В России растет риск появления ипотечного пузыря. Об этом предупредил депутат Госдумы Николай Арефьев, который отметил, что закредитованность российских граждан и так была достаточно высокой, а в последние годы стала приобретать опасный характер.
- «Все к этому шло. Дело в том, что у нас значительно сократилось строительство государственного жилья, а вместе с тем скопилось большое количество погорельцев, людей, проживающих в аварийных домах.
- С места проблема не двигалась, поэтому люди вынуждены были брать ипотеку. Кто попадал под шестипроцентную ставку были счастливы. Остальные брали под 11,5 процента и набрали в итоге огромные суммы», — объяснил депутат.
К предпосылкам ипотечного пузыря Арефьев отнес уход с рынка иностранных компаний, в результате чего некоторые люди остались без работы. Кроме того, нерешенными остались и проблемы, которые накопились еще со времени коронавирусных ограничений. Предоставляемые отсрочки по кредитам давно закончились, а трудности никуда не делись.
- «Получилось так, что люди просто перестали зарабатывать деньги, ипотеку платить нечем, особенно большую. Надулся ипотечный пузырь», — заявил Арефьев, добавив, что с учетом высоких платежей по ипотечным кредитам избежать лопнувшего пузыря можно только с помощью государственных инвестиций. В противном случае стране грозит кризис финансовой и строительной отрасли, который чреват еще и ростом числа недостроев.
Ранее глава Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет уже говорила, что видит признаки пузыря на российском рынке ипотечного кредитования. Появление этих признаков связано с продлением программы льготной ипотеки и одновременным снижением цен на жилье, а, главное, снижением порога первоначального взноса, который ведет к росту числа неплательщиков. При сохранении порога на уровне 20−30% риски пузыря снижаются.
При этом, по оценкам аналитиков, объем ипотечных кредитов, которые банки предоставят россиянам в этом году, может составить 4,5−5 трлн рублей. В 2022 году банки выдали гражданам жилищных кредитов на 4,85 трлн рублей.
Как уточнили в рейтинговом агентстве «НКР», показатель в 4,5−5 трлн рублей выдач ипотеки в 2023 году может быть достигнут в том числе в рамках работы льготных программ ипотечного кредитования, которые президент России Владимир Путин продлил до 1 июля 2024 года по ставке 8% годовых.
Руководитель направления финансы и экономика Института современного развития Никита Масленников пояснил «СП», что ипотечный пузырь в России действительно надувается, но при грамотных действиях правительства есть шанс не дать ему лопнуть в этом году. Что касается следующего, все будет зависеть от темпов экономического роста.
- — Угроза образования пузыря на рынке ипотечного кредитования далеко не новость. Сбербанк, начиная с третьего квартала прошлого года, неоднократно предупреждал об этом и поэтому настаивал на отказе от продления льготной ипотеки.
- Признаки формирования пузыря очевидны. Люди попадают в долговую ловушку, у них резко растет необходимость обслуживания кредитов, что еще больше сокращает реальные располагаемые доходы населения. Получается, берешь квартиру в ипотеку, а заодно у тебя либо сокращаются возможности обслуживания кредита, либо снижается уровень жизни.
- Банк России также неоднократно предупреждал об этом, как и о еще об одном эффекте этого ипотечного взрыва. При высокой инфляции, которая была в разгар льготной ипотеки, вы берете кредит на одно количество метров, а на деле получаете другое, так как стоимость квадратного метра растет быстрее. Эти риски остаются актуальными и сегодня.
- Программа льготной ипотеки продлена, правда, теперь она более комфортная и щадящая для заемщиков. Доминирующий объем идет по семейной ипотеке. Кроме того, ЦБ с начала этого года начал включать серьезные нормативы по рискам заемщиков. Банки обязаны очень тщательно следить за уровнем долговой нагрузки, чтобы не сажать людей в долговую вертушку еще больше, как по потребительскую кредитованию, так и по ипотечному.
- Даже по льготной ипотеке банки будут более взыскательно смотреть на общее количество долгов. При соотношении ежемесячных платежей к зарплате на уровне 80% клиент получит категорический отказ. Это позволит самым уязвимым не попасть в долговую кабалу банков.
«СП»: — Как можно решить проблему?
- — Главный способ страхования от рисков пузыря недвижимости — это, во-первых, удешевление строительства, а, во-вторых, повышение реальных заработных плат и реальных доходов населения. Но, учитывая довольно неопределенные и неблагоприятные перспективы на этот год, когда рост доходов и реальных зарплат может оказаться в отрицательной зоне, весь 2023 год находится под риском ускоренного формирования ипотечного пузыря.
- Думаю, меры Банка России, как и шаги Минстроя по поддержке девелоперов, как-то позволят растянуть ситуацию и не взорваться пузырю в этом году. А там, глядишь, включатся базовые факторы, способствующую постепенному его рассасыванию.
- Кроме того, нужно обязательно заниматься арендой социального жилья. Эти планы были еще в 2018—2019 годах, а потом были отложены в долгий ящик, хотя для очень многих это реальная альтернатива ипотеке. Льготная аренда социального жилья помогает людям решать жилищный вопрос и при этом формировать накопления для первого взноса уже по ипотеке. Есть много форм такой аренды, но это уже не проблемы денежных властей, а Минстроя и других ведомств.
- У ипотеки должны быть альтернативы. В мировой практике их очень много. Мы должны быстро освоить и использовать эти практики. Весь этот комплекс мер, на мой взгляд, позволит пузырю не взорваться. Дальше сглаживание этих рисков будет зависеть от того, как быстро и на какие темпы устойчивого экономического развития мы выйдем в 2024 году.
«СП»: — Какие могут быть последствия, если пузырь все-таки лопнет?
- — Если ипотека не обслуживается, банки несут убытки. Просроченные кредиты относят к другой категории риска. Значит, на них приходится формировать дополнительный резерв обязательных отчислений от Фонда обязательного резервирования, уменьшая прибыль банка. Получается, что чем больше задолженность по ипотеке, тем меньше прибыль банков.
- Такая же ситуация у девелоперов. Если не платят им, они не могут обслуживать собственные кредиты, взятые в банках. А начинается все именно с неплательщика по ипотеке, и весь этот могучий треугольник начинает тонуть.
- Говоря по-простому, рост долговой нагрузки на граждан и число просроченных ипотечных кредитов ведет к уменьшению прибыли и банков, и девелоперов. Банки начинают сдержаннее выдавать новые займы, а девелоперы могут просто остановить свои стройки, потому что у них не будет средств, чтобы продолжать их. Ипотечный пузырь — это всегда достаточно неприятная картина для экономики, потому что ведет к существенным потерям в двух крупных секторах — банковском и строительном.