Спрос на жилье в новостройках региона постепенно смещается из Петербурга в Ленобласть. В городских ЖК цены снижаются, в областных – стагнация.
Последние несколько лет продажи жилья в строящихся домах на территории области составляли 27-28% от количества договоров долевого участия, зарегистрированных в Петербурге. (См. табл. 4). В 2022-м соотношение изменилось.
По данным Росреестра, за 11 месяцев, с января по ноябрь, доля жилья, реализованного в областных новостройках, составила 35,1%: в Петербурге – 57 585 договоров, в области – 20 285 ДДУ. По итогам года, вероятно, доля области составит около 36%.
При этом продажи в Петербурге плавно сокращаются: почти 100 тысяч сделок в 2019-м, 81 тысяча – в 2020 году (пандемия), 75,8 – в 2021-м.
По итогам 2022 года, по предварительным данным, будет зарегистрировано около 63 тысяч ДДУ.
При этом стоит учитывать, что в городской черте платежеспособный спрос все больше смещается в пригородные районы (Пушкинский, Петродворцовый) и в ЖК на окраинах без метро (Пулковские высоты, Парголово).
Никаких секретов, просто деньги.
За год, с декабря 2021-го по декабрь 2022-го, средняя цена «квадрата» в городских спальных районах выросла на 21%.
Пик роста цен пришелся на июнь-июль; за последнее полугодие городские спальники подешевели на 6,2%, но эта корректировка пока не вернула покупателей. На окраинах Петербурга жилье в новостройках подорожало на 15,9%, в пригородных районах – на 8,2%.
В области изменение цен происходило более плавно. В целом по региону увеличение средней цены за год составило 9,5%, в самом популярном Всеволожском – плюс 10%.
Подтянулись средние цены в Тосненском районе (в основном - за счет подорожание ЖК «Счастье 2.0» в Федоровском); а в Ломоносовском цены почти не двигались: плюс 2,2% за год. В Гатчинском районе – наибольший разброс цен. Здесь находятся и самый дорогой из областных ЖК (Gatchina Gardens), и вполне доступные варианты («Верево Сити»).
На встречных курсах
Похоже, областные застройщики более гибко реагируют на изменения конъюнктуры. По крайней мере, после спада в начала пандемии (на 20%) им удается удерживать объемы реализации примерно на одном уровне: 21-22 тысячи сделок в год.
При этом бюджет покупки увеличивался примерно одинаково: в городе с ноября 2019 года по ноябрь 2022-го объем сделки увеличился в 1,8 раза (с 4,98 млн до 9,06 млн рублей), в области – в 1,9 раза (с 3,09 млн до 5,94 млн рублей).
Проблема в другом: все меньше покупателей готовы (и могут) выкладывать такие деньги за городскую квартиру. Со всеми поправками на доступность, близость метро, наличие социалки и прочие радости. Это все важно, но деньги, как выясняется, важнее.
А реальные доходы граждан не то чтобы не росли, а, наоборот – снижались. Меры господдержки (льготная ипотека и т.д.) и совместные программы (субсидированная ипотека от застройщиков) помогли продать какое-то количество неоправданно дорогих квартир – за счет уменьшения ежемесячного платежа по кредиту.
Но этот драйвер уже выдохся: в 2023 году и первый взнос будет больше, и базовая ставка подрастет (по программам с господдержкой – с 7 до 8%).
Центробанк также планирует сделать невыгодной (для банков) ипотеку с «околонулевыми» ставками: пока обсуждается нижняя граница в 3%.
Еще одна из возможных мер – убрать с рынка инвестиционный спрос. Сейчас, например, «семейную» ипотеку можно брать только один раз, а «с господдержкой» - хоть десять.
Еще один важный показатель. По расчетам аналитиков госкорпорации ДОМ.РФ, доля непроданного жилья (в ЖК, выведенных в продажу) в Петербурге за год увеличилась с 36 до 43%. А в области – наоборот: сократилась с 42% до 36%. Получается движение «на встречных курсах»…
Попытка прогноза
В целом «картина маслом» получается такая. На первое полугодие 2023-го наиболее вероятный прогноз по ценам на жилье в регионе – стагнация.
При плавном снижении объемов продаж. Застройщикам придется активнее использовать скидки и прочие акции. В Петербурге девелоперы будут тщательно дозировать выход новых ЖК. В области ситуаций на первичном рынке тоже не радужная, но, похоже, более спокойная, чем в городе.
Есть еще одно обстоятельство. В области строится около 350 жилых домов (корпусов), продажи идут в 77 ЖК.
При этом в реестре проблемных объектов – 139 адресов. 76 домов – в компетенции федерального «Фонда развития территорий», 44 будут достроены, дольщики 32 объектов получат о компенсации. 63 долгостроя – в ведении Ленобласти.
Эти проблемные адреса тоже влияют – и на цены, и на настроение покупателей.
Наконец, главное. Все наши выкладки и предварительные расчеты будут иметь мало смысла, если снова случится что-либо геополитическое.
Например, вторая волна мобилизации. Или правительство вдруг решит закрыть границы. При таких раскладах забота о комфортном жилье вряд ли останется в числе первоочередных задач граждан.
Подробнее с таблицами по ссылке.