О чём речь: в законодательстве не имеется легальной дефиниции «коммунальной квартиры», при этом ЖК РФ в отдельных нормах содержит правовое регулирование отношений, объектом которых является коммунальная квартира именно как жилое помещение, поскольку такие квартиры обладают всеми признаками жилого помещения - изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (статьи 30, 41-43, 59, 76 ЖК РФ).
Упомянута коммунальная квартира также в ст. 57, ч. 2 ст. 61, ст. 62 ЖК РФ, которые посвящены предоставлению, пользованию жилыми помещениями по договору социального найма.
Для отнесения квартиры к коммунальным нужны условия:
- квартира состоит из нескольких жилых помещений (комнат);
- квартире проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющиеся членами одной семьи;
- основаниями проживания выступают отдельные договоры найма в отношении отдельных комнат, или право собственности на отдельные комнаты.
К нам обратились коллеги, получившие достаточно интересное требование совета дома, просили прокомментировать обоснованность позиции жителей.
Дом, кстати, довольно типовой по планировке: в цокольном этаже расположены несколько нежилых помещений, санузел. Кстати, полагаем, что именно санузел и стал камнем преткновения... Судите сами, впрочем.
Ссылаясь на некое «правило коммунальной квартиры», совет дома заявил, что площадь коридора в цокольном этаже не является частью площади общедомового имущества, а «распределяется» между собственниками нежилых помещений и должна содержаться как часть нежилых помещений.
Между тем, по данным ЕГРН (соответствующие выписки были нами изучены) в собственности находились исключительно площади нежилых помещений (там располагаются офисы), а потому вполне обоснованной является позиция наших коллег, которые изначально рассматривают площадь коридора и санузел цокольного этажа именно как ОИ МКД на основании ст. 36 ЖК РФ.
Вполне естественно, что содержание коридора и санузла осуществляется за счёт получаемой по договору управления платы за содержание и ремонт ОИ МКД.
Поскольку коллеги просили подготовить правовое обоснование необоснованности (каламбур!) позиции совета дома, стало ясно, что простое изучение технического паспорта МКД жителей не убедило...
Мы постарались доступно разъяснить очевидное и вот как это сделали.
Пойдём по иерархии: в силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности ОИ в МКД, а именно:
- помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты;
- лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи, чердаки;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Тут сделаем ремарку: да, санузел общий и житель любой квартиры вправе, гуляя по дому, воспользоваться унитазом по назначению. Отдельного вопроса насчёт КР СОИ не поставлено, поэтому мы не углублялись...
Так вот, общие нормы гражданского права, а именно п. 1 ст. 130 ГК РФ говорят о том, что нежилое помещение может являться (а может и не являться!) самостоятельной недвижимой вещью, отличной от здания, в котором оно расположено.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, неповторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.