Вчера, глава Национального рейтингового агентства Алиан Розенцвет в своем интервью изданию Известия высказала предположение о возможности ипотечного пузыря в России.
Что такое "пузырь" на рынке недвижимости многие представляют. Ведь у нас уже были ситуации резкого падения цен на квартиры. Это как раз и есть сдувание того самого "пузыря". А вот про ипотечный "пузырь" мы знаем только на примере США.
Экскурс в историю
В 2007 - 2008 году в США резко выросли дефолты по ипотечным кредитам. Причин было 2:
- резкое падение цен на недвижимость
- плохое качество выданных кредитов.
До этого момента ипотечные кредиты выдавали всем и и вся не сильно заботясь о качестве заемщиков. Банки США с удовольствием это делали, т.к. стоимость недвижимости росла и даже при наличии дефолтов по кредитам, квартиры быстро продавались и закрывали проблемы. Но с 2006 года рынок недвижимости начал рушится. Его общие потери оцениваются в 5 трлн. долл. Заемщики стали отказываться платить по кредитам, т.к. размер долгов превышал стоимость недвижимости и не было экономического смысла платить.
Кризис в США перекинулся в другие страны и привел к мировому финансовому кризису. В результате старейший инвестиционный банк США Lehman Brothers прекратил свое существование.
А что в России?
Ждет ли нас нечто подобное? Скорее всего нет. Дело в том, что несмотря на рост ипотеки в последние годы, общая кредитная нагрузка граждан достаточно мала по сравнению с западными странами. Она оценивается в 20-25% от ВВП. При том, что во многих западных странах это отношение составляет 80-100% ВВП.
Рынок недвижимости в России уже 2 года пугают пузырем. Еще чуть-чуть и цены рухнут. Но по факту этого не происходит. Цены на недвижимость в России пока не показывают драматического падения. Да, был перекос, когда цена квартир на первичном рынке превышала цену на вторичном. В 2022 году ситуация стала исправлять и цены на вторичном рынке выросли на 10% (данные ЦИАН).
Обращу внимание, что для ипотечного "пузыря" принципиальное значение имеет динамика цен на вторичном рынке.
По 2023 году опять нам прогнозируют обвал цен на недвижимость на 20-40%.
Лично я в это не верю и вот почему. Для такого драматического падения должен случиться массовый дефолт заемщиков. Тогда банки будут вынуждены выставить на рынок большие объемы залогового жилья.
Но, нет никаких оснований предполагать массовый дефолт по ипотечным кредитам. В стране безработица на минимальном уровне. Доходы граждан драматически не падают. По данным HH доходы в 2022 году выросли у 16% россиян, а упали у 20%.
Падение экономики России в 2023 году, если и будет, то на уровне 1,5%, что почти в 2 раза меньше, чем в 2022 году.
Да, застройщикам придется тяжелее и цена на первичном рынке приближаются к вторичному рынку. Им придется увеличивать дисконты. Но это стандартная рыночная ситуация и в этом нет ничего уникального.