Где построить дом?
Каждый земельный участок в России имеет две характеристики (категория и вид разрешенного использования), и их комбинация определяет возможные перспективы строительства.
Из всех видов разрешенного использования строительство жилых домов возможно только на трех: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство); личное подсобное хозяйство (приусадебный участок); садоводческое некоммерческое товарищество (садоводство). Первые два вида встречаются только в категории «земли населенных пунктов (поселений)», третий возможен также на землях «сельскохозяйственного назначения».
Индивидуальное жилищное строительство
ИЖС - это единственный статус, предназначенный именно для возведения жилого дома. Здесь все просто.
Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)
Эти участки часто встречаются в селах возле Хабаровска, выделяются только в населенных пунктах. Их первоначальное назначение – выпуск сельхозпродукции, но здесь разрешен и жилой дом. В настоящее время по статусу практически приравнены к ИЖС.
Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)
Это последний вариант земель, на которых разрешено строительство капитального жилого дома. Участки для ведения садоводства могут располагаться как в населенных пунктах, так и на землях сельхозназначения. Есть еще одно отличие от предыдущих статусов. Если ИЖС и ЛПХ – земли частных домовладельцев, то участки под садоводство юридически – часть коллективного хозяйства, единой территории, со своими правилами, взносами, общим имуществом и пр. Кстати, основные требования к индивидуальному жилому дому везде – до трех этажей, не выше 20 метров.
Только не огород
Отметим, что после разделения в 2019 году дачных земель на садоводческие и огороднические появились ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества). Дом на таких землях не построишь – разрешены только некапитальные строения: гараж, навес и прочее. Это же, кстати, касается и такой редкой категории как «личное подсобное хозяйство (полевой участок)».
Садовый участок или огородный, можно на публичной кадастровой карте в разделе «Разрешенное использование». Вид может быть: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства». Несмотря на то, что дач уже юридически нет, там может сохраниться со старых времен и «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и т.д. Если написано что-то про дачи, считайте, что участок садовый.
Миллионы за избушки
Участки под ИЖС хороши многим. Подводка сюда всех необходимых коммуникаций по закону является обязанностью, а не доброй волей властей. Регистрация по месту жительства гарантирована. Жители могут рассчитывать на детские сады, школы, поликлиники. Плюс они находятся в населенных пунктах, где всегда есть инфраструктура, хотя бы в минимальном виде. Одно нехорошо - цены. Они, как правило, существенно дороже садовых участков.
Садовые участки дешевле, но у них есть масса минусов. Большинство СНТ находятся на приличном расстоянии от Хабаровска и вдали от транспортных магистралей, коммунальных коммуникаций, аптек, банкоматов и магазинов. Кроме того, власти не обязаны заботиться об удобствах дачников, поэтому никто, кроме вас, не будет заниматься расчисткой проездов, обеспечением водой и т.д. В связи с этим при выборе участка следует обратить внимание на массу нюансов.
- В СНТ участки дешевле однозначно. В Хабаровске цены на землю под ИЖС начинаются от миллиона за шесть соток, в СНТ можно купить десять соток за 450 тысяч и даже дешевле. Но есть нюансы. Надо учитывать, что у нас не Подмосковье, где красивые коттеджи, приличные дороги и газификация. У нас СНТ обычно — это избушки на курьих ножках, к которым ведет плохая дорога и абсолютно нет коммунальной инфраструктуры. В пригородах Хабаровска почти повсеместно проблемы с водой. Даже там, где есть скважины, люди страдают от того, что вода техническая, ее невозможно пить, - отметила рассказала Татьяна Милиневская, агент по недвижимости.
При этом надо отметить, что в последнее время спрос и цены на земли в СНТ растут в связи с действием «Дальневосточной ипотеки». Пример - одно из последних объявлений о продаже участка в селе Ракитном — 1 миллион 200 тысяч за 15 соток. Это совсем не город, а цена как в городе. Дело в том, что предприимчивые люди скупают дачи с незарегистрированными домами, устанавливают шамбо, простейшие коммуникации, делают кое-какой ремонт, потом регистрируют постройки как жилые и перепродают под «Дальневосточную ипотеку». Цена получается совсем другая.
Перевод садового дома в жилой
Еще несколько лет назад было много проблем с признанием дома, построенного в СНТ, жилым. И соответственно - с пропиской. Сейчас это несложно. Вызываешь кадастрового инженера, он составляет технический план, с этим документом через МФЦ регистрируешь то, что возвел, затем идешь в администрацию села или района и пишешь заявление на присвоение адреса. А далее можно уже прописываться.
- Раньше эта процедура была намного сложнее - приходилось доказывать, что дом на садовом участке является единственным жильем. Сейчас все намного проще. Перед тем как подать документы на перевод садового дома в жилой, необходимо провести его техническое обследование, подготовив межевой план и кадастровый паспорт. Дальше - представить в администрацию или в МФЦ пакет документов, включающий заявление о признании садового дома жилым (единой утвержденной его формы нет) и заключение по обследованию технического состояния, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен. Такой документ выдается специалистами-инженерами, - объяснил Алексей Цветков, директор Центра страховой защиты.
Если орган местного самоуправления принял решение о признании садового дома жилым, он направляет данное решение заявителю и в Росреестр. Если будет отказ, его можно оспорить в суде. Как показывает практика, владелец такой суд вполне может выиграть, если с домом и участком нет очевидных серьезных проблем.
Напомним, за последний год отмечено увеличение выставленных на продажу земельных участков в пригородах и уменьшение - в Хабаровске. При этом изменились и цены — в городе они растут, а на окраинах местами даже снижаются. Общая тенденция прослеживается определенно — люди хотят жить в своем доме, но с развитой городской инфраструктурой и цивилизацией.