то сейчас многим рантье, ничего не остается, как получать на свои вложенные, максимум 3-5%, и радоваться, что квартира вообще не простаивает.
И если раньше, столь низкую доходность от арендных платежей, можно было оправдать тем, что есть ведь еще и гипотетическое удорожание самой недвижимости. То сейчас бурный рост последних лет, практически везде прекратился (за исключением совсем редких локаций), а кое где, даже обратился в спять.
Именно низкая рентабельность от инвестиций в недвижимость, на мой взгляд, является главным свидетельством пузыря на рынке недвижимости.
Именно по этому, на мой взгляд, инвестиции в недвижимость в 2023 году носят очень низкую целесообразность.
Разумеется, если не брать в расчет отдельные особенно удачные объекты и локации для вложений, которые могут появляться при любом рынке.
Станислав Райт 15.01.2023
Рад буду выслушать ваше мнение по поводу инвестиций в недвижимость в 2023 году.
Интересуетесь инвестированием в дивидендные компании, хотите сформировать дополнительный пассивный доход к пенсии? Подписывайтесь на канал Русский Инвестор, чтобы не пропустить новые публикации.
Также буду очень признателен всем, кто поддержит меня и присоединится к каналу в телеграм
