В российской практике взаимоотношений между владельцами квартир, сдающих их в аренду и арендаторами нередки случаи, когда обе стороны пренебрегают формальными условиями, предусмотренными законом. Такая правовая неосведомленность или небрежность может привести к ненужным и затяжным выяснениям отношений в суде. Для примера приведем достаточно часто встречающийся случай из жизни.
Гр. М. , являющий владельцем 3 – комнатной квартиры в городе Н-ске, вместе с семьей решил провести пару - тройку лет в одной теплой и экзотической стране. Квартиру было решено сдать в аренду близкому знакомому гр. С., почти родственнику, да ещё и коллеге по работе. По устной договоренности квартира сдавалась сроком на 1 год и по ставке в 70 тысяч рублей в месяц. В качестве предварительной оплаты арендодатель гр. М. (далее по тексту - владелец) получил оплату за первый месяц и ещё столько же в качестве залога (страховой депозит). По факту передачи денег была сделана только расписка.
По прошествии пары месяцев арендатор в устном разговоре по телефону с владельцем пожаловался на то, что электрический водяной нагреватель плохо производит нагрев воды и попросил разрешения заменить его на новый, на что владелец ответил согласием.
Когда подошел к концу срок аренды, настало время для окончательного расчета (при этом арендатор исправно ежемесячно перечислял арендную плату на банковскую карту владельца), арендатор гр. С. попросил владельца гр. М учесть стоимость замененного нагревателя в размере 170 тысяч рублей.
На этот предложение владелец ответил отказом, сославшись на то, что гр. С. это сделал по собственной инициативе, для своего удобства, а водонагреватель хоть и не совсем хорошо, но все же нагревал воду. Он отказался возвращать страховой депозит в размере месячной ставки аренды и компенсировать расходы на замену оборудования.
После многочисленных уговоров и взываний к совести владельца, гр. С. решил обратиться за защитой своих прав в суд с иском об истребовании с владельца страхового депозита плюс возмещение в полном размере расходов на замену водонагревателя.
Суд первой инстанции не стал удовлетворять поданный истцом иск, отметив, что п. 2 ст. 623 ГК не предусматривает возможность зачета таких требований. Кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, денежного обязательства у арендодателя не возникает.
Ответчик и его адвокат придерживались той позиции, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен ст. 623 ГК, хотя в тоже время не оспаривали сам факт произведенных улучшений.
Апелляция отменила это решение, указав, что п. 2 ст. 623 ГК не обусловливает возникновение права арендатора на зачет наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (информационное письмо Президиума ВАС от 29.12.2001 № 65).
Т.е. факт сделанного улучшения признается состоявшимся всеми судами, даже учитывая то, что не было подписанного сторонами отдельного формального соглашения по замене водонагревателя, а все оговаривалось между ними исключительно в устном порядке.
В итоге, при обращении в ВС РФ арбитражная коллегия по гражданским делам установила факт наличия согласия (пусть даже в устной форме) арендодателя на производство арендатором ремонта, факт выполнения ремонтных работ и их стоимость. В связи с этим суд признал требование арендатора о зачете законным и обоснованным (постановление АС Северо-Западного округа от 09.10.2014 по делу № А56-73205/2013). В оконечном результате владельцу квартиры - арендодателю все же пришлось оплатить не только ремонт, но и возместить арендатору все судебные издержки.
Подобных случаев в юридической практике по гражданским правовым спорам насчитывается десятки тысяч ежегодно. При этом объем рынка аренды жилья на коммерческих условиях (по данным ВЦИОМ) в среднем по РФ находится в диапазоне от 3 до 4 млн. квартир ежегодно, плюс порядка 2 млн. приходится на ежегодную сдачу квартир в наём, в так называемой «серой зоне» (между родственниками, знакомыми, без формальных договоров). Т.е. до судов доходит только небольшая доля споров и вероятно есть основания полагать, что большая их часть разрешается в каких - то неправовых, внесудебных рамках, иногда на грани нарушения УК РФ.
Чему может научить приведенный судебный кейс:
Составление и подписание договора аренды - это не просто чистая формальность или акт недоверия кому – то (родственнику, друзьям). Это - средство защиты интересов обеих сторон. Мало ли что может случиться в жизни, в отношениях между даже близкими родственниками, устные договоренности могут ничего не стоить уже через мгновение. Т.е. не следует пренебрегать этим юридическим инструментом.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Заказывая у меня услуги : покупка, продажа или сопровождения сделки,
Вы автоматически делаете доброе дело, участвуя в благотворительной акции .
Так как часть вырученные средств идёт в помощь нуждающимся детям .
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/profile/517317087477
#риелтор #брокер #московская #аренда #агентствонедвижимости #снятьквартиру #снятьдом #сделкааренда #недвижимость