Квартал Ивакино Самолет.
Место. Московская область, Химки, мкр. Клязьма-Старбеево. кв-л Ивакино.
Немного истории.
Новый ЖК от Компании «Самолет» планируется разместить на территории бывшего международного молодежного лагеря «Олимпиец», который был построен к Олимпийским играм 1980 года. Спорткомплекс с крытым бассейном, тренажёрными залами, гостиничными номерами, летним кинотеатром, стадионом и лесопарковой территорией почти 50 га был знаковым местом своей эпохи. Во время Олимпийских игр здесь проходили встречи и пресс-конференции с чемпионами, призёрами игр; соревнования по разным видам спорта. После окончания Олимпиады «Олимпиец» продолжал функционировать по прямому назначению, а также стал площадкой для съёмок кино. В 1990-х годах Международный молодёжный лагерь «Олимпиец» был переименован в парк-отель «Олимпиец» и использовался как гостиничный комплекс, спортивный комплекс, а также парк для прогулок и занятий спортом местных жителей.
В 2021 году администрацией Химок были проведены общественные обсуждения с предложением изменить генеральный план города в части участка «Олимпийца»: вырубить парк, снести спортивный комплекс и застроить территорию жилыми домами.
В общем. энергетика у местности хорошая.
О стройке и перспективах развития района.
Стройка тут развернется до 2030 года. Помимо 14-17 этажных жилых монолитных домов, в период 2025 г по 2027 г. будут построены 2 школы, 3 детских сада, поликлиника и ФОК, который будет передан городу. Что ж, неплохая компенсация за снесенный спорткомплекс восьмидесятых годов.
После завершения всего строительства народонаселение местности сильно увеличится. Сейчас на 4 га застройщик разместил почти 1000 квартир, значит во всем ЖК их будет в 10 раз больше, это сформирует квартал с 30 - тысячным населением. В окружении уже построены ЖК «Берег», ЖК «Загородный квартал», ЖК «Город Набережных», ЖК «Рафинад». Все эти ЖК, по сути, объединяет одна двухполосная дорога. По ней можно уехать в Химки (ст. "Химки) в одну сторону и в Шереметьево, Долгопрудный (МЦД-1 "Хлебниково") в другую. Уже сегодня в час пик время в пути до мест пересадки на ж/д транспорт составляет 40 минут! Я не говорю про автолюбителей, которые добираются до Москвы еще дольше. Несмотря на близость "платки", заезд на нее есть только у Шереметьево. По мере заселения ЖК " Квартал Ивакино" будет транспортный коллапс. Из улучшений транспортной доступности «Самолет» обещает расширить часть дороги, прилегающей к ЖК до 2 полос в одну сторону и построить пешеходный мост через Канал им. Москвы в Долгопрудный. Ни то ни другое не решит проблемы логистики. В этом смысле перспектива развития территории выглядит очень плачевно. В генеральном плане развития транспортной инфраструктуры Химок есть проект развязки с выездом на платную дорогу. Ее строительство могло бы улучшить ситуацию. Но интереса со стороны Застройщика или Администрации к реализации этого вопроса в ближайшем будущем не видно.
О продукте в цифрах.
Застройщик заявляет проект комфорт- класса. Дома монолит-кирпич. Качественно. Заселение 1 очереди 4 кв.2024. Быстро. Все квартиры с чистовой отделкой. Великолепно. Подземный паркинг отсутствует. Не совсем удобно. Будет построено несколько надземных паркингов. Гостевых 145 м/м. Этажность от 14 до 17. Квартир на этаже до 12 штук, лифтов 2 шт. на секцию (Щербинский завод). На первых этажах ритейл. Коммерция продается. На подземном этаже кладовки, очень удобно. Планировки евро и классического формата. Потолки 2.7 м. Подоконник от пола 0,6 м. В некоторых квартирах есть балконы. Есть возможность купить квартиру сразу с мебелью и укомплектованной кухней. Причем, есть 3 варианта улучшений (эконом, стандарт, бизнес). В бизнесе столешница на кухне из искусственного камня. Бытовая техника "Haier" разного сегмента в зависимости от выбранного класса улучшений. Все можно взять в ипотеку от 3%.
Сейчас в продаже 1 корпус (9 секций).
Всего квартир: 929 шт.
Общая площадь квартир: 38800 кв.м.
Средняя площадь квартир: 42 кв.м.
Всего кладовок: 260 шт.
Общая площадь кладовых: 1000 кв.м.
Средняя площадь кладовых: 3,8 кв.м.
1е*- 1к. (от 22 до 38 кв.м.) – 282 шт. – 30%.
2е - 2к. (от 32 до 59 кв.м.) – 506 шт. – 55%.
3е - 3к. (от 58 до 78 кв.м.) – 109 шт. – 12%.
4е - (от 80 до 80 кв.м.) - 32 шт. – 3%.
е* - планировка евроформата (кухня-ниша).
Мин. стоимость квартиры: 5,2 млн.р.
Средняя стоимость кв.м квартиры - 195 т.р.(+ 8% за ту же квартиру с кухней и мебелью).
Средняя стоимость сделки – 8,2 млн.р.
Мин. стоимость кладовки: 260 т.р.
Темп продаж должен быть на уровне 3-4%, чтобы продать 90% квартир к моменту завершения строительства. Это примерно 30-35 квартир в месяц.
Еще одна особенность, на которую покупателю нужно обращать внимание, это коэффициент отношения жилой (продаваемой) площади дома, к суммарной поэтажной площади (СПП) дома. Проще говоря, этот коэффициент дает понять на сколько будут просторными места общего пользования в доме. Входная группа, лифтовый холл, межквартирный холл и т.д. Чем этот коэффициент выше, тем больше шансов столкнуться плечами с соседом в коридоре. Так вот, здесь этот коэффициент стремиться к 0,70. Достаточно высокий, это значит оставить коляску или велосипед в коридоре не получится. Пройти просто будет невозможно. Поэтому рекомендую сразу покупать кладовое помещение. Тем более, что застройщик предлагает на кладовые беспроцентную рассрочку на 24 месяца. Очень удобно. А учитывая, что кладовок в 3,5 раза меньше квартир, спрос на них будет очень высокий.
Выводы и общее впечатление.
В целом впечатление от будущего ЖК хорошее. Надежный застройщик, надежные монолитные дома. Высокая скорость строительства обусловлена отсутствием затратной подземной части с парковкой. При этом высокая скорость и большой объем будут заставлять Компанию держать высокий темп продаж. Справиться ли с ним «Самолёт» - вопрос. Учитывая, завышенный ценник. В соседних готовых ЖК квадратный метр стоит на 10% дешевле и это естественно с отделкой и мебелью. Однако, застройщик очень грамотно определил среднюю площадь квартир в своем ЖК – 42 кв.м. Это точно средняя площадь по всем проданным квартирам в Подмосковье. А значит средняя стоимость сделки будет выгодна для покупателя. Так же грамотно «Самолет» поработал над квартирографией, а именно правильно распределил соотношение по количеству 1к,2к,3к,4к квартир. Трех и четырех комнатные квартиры составили всего 15% общего объема. Все это на дальней дистанции залог хороших продаж. Однако, самый главный риск для ЖК — это очень плохая транспортная доступность и логистика. Если Компания вместе с Администрацией сможет решить этот вопрос, ликвидность и спрос вырастет, а пока я прогнозирую в скором времени снижение стоимости квадратного метра и скидки для покупателя.
#КварталИвакино #гкСамолёт #Химки #кватирыподмосковье
