Собственники и арендаторы коммерческой недвижимости в городе Москве всё чаще получают судебные иски от Департамента городского имущества о сносе самовольных построек, пристроек и коммерческих помещений.
В связи с этим собственников волнует вопрос: можно ли узаконить недвижимость, к которой город уже предъявил или скоро предъявит свои претензии?
Ответ: можно. Делается это либо в административном порядке, либо через решение суда.
Итак, первый вариант: административный порядок — узаконение самовольной постройки через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) города Москвы. При выборе этого варианта нужно иметь в виду, что здесь уплата штрафа является обязательной. Именно поэтому в этой статье я не буду подробно рассматривать вариант с ГЗК, т.к. размер штрафа может быть сопоставим со стоимостью самого объекта недвижимости, что для многих предпринимателей является неприемлемым.
Второй вариант: легализация самостроя через суд.
При этом возможны следующие основные разновидности этого варианта:
а) подача в суд иска собственника о признании права собственности на самовольную постройку (в этом случае ответчиком становится ДГИ или аналогичный ему государственный орган в регионах);
б) подача в суд иска государственного органа о сносе самовольной постройки (в этом случае ответчиком становится собственник).
Действительно, считается, что для целей легализации самостроя иск в суд должен подавать сам собственник недвижимости (через юристов, конечно).
Однако, может случиться так, что Департамент городского имущества первым предъявит в суд иск о сносе самовольной постройки, и тогда уже в рамках этого иска собственнику необходимо будет доказывать, что объект недвижимости не является самостроем.
Как правило, по таким процессам суд назначает судебную строительную экспертизу, перед которой ставятся примерно следующие вопросы:
1. На Объекте проведено новое строительство, перепланировка или реконструкция?
2. Если на Объекте проведена реконструкция, то возможно ли технически привести Объект в состояние до проведения реконструкции?
3. Какие помещения и в какой площади возникли в результате проведения работ?
4. В результате проведённых работ изменились ли индивидуальные признаки Объекта (высота здания, площадь, этажность, объём, площадь застройки)?
5. Соответствует ли Объект градостроительным, строительным и пожарным нормам и правилам?
Важно: когда речь идёт о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания.
6. Создаёт ли Объект угрозу жизни и здоровью граждан?
От ответов эксперта на поставленные вопросы во многом зависит результат по делу. Но даже в случае положительных ответов эксперта суд может удовлетворить иск ДГИ и обязать снести Объект. Такое возможно, например, в случае отказа суда применить срок исковой давности.
Исковая давность очень важна в таких делах.
Так, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.) прямо говорится о том случае, когда в деле о самовольной постройке подлежит применению срок исковой давности:
К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.
При этом в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" об исковой давности говорится следующее:
На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Итак, на основе изложенного можно вывести очень краткий алгоритм легализации самостроя через суд:
1. Получение положительного заключения судебного строительного эксперта с выводами о том, что Объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует строительным, градостроительным и пожарным нормам.
2. Сбор документов и доказательств того, что ДГИ ранее знал о самострое и обратился с иском в суд за пределами срока исковой давности.
Помните: сноса можно избежать!
Адвокат Хоменко Иван
Адвокаты по самострою в Москве:
Адвокаты по ДГИ Москвы: