В Татарстане почти 4 млн квадратных метров жилья – такие цифры приводил в конце декабря первый заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ на встрече с журналистами. Тогда он добавил, что «черта еще не подведена», поскольку работа ведется. Несмотря на падение спроса на жилье и риски с реализацией строительные компании Татарстана вкладываются в новые проекты.
В республике продолжается реализация 44 программ по строительству и капитальному ремонту объектов – средства на все эти мероприятия заложены в бюджете. В их число входит президентская программа «Наш двор» - по ней в 2023 году благоустроят 1000 дворов на 9 млрд рублей.
Фролов также назвал три важных решения в сфере строительства, которые правительство страны приняло в этом году. Во-первых, это продление программы льготной ипотеки до середины 2024 года с повышением ставки до 8%. При этом программу семейной ипотеки расширили: теперь льготная программа под 6% станет доступной семьям с двумя детьми, не достигшими совершеннолетия. А для жителей новых регионов ставка будет 2% (ранее она действовала только для программ дальневосточной ипотеки). Ставка по сельской ипотеке не меняется – она по-прежнему составляет до 3%. По мнению Фролова, продление льготной ипотеки даст дополнительный толчок строителям в части реализации проектов.
Во-вторых, это регулирование цен на квартиры, которые взлетели весной на фоне паники, вызванной началом СВО.
- Правительство четко и жестко работало, регулируя стоимость спекулянтов, которые пытались заработать на нашей общей проблеме, - заметил Фролов.
Третье, наиболее важное по мнению замминистра решение – ни одна из федеральных и республиканских программ не была секвестирована. И более того, принимается решение о том, чтобы дополнительно поддерживать ремонт инфраструктуры. Фролов напомнил, что президент Татарстана возглавляет комиссию комитета Госдумы по строительству, ЖКХ и городской среде. Таким образом, пожелания и вопросы по части ремонта инфраструктуры обговариваются на федеральном уровне.
- Сейчас все эти вопросы материализуются в конкретные документы и федеральные программы, - сообщил Фролов.
Он также заметил, что на рынке жилья Казани большой разброс цен.
- С точки зрения стоимости квадратного метра - ситуация очень вариативная, импульсивная, нестабильная, есть в ней плюсы и минусы, минусы с точки зрения того, что очень сложно подстроиться банковской системе и массовому потребителю по приобретению жилья, - сказал он, добавив, что государство должно отойти от утверждения средней стоимости на рынке и сосредоточиться на решении социальных задач.
К плюсам он отнес тот факт, что в Казани можно приобрести жилье по достаточно низкой цене. Социальное жилье и жилье для определенных категорий граждан в республике можно купить по достаточно низкой цене. Однако и ценники в 100-150 тысяч и выше за квадратный метр действительно есть, но это только в столице, где на жилье действительно высокий спрос.
- Республика – это не только Казань, но и другие населенные пункты, и там ценник совершенно другой, - добавил замминистра.
Мы направили запросы топовым застройщикам Татарстана, чтобы узнать, как у них прошел 2022 год.
Абсолютным лидером по объемам введенного жилья в 2022 году стала компания «#Суварстроит». Несмотря на все вызовы, застройщик ввел в этом году около 200 тысяч квадратных метров. Компания вошла в топ-10 застройщиков России по объему вводимого жилья в рейтинге Единого ресурса застройщиков по итогам января-июля 2022 года, а также стала лидером по объемам текущего строительства в ноябре 2022 года в рейтинге Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ».
Некоторых застройщиков события этого года вынудили отложить старты продаж, но «#Суварстроит» шел по другому пути, понимая, что в перспективе возможен дефицит жилья, который будет подстегивать цены вверх. Осенью застройщик анонсировал старты продаж нового жилья. Компания сотрудничает с Банком ДОМ.РФ – заключены кредитные договоры на проектное финансирование, которые находятся на этапе строительства, что гарантирует завершение строительства в срок.
В 2022 году самым масштабным проектом компании стал Лаишевский узел, объединивший три жилых комплекса - ЖК «Южный парк», «Станция Спортивная», «Времена года». Запущены продажи 4-й очереди ЖК «Южный парк», стартовало строительство «Дома Чемпионов» на 803 квартиры в самом масштабном проекте компании - ЖК «Станция Спортивная». Также летом в ЖК «Сказочный лес» было сдано 3 дома. А в ноябре #Суварстроит приступил к возведению завершающего дома в ЖК «Кедр», рассчитанного на 552 квартиры.
Страна переживает сложные времена, но застройщик не останавливает строительство и продажи объектов. Это удается во многом благодаря надежным партнерам-поставщикам, а также развивающемуся производству отечественных материалов.
В перспективных планах у «#Суварстроит» развитие территорий – это микрорайон вблизи ТЦ «Порт» и Березовой рощи, там уже приобретены земельные участки порядка 20 гектаров. Старт продаж запланирован на 2023 год. Есть также и другие проекты, которые находятся на разных этапах работы.
