Московская недвижимость продолжает бить рекорды! Вот два новых. Во-первых, предложение новостроек в столице достигло исторического максимума. А во-вторых, скидки на вторичном рынке в Москве стали рекордными за 5 лет. Называйте меня циничным, но в целом, ничего нового. Застройщики продолжают возводить человейники, люди экономят и не покупают, цены снижаются. И признаков того, что ситуация может как-то измениться в 23-м году - пока не наблюдается. Но насколько глубока эта кроличья нора? Разберёмся.
Начнем с рынка новостроек. В прошлом году, несмотря ни на что, московские девелоперы продолжали активную застройку. На рынок выходили проекты, которые были отложены из-за пандемии. По итогам года, в Москве ввели почти семь миллионов квадратных метров жилья. Это чуть меньше, чем в рекордном 21-м году, но значительно больше показателей 19-го и 20-го. В этом же году, по прогнозам, объемы строительства вернутся на до-ковидный уровень.
Ввод жилья в Москве (в млн м2)
2019 - 4,5
2020 - 5
2021 - 7,4
2022 - 6,9
2023 (ПРОГНОЗ) - 4,5
Данные: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Масштабное появление новых объектов привело к затовариванию рынка - спрос просто не успевал за предложением. Особенно, после событий февраля и сентября, когда народ решил деньги попридержать. По данным ЦИАН в Московском регионе за прошлый год приобрели 134 с половиной тысячи квартир в новостройках. По сравнению с прошлым годом - спрос упал сразу на 20 процентов. Объективно, даже в пандемию квартиры в новостройках раскупали охотнее.
Количество сделок на первичном рынке Московского региона, тыс. шт.
2020 - 151,9
2021 - 169,9
2022 - 134,5
Источник: Циан.Аналитика
Как итог - в декабре в Москве непроданными оставались порядка 70 тысяч новых квартир - это абсолютный рекорд. И здесь, по идее, должен сработать закон экономики - если товара много, а покупателей на него нет - снижай цены. Он сработал. Но в манере, присущей московскому рынку недвижимости. По данным различных агентств, стоимость квадратного метра в прошлом году выросла - от 2% до 7%. Это те цены, по которым застройщики предлагают квартиры на своих сайтах и в проспектах. По факту же, примерно треть всех новостроек в прошлом году продавалась с дисконтом. То есть при выходе покупателя на сделку девелоперы предлагали скидки, которые могли доходить и до 30%, особенно, если покупатель приходит с живыми, наличными, деньгами. И вот она главная интрига этого года. Как поступят застройщики? Будут ли они продолжать, как и сейчас, сбрасывать цены исключительно при диалоге с покупателем, или все же начнут реально переписывать ценники?
Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум»
На сегодняшний момент, на конец января, у нас до сих пор существуют скидки в пределах 20-30% на отдельные проекты, на отдельные лоты и скорее всего к мартовским праздникам эти скидки будут повторяться. То есть это будет возможность сейчас подобрать какой то объект и в марте купить его с максимальным дисконтом. После марта я не думаю что будут предоставляться такие условия, рынок до конца года будет спокоен .
Что порекомендовать в такой ситуации? Во-первых - выбор квартир в новостройках сейчас велик, а значит пользуйтесь этим, ищите свой идеальный вариант. Во-вторых, не важно покупаете вы квартиру за живые деньги или в ипотеку - торгуйтесь. Каждый клиент для девелоперов сейчас на вес золота. Так что наглость здесь - лучшая политика. Не выбьете скидку на квартиру, так может быть получится получит ремонт за счет застройщика, или машиноместо, ну или, как минимум, банк застройщика сделает вам еще более выгодное предложение по ипотеке. Ну и в-третьих - срок. Если квартира нужна не срочно, и есть возможность накопить денег - используйте этот шанс. Рынок и время сейчас на стороне покупателей.
Теперь пройдёмся по вторичке. Здесь ситуация практически идентичная. Сейчас квартир в продаже - на 40% больше, чем год назад. При этом спрос - на 20% ниже. Как следствие - продать квартиру без солидной скидки стало, мягко говоря, сложно. По рассказам риелторов, в конце прошлого года две трети лотов шли с дисконтом - 5-10% в минимум. И чем больше была скидка - тем быстрее была продажа. А треть квартир - шли без дисконта, мол, это же квартира в Москве, ну какие могут быть скидки. И продать их не могут до сих пор. И вряд ли смогут с таким подходом. Потому что по всем законам экономики, рынка и здравого смысла цены на вторичке просто обязаны пойти вниз.
Дмитрий Таганов , Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»
Мы ожидаем, что цены к концу 23-го года должны снизиться ну как минимум процентов на 10. Это в среднем. По более ликвидным и менее ликвидным предложениям значение это будет разным. Если говорить про дисконты, то в реальности, если смотреть по статистике реальных сделок, то они бывают от нуля - когда люди изначально выставляют адекватную цену и покупатель сразу находится, то процентов где-то 20-30.
Так что, если вас удивляет, почему вы не можете продать свою квартиру - задумайтесь, может быть проблема в том, что вы просите за нее неадекватные деньги? А если вы планируете квартиру купить - то тактика такая же на рынке новостроек - побольше цинизма, наглости и Востока - то есть умения торговаться.
