Депутат Госдумы Николай Арефьев сообщил журналистам об угрозе разрастания «ипотечного пузыря» в России. Что это такое и чем грозит? «360» узнал, какие риски существуют сегодня для рынка ипотечного кредитования и недвижимости.
Раздутая проблема?
Ипотечный пузырь — ситуация на рынке, при которой быстрые темпы жилищного кредитования приводят к наращиванию просроченной задолженности.
«Люди сначала активно берут дешевые кредиты, не рассчитывая финансовые силы, а потом им нечем их выплачивать», — объяснила в комментарии для «360» Наталья Перескокова, риэлтор и эксперт по недвижимости.
В итоге масса просрочек по платежам достигает критической отметки, и пузырь лопается. Сначала обваливается ипотечный рынок, затем — весь рынок недвижимости.
Глава Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет в интервью «Известиям» заявила, что «на рынке ипотеки уже видны признаки пузыря». По ее словам, главный риск — в падении цен на недвижимость в некоторых секторах, из-за чего становится невыгодно платить ипотеку. Но она обнадежила: «переживать пока рано».
Вице-президент Гильдии риэлторов и сопредседатель Совета Торгово-промышленной палаты России по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности Константин Апрелев согласился, что тревога по поводу «ипотечного пузыря» преувеличена.
https://t.me/tass_agency/175951
«Я не согласен, что уже существует какой-то ипотечный пузырь. Проценты по невыплаченным ипотечным кредитам в целом растут, но это происходит волнами — то вверх, то вниз немного. Устойчивого и сформировавшегося тренда на рост числа невозвратов по ипотечным кредитам нет», — сказал он «360».
Тем не менее Апрелев признал, что угрозы для рынка существуют. Он связал опасения в большей степени с ситуацией на первичном рынке.
«По вторичке сейчас задолженность не столь существенна», — добавил эксперт.
Девелоперы не сдаются
Главная проблема, которую поспешил озвучить эксперт, — в том, что люди берут ипотечные кредиты, начинают выплачивать их, а жильем пользоваться долгое время не могут, поскольку оно находится на стадии строительства. С учетом послаблений требований к застройщикам по соблюдению ими сроков возникает серьезная угроза того, что объекты своевременно не сдадут, а сколько ждать — не всегда точно известно.
Чтобы избежать дальнейшего нарастания угроз на рынке, необходимо менять модель привлечения денежных средств на долевое участие, убежден Апрелев.
«Ведь для того, чтобы строить жилье, не нужно получать от людей 100% стоимости этого жилья за четыре года до сдачи. На мой взгляд, достаточно получить как гарантию 10-15% от стоимости будущего жилья, а далее строительство осуществлять за счет проектного финансирования и управления рисками банком. При сдаче жилья в эксплуатацию можно предоставлять людям, которые вносили денежные средства и прошли процедуру оценки платежеспособности, кредит. Но только когда объект сдан в эксплуатацию. Ясно, что тогда люди будут охотнее вносить платежи по таким кредитам», — описал предложенную схему вице-президент Гильдии риэлторов России.
Другую проблему эксперт по недвижимости Наталья Перескокова тоже связала с принятым в 2022 году законом о послаблениях для девелоперов.
«Раньше многие люди брали ипотеку для инвестиций. Например, человек покупал на этапе котлована новостройку в ипотеку, через год-два перепродавал квартиру и получал прибыль, которая с лихвой перекрывала проценты. Но когда приняли закон, позволяющий застройщикам задерживать сроки сдачи объектов, такой заработок стал невыгодным и даже опасным. Никто не может точно сказать, насколько могут затянуться сроки сдачи проекта. И неустойка уже не положена по закону», — объяснила она.
Это, в свою очередь, спровоцировало резкое падение спроса на новостройки в 2022-м. Девелоперы нашли выход и придумали «субсидированную ставку». Но, на самом деле, при ставке 0,01% стоимость объектов в некоторых ЖК увеличивали до 30%, уточнила риэлтор.
Жилье нужно всегда
Перескокова оценила риски возникновения негативных тенденций в начале 2023-го как умеренные. Спрос на ипотеку — в стагнации. С начала года ставки выросли, ипотеку с господдержкой сохранили, однако теперь под минимальную ставку 8%.
«Ситуация сейчас такая: люди с опаской берут кредиты», — подчеркнула она.
С первичного рынка ушли те, кто решался на ипотеку ради инвестиций, — а это, по словам собеседницы «360», более 60% рынка. Люди, конечно, не перестанут брать ипотечные кредиты, жилье нужно всегда, но спрос не будет таким высоким, как раньше.