Строительная отрасль, как и почти все отрасли экономики, остро ощутили влияние кризисов. Застройщики испытывали дефицит в поставке материалов, что привело к остановке их работы и срыву сроков сдачи объектов. «#Суварстроит» преодолел возникшие трудности благодаря работе с отечественными поставщиками и импортозамещению. Компания в короткий срок нарастила долю отечественных поставщиков (это был небольшой процент) в закупках, продолжает тесное сотрудничество с российскими предприятиями.
- При строительстве нами используются керамические блоки Porotherm. Завод по их производству ООО «Татэнергострой» находится совсем не далеко от Казани – рядом с поселком Куркачи в Высокогорном районе. Оборудование на наши проекты поступает из разных регионов России. Так, установленные в ЖК «Южный парк» и «Времена года» лифты произведены омским «Сиблифтом». Поставщиком выступает ООО «Астро-лифт» – это единственный в Поволжье дистрибьютор лифтов BLT, которые производятся в Китае. ГК «Навек» является сертифицированным российским производителем, который поставляет для наших жилых комплексов вентилируемые фасады, - перечислили в пресс-службе.
На втором месте в рейтинге ЕРЗ по объемам введенного жилья расположился «Унистрой». По словам заместителя генерального директора сложившаяся ситуация в мире внесла коррективы в планы девелоперской компании. Запуск части проектов из-за снижения спроса был отложен на следующий год. Этому поспособствовала мобилизация, отток населения за границу.
Компания запустила крупные жилые проекты в Казани и Санкт-Петербурге. В Казани – первый в городе многофункциональный комплекс UNO. В одном месте можно жить в домах бизнес-класса, работать рядом – в бизнес-центре с коворкингом, оставлять автомобиль на подземной парковке, вечерами прогуливаться на набережной. Для детей – детский сад, на первых этажах домов – торговая галерея.
- Также в этом году мы начали строительство клубного дома Upoint в Санкт-Петербурге, - перечислил Юсупов.
Эксперт считает, что спрос на квартиры в новостройка в 2023 году сохранится – этому способствует сохранение льготной ипотеки и расширение программы ипотеки семейной. Январь-февраль по традиции будут месяцами затишья. Возможно это коснется и марта.
Юсупов уточнил, что в текущих условиях трудно давать какие-либо прогнозы, в том числе по стабилизации цен на те или иные материалы. Но оборудования, купленного в рамках старых контрактов, застройщику пока хватает.
- Поэтому и тщательно выбираем новых, чтобы замена была максимально качественной. По части комплектующих, к примеру, по лифтам, мы подобрали достойные аналоги, по каким-то позициям, таким как отопительное оборудование и «умный дом», поставщики еще не назначены, - добавил представитель «Унистроя».
Директор группы компаний СМУ-88 подтвердил, что 2022 год был одним из самых сложных за последнее время, но застройщика он завершился вполне продуктивно.
Главными событиями для строительной компании стали запуск реновации в районе речного порта и выход на Дальний восток. В этом году СМУ-88 согласовали архитектурно-пространственную концепцию своего первого ЖК в районе Портовой, договорились на ВЭФ-2022 о финансировании проекта со Сбербанком и уже через две недели объявили о начале строительства с участием президента РТ Рустама Миннихановаи мэра Казани . Кстати, подробно о концепции реновации территории около Речного Порта мы рассказывали в одном из наших .
В самый разгар кризиса, когда ключевая ставка по ипотеке достигала 20%, застройщик запустил новый проект в Кировском районе Казани – ЖК «Крыловка Парк», а осенью с опережением срока на год завершил строительство первой очереди ЖК Dubrava 2.0.
Помимо Татарстана, застройщик реализует проекты на Дальнем Востоке. Там в рамках развития Нового Владивостока СМУ-88 воздвигнет жилой квартал из 35 восьмиэтажных домов в поселке Прохладное.
- Как мы неоднократно уже говорили в течение года, пандемия два года назад стала гораздо большей проблемой. В этом году мы довольно оперативно нашли альтернативу продукции тех брендов, которые ушли из России, у местных производителей и на азиатском рынке, - сказал Галеев.
Он также подчеркнул, что для СМУ-88 неприемлем вопрос ухудшения качества ни материалов, ни инженерной части. Продукция подбирается в соответствии с теми же потребительскими характеристиками без потери качества. Импортозависимость остается только в единичных уникальных наименованиях, которые производят исключительно в Европе, но в этом случае, если в них есть необходимость, речь идет просто об удлинении логистики.
- Что касается рынка недвижимости в целом, верим в развитие семейной ипотеки при условии, что для нее будут пересмотрены лимиты в городах-миллионниках. Шесть миллионов для семьи с двумя детьми на покупку квартиры в Казани сейчас недостаточно. Нужно хотя бы 10-12 млн рублей, - поделился мнением собеседник.
Помимо республиканских застройщиков, на рынок Татарстана в 2022 году зашли два новых федеральных застройщика – «Самолет» и «ПИК». О приходе второго на республиканский рынок мы писали отдельный
Если ориентироваться на то, сколько жилых комплексов стартовали за последние полгода от крупнейших застройщиков то, можно сказать, что застройщики нацелены на захват и развитие рынка строительства. Таким мнением поделился директор ООО «Этажи-Казань» . Причем в ближайшие 2-3 года цифра в 2 млн квадратных метров увеличится.
- Многие аналитики считают, что предложение будет превышать количество спроса. Сейчас застройщики предлагают качественный продукт и будут конкурировать в рамках бонусных фишек для конечных покупателей: акции, ипотечные программы. Поэтому покупательский спрос будет поддерживаться и построенное жилье будет планово реализовываться, - считает эксперт.
По мнению Галлямова, в сохранении покупательского спроса застройщикам помогает государственная поддержка различных льготных программ. Идет большая поддержка молодых семей, и это дополнительно помогает застройщикам в сохранении покупательского спроса.
Рассуждая о строительном рынке Казани в 2022 году, Галлямов вспомнил старт строительства комплексов в бывших промзонах, что говорит нам о тенденциях развития рынка не только в пригородном направлении, но и внутри города. Примером такой реновации он назвал большой проект на Портовой.
- В этом году стартовало очень много хороших проектов. Но больше всего запомнилась недавняя презентация крупного проекта развития «Парк Маяк», где объединились два застройщика Комосстрой и ЖИК. Это прорыв в архитектурном решении и в концепции жилых комплексов, - вспомнил эксперт.
Галлямов заметил, что в этом году на рынок Казани зашли 2 федеральных застройщика, поэтому эксперт прогнозирует дальнейшее развитие рынка. Причем развиваться Казань будет как в пригородном направлении, так и внутри города: предвидится активная застройка Авиастроительного района, Вознесенского тракта, появятся предложения и по апартаментам в центре города.
- Застройщики будут придумывать разные акционные предложения, не теряя свою маржинальность и сохраняя покупательскую активность. Конкуренция вырастет, вследствие чего станет больше интересных предложений. Поэтому считаем, что спрос к новостройкам не упадет, - заявил эксперт.
А вот вице-президент Гильдии риелторов Татарстана настроен менее оптимистично. В беседе с журналистом KazanFirst эксперт поделился, что ситуация с продажами квартир в новостройках Казани крайне тяжелая. Для сравнения – год назад застройщики за один день продавали столько же квартир, сколько теперь продают за месяц. Непривлекательными остаются цены, ведь стоимость жилья в новостройках начинается от 5 миллионов, что абсолютно недоступно для семей с невысоким и даже средним достатком.
А вот социальную ипотеку может позволить себе практически каждый (правда, для этого необходимо работать в бюджетной сфере). Стоимость «квадрата» в соципотечном жилье дешевле в 3 раза, чем в коммерческом, да и саму программу Савельев считает доступной и интересной. На данный момент в Казани социальную ипотеку можно получить в ЖК «Салават Купере».
- Продление программы льготной ипотеки безусловно будет влиять на оживление рынка недвижимости. Вы берете ипотеку под 8% или под 11%. Есть разница? Да, существенная. Любое послабление, любые льготные программы будут способствовать развитию рынка, - уверен эксперт.
Январь-февраль Савельев прогнозирует слабым по продажам, в апреле-марте рынок будет оживать, количество сделок будет расти. Это связанно с сезонностью – рынок в феврале всегда слабый.
- Дальше, я думаю, рынок возьмет свое. Потому что потребность в жилье в Казани достаточно высокая. Несмотря на огромное количество введенных квадратных метров, это все равно не перекроет все потребности жителей, - сказал эксперт.
Бурную застройку и наполеоновские планы компаний на будущий год аналитик ФГ «Финам» объясняет тем, что рынок недвижимости достаточно инертен и не сразу реагирует на меняющиеся внешние условия, поэтому строительство новых объектов будет продолжаться, но, возможно, несколько более умеренными темпами, чтобы предотвратить значительное преобладание предложения над спросом. В то же время не должно возникнуть дефицита предложения, потому что эта ситуация приведет к удорожанию стоимости новостроек, чего допустить нельзя, учитывая стремительный рост цен за последние годы, который в целом и привел к сжатию платежеспособного спроса.
- Мы полагаем, что строительная отрасль в течение 2023 года будет находиться в состоянии стагнации после бума последних лет, поэтому обновления рекордов по вводу новых объектов в эксплуатацию и продажам не ожидаем, но и не видим предпосылок для существенного упадка. Вероятнее, после необходимой для рынка стабилизации строительная отрасль вновь станет мощным локомотивом экономики в 2024 году, - сказала эксперт.
Пырьева обратила внимание, что продление льготной ипотеки, а также расширение программы семейной ипотеки, которой теперь смогут воспользоваться семьи с детьми школьного возраста, позволит удержать часть покупателей и не допустить стремительного обвала спроса. Тем не менее для восстановления баланса на рынке недвижимости необходима ценовая коррекция, поскольку из-за высоких цен на новостройки даже низкие ставки по ипотеке не кажутся привлекательными.
- Обстановка на вторичном рынке несколько улучшилась как раз за счет снижения цен на фоне отсутствия спроса из-за недоступности ипотечных программ, поэтому продажи начали активизироваться. Аналогичной ситуации мы ожидаем и от первичного рынка, - резюмировала аналитик.