-А покажите документы на квартиру, пожалуйста.
-Щас покажу.
И с антресоли достается толстая пыльная папка на шнурках и вручается вам в руки.
-Вот здесь всё.
Обычная ситуация, особенно по старым квартирам с возрастными хозяевами, которые хранят каждую бумажку.
-Так там сто бумаг, какие из них важные? И вообще, что смотреть.
Давайте отделим "зерна от плевел", то есть главные документы от второстепенных.
-А что, разве документы бывают второстепенные?
Давайте уточним свою задачу.
Мы будем квартиру покупать, значит Договор с управляющей компанией на обслуживание общих домовых территорий для наших целей является второстепенным документом. Даже третьестепенным.
Но обо всём по-порядку.
Сначала найдём документ, на основании которого у продавца появились права собственности на квартиру. То есть узнаём, какая сделка была предыдущей.
Если дом старый, советской постройки, вероятнее всего есть договор приватизации, то есть безвозмездной передачи квартиры. Договор приватизации может быть датирован 1991 годом и по настоящее время.
Посмотрите примеры договоров приватизации в разных регионах, они отличаются по названию и содержанию, но суть остается - бесплатная передача в собственность:
Пример 1.
Пример 2.
Пример 3.
Пример 4.
Пример 5.
Возможно квартира уже переходила по наследству. Тогда ищем Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
Если наследники спорили - значит есть Решение суда.
Возможно, конечно, что предыдущей сделкой было дарение, тогда право устанавливающий документ - договор дарения.
Совсем не обязательно чтобы это был нотариальный договор.
С 31.01.1998 г. и по настоящее время договоры для сделок с недвижимостью можно оформить в простой письменной форме.
Если ранее квартира уже продавалась ищем договор купли-продажи. Он так же может быть оформлен у нотариуса в обязательном порядке до вышеуказанной даты или в любой форме (простой или нотариальной) после.
Пример 1.
Пример 2.
Возможен и договор мены. Сейчас такие сделки крайне редки, но до 2000-х годов применялись.
Нашли правоустанавливающий документ - очень хорошо!!!
Теперь посмотрим на него внимательно.
Если одна из сторон юридическое лицо, тогда подпись должностного лица удостоверена печатью этого юридического лица.
Если в сделке участвовали только люди (физические лица) ДКП подписан их подписью.
Далее нам нужно узнать был ли правоустанавливающий документ в руках государственного регистратора, то есть зарегистрировал ли продавец своё право собственности.
Это очень важно!!!
Ведь если право не зарегистрировано, то есть в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не внесена запись о владельце, законно продать он свою квартиру не сможет.
Смотрим оборотную часть правоустанавливающего документа, там должна быть регистрационная надпись ( в виде штампа) и печать регистрирующего органа.
На любом правоустанавливающем документе, который побывал в руках государственного регистратора, проставлен штамп о регистрации права собственности.
Если у вас в руках договор, на основании которого право перешло от одного лица к другому и он датирован ранее 01.10.2013 года на нем будет стоять дополнительный штамп о регистрации договора.
ВНИМАНИЕ!!!
Не спутайте регистрационную надпись, которая означает внесение сведений о собственнике в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), со штампам БТИ или иного органа, в котором до 31.01.1998 г . велся региональный реестр (реестровые книги) сделок с недвижимостью.
На основании этого документа придется перед сделкой продажи квартиры снести запись о регистрации в ЕГРН (зарегистрировать права). Теперь это делается даже без оплаты госпошлины. Для регистрации права собственности, владелец должен подать об этом заявление в Росреестр (через МФЦ) и приложить договор (иной право устанавливающий документ).
В этой статье я рассказала о наиболее часто встречающихся на руках у собственниках квартир правоустанавливающих документах.
Продолжим тему в следующей части статьи.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить дальнейшие разъяснения.
Узнали новое - не жалейте лайка.