Опубликован Проект изменений в Положение Банка России № 590-П от 28.06.2017 О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности
Речь идет об увеличении резервов для банков по ипотечным кредитам от застройщиков по околонулевым ставкам.
По ипотечным кредитам, выданным с 1 января 2023 года, будут введены меры по ограничению рисков:
повышенные надбавки к ставке резервирования по ипотеке. Они будут дифференцированы в зависимости от разницы между эффективной ставкой ипотеки от застройщика и рыночной ставкой, действовавшей на момент выдачи кредита; увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня; проведение разъяснительной и надзорной работы в отношении оценки справедливой стоимости залогов по кредитам, которые предоставляются по ставкам ниже рыночных. В первую очередь речь идет об ипотечных кредитах, субсидируемых застройщиками.
Новый механизм резервирования будет применяться к ипотеке, полная стоимость которой:
в рамках госпрограмм составляет менее 4/5 от ставки, принимаемой в расчет размера субсидии; вне госпрограмм составляет менее 4/5 от средней за последние три месяца доходности 10-летних ОФЗ; по условиям договора является переменной и составляет менее 4/5 ключевой ставки ЦБ.
Пороговая величина ипотечной жилищной ссуды, которая может включаться в портфель однородных ссуд при оценке финансового положения заемщика как среднего, увеличивается с 6 до 20 млн руб.
Описывая возможные макропруденцильные меры, ЦБ называет два возможных варианта:
введение повышенных надбавок (например, 100%) для первоначального взноса на уровне 10-20% (то есть LTV в диапазоне 80-90%). Такая мера будет воздействовать на рискованные практики ипотеки на первичном рынке, поскольку большая часть таких кредитов характеризуется высоким уровнем LTV; выделение ипотеки от застройщиков с нерыночным уровнем ставок (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам) и установление для таких кредитов макропруденциальных надбавок. Эта мера не будет влиять на прочие ипотечные кредиты, но при ее реализации потребуется больше времени для нормативных изменений, в то время как риски будут накапливаться.
Регулятор обращает внимание, что при выдаче льготной ипотеки от застройщика существенно растут кредитный и процентный риски банка. Банк России предполагает введение надбавок к ставке резервирования по соответствующему продукту, которые должны прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи. Основными целями этих надбавок будут повышение устойчивости банков, активно участвующих в программах льготного кредитования от застройщика, и выравнивание конкурентного поля среди этих банков.
Банк России рассматривает возможность дифференцировать размер надбавки к ставке резервирования в зависимости от разницы между эффективной процентной ставкой ипотеки от застройщика и ключевой ставкой, действовавшей на момент выдачи кредита (чем ниже эффективная ставка относительно ключевой ставки, тем больше надбавка).
ЦБ также пообещал провести разъяснительную и надзорную работу в отношении оценки справедливой стоимости залогов по кредитам, предоставляемым по ставкам ниже рыночных, в первую очередь субсидируемым застройщиками.
Кроме того, ЦБ прорабатывает возможность выпуска рекомендаций, нацеленных на повышение качества раскрытия информации на сайтах банков и их партнеров (в том числе застройщиков).
В частности, в случае, если цена приобретаемых у партнеров товаров (работ, услуг) зависит от использования для их оплаты заемных средств, кредиторам будет предложено обращать внимание потребителей на данное обстоятельство в рамках раскрытия информации о кредитном продукте на своих сайтах, а также обеспечить раскрытие партнерами соответствующей информации о разнице в цене на своих сайтах.