Начнем вообще с того, какие земли подходят для строительства дома
С 2019 года для жилищного строительства разрешается использовать земельные участки:
· Переданные под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). На них Вам будет легко зарегистрировать строение, получить почтовый адрес и прописаться.
· Садовое некоммерческое товарищество (СНТ). Закон N 340-ФЗ от 3.08.2018 г. оговаривает, что такие здания не должны быть выше 3 этажей и не поделены на квартиры.
При выделении земли под ИЖС сразу предусматриваются возможности подключения к коммунальным сетям, имеется некоторая инфраструктура. У СНТ другая задача – обеспечить отдых людей в теплое время и ведение сельского хозяйства. Поэтому удобство, инфраструктура и благоустройство таких участков значительно хуже.
А теперь главные критерии по выбору участка.
1. Сбор сведений: кадастровый номер и генплан участка
Кадастровые карты участков имеются в открытом доступе.
Если вы собираетесь покупать земельный участок, то прежде всего нужно выяснить его кадастровый номер. По нему вы сможете получить кадастровую выписку, оформив запрос на специальном ресурсе. Зачем нужен этот документ? Он предоставит самые важные сведения по участку: его местоположение, стоимость, точный размер и форму, целевое назначение, вид разрешенного пользования, ФИО владельца. На основании этих данных вы сможете убедиться, что ведете дело в самом деле с собственником того объекта, который вас интересует. Либо продавец должен подтвердить свои полномочия на сделку, предоставив доверенность от хозяина.
Так же обязательно изучите генплан. Это позволит избежать «сюрпризов», когда впоследствии рядом с домом пройдет автотрасса, которая значительно снизит цену вашей недвижимости.
Генеральный план земельного участка (ГПЗУ) – это многостраничный документ, который отображает постройки, дорожки и объекты озеленения на территории в графическом виде. Наличие такого комплекса документации позволяет заранее определить и предусмотреть размещение сооружений и коммуникаций (например освещение участка загородного дома), что упрощает строительство.
Важно!!! Обратите внимание, не входит ли выбранный участок в охраняемую зону. Иначе перед началом строительства придется вызывать археологов и платить им за разрешение.
2. Топография участка
Самый идеальный участок под жилищную застройку должен быть ровным. Лучше всего, если он расположен на возвышенности. Если местность представляет собой склон, то следует выбрать участок для строительства дома в верхней его части. Идеальная форма – прямоугольник с соотношением сторон 1:2. Если есть возможность выбрать участок для строительства дома по сторонам света, то самая предпочтительная ориентация – с востока на запад.
Есть кое-какие моменты, которые нельзя сбрасывать со счетов. Например, места в пойме рек и озер подвергаются постоянному подтоплению. Сложности возникнут и там, где высоко стоят грунтовые воды. Поэтому при возможности выбора отдавайте предпочтение возвышенностям.
Уровень грунтовых вод надо всегда учитывать при строительстве. От этого зависит выбор проекта и возможности применения различных технологий. Если подземные воды расположены на глубине 2 м, то надо будет выбирать проект без подвала и цокольного этажа, иначе придется слишком много потратить на хорошую гидроизоляцию. Если же вода расположена очень глубоко, то не получится сделать колодец. Придется организовывать водообеспечение при помощи скважины, а это намного дороже и требует разрешения. В некоторых местах скважину пробурить нельзя, например в водоохранной зоне.
3. Грунт на участке
От того, какой грунт на участке, во многом будет зависеть выбор фундамента и соответственно его стоимость.
При запросе «Как правильно выбрать участок» одним из первых советов является проведение геологических изысканий. В реальной жизни сложно представить ситуацию, когда на каждый понравившийся участок покупатель приезжает с геологическим инженером и тот берет пробы грунта. На самом деле подавляющее большинство людей не проводят таких работ даже после покупки земли перед началом строительства из-за их стоимости. Для этого существуют народные методы, по которым на первый взгляд можно определить, какая почва на участке. С точки зрения строительства наиболее подходящими являются сухие почвы, такие как песок. Стройка на суглинке и глине обойдется дороже из-за того, что такой грунт задерживает воду, а торф может оказаться вообще не пригодным для возведения капитального дома. К тому же на влажных почвах будет необходимо устраивать дренаж.
Если вокруг участка есть старые дома, обратите внимание на состояние фундаментов, отмосток. Наличие трещин, отлетевшей штукатурки говорит о сырости и возможной близости грунтовых вод. Покосившиеся или погнившие внизу заборы также должны насторожить. Вода в дренажных канавах при сухой погоде также указывает на заболачивание почвы. Если участок у водоема, возможно, он заливается в половодье.
Участок с большими перепадами высот может ограничить вас в строительстве. На склоне можно построить либо каркасный дом на свайном фундаменте, либо вкладывать огромные средства в фундамент из бетона или выравнивание участка.
Вывод: тип грунта и перепады на участке значительно влияют на стоимость строительства.
4. Коммуникации и транспортные развязки
Комфорт проживания в доме во многом зависит от наличия современных коммуникаций:
- Электрические сети.
- Газопровод.
- Водопровод.
- Канализационная система.
- Теплоснабжение.
- Средства связи.
- Охрана.
Естественно, что чем больше благ цивилизации доступно, тем выше стоимость земли. При этом их наличие обязательно только при постоянном проживании. Для дачи достаточно постоянного электроснабжения, а в некоторых случаях его могут заменить автономная дизельная станция, АКБ или альтернативные генераторы энергии.
Практически все системы жизнеобеспечения подразделяются на автономные и централизованные. Газ для кухонной плиты и отопительного котла может поступать из индивидуального подземного резервуара или от магистрали. Вода может закачиваться из скважины на участке или идти от водопровода. Система канализации также может быть выполнена в виде септика или подключаться к общей системе.
Выбор в пользу того или иного варианта зависит от итоговой стоимости монтажа систем и их доступности. Например, жилище, построенное вдали от города и каких-либо инженерных систем будет полностью автономным. В то же время на участке в пригороде может оказаться выгоднее подключиться к городскому водопроводу, чем бурить собственную скважину.
Чтобы знать, как выбрать участок для строительства частного дома, нужно учесть и наличие подъездных путей. Вряд ли кому-то понравится ездить каждый день по гравию или грунтовке, особенно весной или в сезон дождей. Однако наличие асфальтированной дороги также внесет вклад в общую стоимость земли.
Вкратце мы расскали о самых основных моментах, на которые стоит обратить внимание при выборе участка для строительства дома.
Так же хочется упомянуть, что на стоимость участка могут повлиять:
· озера, реки и другие водоемы, где можно купаться и ловить рыбу;
· расположенный неподалеку лес;
· возвышенность, с которой открывается красивый вид на окрестности;
· инфраструктура – земля неподалеку от населенного пункта, где есть постоянное транспортное сообщение, магазин, больница.
Ценность участка уменьшают находящиеся неподалеку:
· железные дороги и автострады;
· промышленные предприятия, водонапорные башни;
· фермы, загоны для скота;
· многоэтажные дома;
· мусорные полигоны;
· кладбища.
Важно! Участки в населенных пунктах стоят дороже, чем в садовых товариществах. В поселках и селах лучше чистят дороги, а коммунальные услуги там проще подключить.