Расскажем о нем
Методические рекомендации адресованы собственникам и профессиональным участникам рынка недвижимого имущества.
На основе действующих нормативно правовых документов изложен порядок разработки и согласования проектной документации, подготавливаемой в целях перепланировки квартир, нежилых помещений в многоквартирных домах, а также нежилых помещений в нежилых зданиях.
Методические рекомендации представляют практическую значимость для тех, кто собирается заняться перепланировкой, или хочет узаконить уже сделанную перепланировку объекта
О чем статья?
Понятие перепланировки и переустройства.
Какие работы относятся к перепланировке и какие относятся к переустройству?
Работы по переустройству:
Работы по перепланировке:
Какие работы по перепланировке не надо согласовывать?
С кем происходит согласование проекта перепланировки?
В каких случаях перепланировка относится к реконструкции?
Как согласовать планируемую перепланировку если затрагиваются несущие стены, капитальные конструкции?
Как согласовать ранее выполненную перепланировку если затрагиваются несущие стены, капитальные конструкции?
Как согласовать перепанировку если выполненные работы не полностью соответсвуют проекту?
Какие работы не требуют согласования с Мосжилинспекцией?
Какие работы запрещены при перепланировке?
Какие минимальные размеры площадей комнат в квартире?
Порядок согласования перепланировки
Перепланировка квартиры планируется
Перепланировка квартиры выполнена, БТИ не вызывали
Перепланировка квартиры выполнена, БТИ вызывали
Перепланировка помещения в МКД планируется
Перепланировка помещения в мкд выполнена, БТИ не вызывали
Перепланировка помещения выполнена, БТИ вызывали
Понятие перепланировки и переустройства
Переустройство жилого помещения:
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения:
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Требования к перепланировке жилого помещения в многоквартирном дома в полной мере применяются и к перепланировке нежилого помещения. Расположенного в многоквартирном доме.
Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании
Понятия "перепланировка" и "переустройство" и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий "реконструкция" и "капитальный ремонт" имеют более широкий смысл, нежели понятия "перепланировка" и "переустройство" и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации.
Какие работы относятся к перепланировке и какие относятся к переустройству ?
Давайте рассмотрим на примере Московских нормативом, что относится к перепланировке, и что относиться к переустройству.
Итак, согласно постановлению правительства города Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП к переустройству и перепланировке относятся следующие виды работ:
Работы по переустройству:
- Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
- Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия, выявленным объектом культурного наследия.
Работы по перепланировке:
- Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
- Устройство несущих стен.
- Устройство проемов в перекрытиях.
- Устройство проемов в несущих стенах.
- Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения.
- Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
- Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
- Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
- Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв.м).
- Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
- Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
- Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
- Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.
При работах по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, возможно работы проведение которых связано с использованием (присоединением) части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
К таким работам относятся:
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) - без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
- Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
- Создание или изменение входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов - общей площадью не более 10 кв.м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
- Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
- Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
- Устройство дымоходов.
- Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
- Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
- Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.
Какие работы по перепланировке не надо согласовывать?
Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах, не включенных в пункты, указанные выше, осуществляется без предварительного согласования с Мосжилинспекцией на основании эскиз (схематичное отображение произведенных работ) в виде поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки с отметками (пояснениями) заявителя, которые должны содержать:
- Адрес помещения;
- План помещения и экспликацию помещений (с указанием площади помещений) до производства работ;
- План помещения и экспликацию помещений (с указанием площади помещений) после производства работ;
- Описание выполненных работ (указывается по усмотрению заявителя).
С кем происходит согласование проекта перепланировки?
Согласование проекта перепланировки осуществляется в Москве – Мосжилинспекцией, в Московской области с комитетом по архитектуре районной администрации.
В каких случаях перепланировка относится к реконструкции?
В городе Москве действует Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», и если работы по перепланировке не попадают под действие указанного постановления, то такие работы по перепланировке считаются реконструкцией.
Как согласовать планируемую перепланировку если затрагиваются несущие стены, капитальные конструкции?
В случае если при производстве работ планируется затрагивание несущих конструкций многоквартирного дома, в том числе устройство антресоли, а также при демонтаже участков стеновых панелей панельных многоквартирных домов или при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке в зданиях с деревянными перекрытиями заключение о техническом состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ должно быть оформлено проектной организацией - автором проекта многоквартирного дома.
При отсутствии сведений об авторе проекта многоквартирного дома или отсутствии автора проекта многоквартирного дома заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией. В настоящее время этой организацией является ГБУ «Экспертный центр».
Как согласовать ранее выполненную перепланировку если затрагиваются несущие стены, капитальные конструкции?
В случае проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, связанных с затрагиванием несущих конструкций многоквартирного дома, в том числе устройством антресоли, демонтажом участков стеновых панелей панельных многоквартирных домов, а также при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке в зданиях с деревянными перекрытиями техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения оформляется проектной организацией - автором проекта дома.
При отсутствии сведений об авторе проекта многоквартирного дома или отсутствии автора проекта многоквартирного дома техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией. В настоящее время этой организацией является ГБУ «Экспертный центр».
Как согласовать перепланировку если выполненные работы не полностью соответсвуют проекту?
При наличии отклонений от согласованного проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в части работ, указанных выше, заявитель при обращении за оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме вправе дополнительно предоставить документ, содержащий итоговую конфигурацию помещения.
Какие работы не требуют согласования с Мосжилинспекцией?
Не требует согласования с Мосжилинспекцией выполнение отделочного (косметического) ремонта помещений, в том числе замена отделочных покрытий стен, полов и потолков, выполнение работ по остеклению балконов и лоджий, а также установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия или выявленными объектами культурного наследия.
Какие работы запрещены при перепланировке?
При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме не допускается:
- Ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.
- Переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых такие помещения или смежные с ними помещения будут отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания, а именно:
Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается.
Над жилыми комнатами размещение стиральной машины и другого оборудования, требующего подключения к водопроводным сетям или являющегося источником шума и вибраций, не допускается.
Размещение уборной (туалета) и ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла в верхнем уровне над кухней, кухней-нишей и кухней-столовой допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла допускается над вспомогательными помещениями, кроме кухни, кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой.
Размещение кухни (кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой) над жилыми комнатами не допускается.
- Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
- Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- Ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов).
- Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) или ослабление несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
- Устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконе, веранде и террасе.
- Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
- Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
- Перевод технических подполий в подвалы.
- Устройство или увеличение площади существующих лоджий, балконов, веранд на вторых и выше этажах.
- Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
- Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
- Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
- Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей (стен) в объектах.
- Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями.
- Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных.
- Устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов и дымоходов.
- Изменение габаритов помещений в многоквартирном доме, затрагивающее внешний облик такого дома, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.
- Устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли в случае, если сумма площадей антресолей будет превышать 40 процентов площади перепланируемого помещения.
- Предусматривать понижение отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта, в том числе устройство фундаментов.
- Прокладывать транзитные инженерные коммуникации через смежные помещения при изменении границ помещений (объединение, разъединение).
- Устройство проемов без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
- Устройство фундаментов.
- Размещение газифицированной кухни над и под жилыми комнатами.
Какие минимальные размеры площадей комнат в квартире?
Габариты жилых комнат и вспомогательных помещений квартиры следует определять с учетом требований эргономики и размещения необходимого набора внутриквартирного оборудования и предметов мебели.
Площадь жилых комнат и вспомогательных помещений в квартирах должна быть, м2, не менее:
14 - общей жилой комнаты в однокомнатной квартире;
16 - общей жилой комнаты в квартирах с числом жилых комнат две и более;
8 - спальни (10 - на двух человек);
8 - кухни;
6 - кухонной зоны в кухне-столовой.
В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м
Порядок согласования перепланировки
В зависимости от того планируется перепланировка или она уже выполнена существует два пути согласования перепланировки:
Объект находиться в Москве
Перепланировка квартиры планируется
Шаг 1. Разработка проектной документации (Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме совместно с Заключением о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ
Шаг 2. Согласование проекта с МЖИ
Шаг 3. Проведение работ
Шаг 4. Приемка работ комиссией МЖИ и получение акта МЖИ
Шаг 5. Подготовка технического плана на основании акта МЖИ
Шаг 6. Регистрация перепланировки в Росреестре
На шаге 6 перепланировка считается зарегистрированной
Шаг 7. Внесение изменений в записи органа технической инвентаризации
(в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» собственник обязан внести изменения в записи органа технической инвентаризации после изменения характеристик квартиры, но санкций за невыполнение данной обязанности нет.
Перепланировка квартиры выполнена, БТИ не вызывали
Вариант первый, БТИ еще не вызывали, нет плана с красными линиями
Шаг 1. Разработка проектной документации (Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме совместно с Заключением о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ
Шаг 2. Согласование проекта с МЖИ
Шаг 3. Проведение работ
Шаг 4. Приемка работ комиссией МЖИ и получение акта МЖИ
Шаг 5. Подготовка технического плана на основании акта МЖИ
Шаг 6. Регистрация перепланировки в Росреестре
На шаге 6 перепланировка считается зарегистрированной
Шаг 7. Внесение изменений в записи органа технической инвентаризации
(в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» собственник обязан внести изменения в записи органа технической инвентаризации после изменения характеристик квартиры, но санкций за невыполнение данной обязанности нет.
Перепланировка квартиры выполнена, БТИ вызывали
Вариант второй, БТИ вызывали, есть план с красными линиями
Шаг 1. Техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме
Шаг 2. Приемка работ комиссией МЖИ и получение акта МЖИ
Шаг 3. Вынесение постановления о назначении административного наказания и уплата штрафа
Шаг 4. Подготовка технического плана на основании акта МЖИ
Шаг 5. Регистрация перепланировки в Росреестре
На шаге 5 перепланировка считается зарегистрированной
Шаг 6. Внесение изменений в записи органа технической инвентаризации
(в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» собственник обязан внести изменения в записи органа технической инвентаризации после изменения характеристик квартиры, но санкций за невыполнение данной обязанности нет.
Перепланировка помещения в МКД планируется
Шаг 1. Разработка проектной документации (Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме совместно с Заключением о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ
Шаг 2. Согласование проект с СЭС
Шаг 3. Согласование проекта с МЖИ
Шаг 4. Проведение работ
Шаг 5. Приемка работ комиссией МЖИ и получение акта МЖИ
Шаг 6. Подготовка технического плана на основании акта МЖИ
Шаг 7. Регистрация перепланировки в Росреестре
На шаге 7 перепланировка считается зарегистрированной
Шаг 8. Внесение изменений в записи органа технической инвентаризации
(в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» собственник обязан внести изменения в записи органа технической инвентаризации после изменения характеристик помещения в МКД, но санкций за невыполнение данной обязанности нет.
Перепланировка помещения в мкд выполнена, БТИ не вызывали
Вариант первый, БТИ еще не вызывали, нет плана с красными линиями
Шаг 1. Разработка проектной документации (Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме совместно с Заключением о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ
Шаг 2. Согласование проект с СЭС
Шаг 3. Согласование проекта с МЖИ
Шаг 4. Проведение работ
Шаг 5. Приемка работ комиссией МЖИ и получение акта МЖИ
Шаг 6. Подготовка технического плана на основании акта МЖИ
Шаг 7. Регистрация перепланировки в Росреестре
На шаге 7 перепланировка считается зарегистрированной
Шаг 8. Внесение изменений в записи органа технической инвентаризации
(в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» собственник обязан внести изменения в записи органа технической инвентаризации после изменения характеристик помещения в МКД, но санкций за невыполнение данной обязанности нет.
Перепланировка помещения выполнена, БТИ вызывали
Вариант второй, БТИ вызывали, есть план с красными линиями
Шаг 1. Техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме
Шаг 2. Согласование проект с СЭС
Шаг 3. Приемка работ комиссией МЖИ и получение акта МЖИ
Шаг 4. Вынесение постановления о назначении административного наказания и уплата штрафа
Шаг 5. Подготовка технического плана на основании акта МЖИ
Шаг 6. Регистрация перепланировки в Росреестре
На шаге 6 перепланировка считается зарегистрированной
Шаг 7. Внесение изменений в записи органа технической инвентаризации
(в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» собственник обязан внести изменения в записи органа технической инвентаризации после изменения характеристик помещения в МКД, но санкций за невыполнение данной обязанности нет.er