За последний год цены на недвижимость в России выросли в среднем более чем на 20%, о чём RT рассказали специалисты отрасли. По словам экспертов, стоимость квадратного метра увеличилась ещё в первой половине 2022-го, но после этого начала постепенно снижаться. Как объясняют аналитики, объём предложения на российском рынке жилья остаётся высоким, в то время как интерес граждан к покупке квартир стал ослабевать. Как в этих условиях могут измениться цены на новостройки и вторичное жильё в 2023 году — в материале RT.
С января по ноябрь 2022 года цены на квартиры в российских новостройках выросли в среднем на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го. Тем временем стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась примерно на 21% в годовом выражении. Такие данные RT представили в рейтинговом агентстве «Национальные кредитные рейтинги».
В целом прошедший год был неоднородным с точки зрения ценообразования на рынке недвижимости, рассказал RT вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, до мая жильё стремительно дорожало на фоне повышения ипотечных ставок. Так, потребители опасались, что кредиты станут ещё менее доступными, и поэтому активно покупали квартиры по согласованным ранее в банках ставкам, что толкало цены вверх.
«После этого наметилась обратная динамика. Со второй половины мая начала постепенно дешеветь вторичка, а с июля вниз поползли и цены на новостройки. Ключевая причина — цикличность рынка. В пандемию были очень низкие ипотечные ставки, что подстегнуло спрос и существенно разогнало цены. Сейчас ставки выше, а потому интерес к недвижимости стал угасать, и стоимость жилья теперь снижается», — отметил Апрелев.
С февраля по середину декабря 2022 года объём предложения на первичном рынке недвижимости увеличился более чем на 66%, а в сегменте готового жилья — почти на 22%, рассказали RT в сервисе «Авито Недвижимость». В то же время, как подсчитали аналитики, спрос на квартиры в новостройках упал на 36%, а на готовое жильё — на 18%.
«Многим застройщикам стало понятно, что теперь это рынок покупателя. Поэтому девелоперы сейчас вынуждены предлагать хорошие скидки, снижать цены и цепляться за каждую возможность реализовать свои объекты», — пояснил в разговоре с RT аналитик компании «ТелеТрейд» Алексей Фёдоров.
По словам Константина Апрелева, объём предложения на рынке остаётся высоким, поэтому в 2023 году застройщики продолжат проводить различные акции в попытке простимулировать спрос. Так, в течение года цены на новостройки могут ежемесячно снижаться в среднем на 1%, не исключил эксперт. Причём похожую динамику можно будет наблюдать и на вторичном рынке, отметил он.
Сохранение ставок по жилищным кредитам на относительно высоком уровне также будет охлаждать рынок недвижимости в 2023 году, уверен Алексей Фёдоров. По его словам, в 2022-м доля ипотечных сделок выросла примерно с 65—67 до 77—83%. В результате, как подчеркнул аналитик, в настоящий момент важно избежать рыночного перегрева.
«По-хорошему, ценам нужно позволить снизиться на 25—30% относительно пиков весны 2022 года. Тогда государству не придётся в одиночку и дальше тащить строительный сектор, делая его менее эффективным и рентабельным. При сокращении стоимости жилья на треть спрос начнёт расти естественным образом уже в 2024 году, что позволит вернуть долю ипотеки к более здоровому уровню 50—55%», — объяснил Фёдоров.
Впрочем, специалисты пока не ожидают такого резкого снижения цен на жильё в обозримой перспективе. Согласно оценке НКР, в первой половине 2023 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке может снизиться на 10—15%, после чего стабилизируется на достигнутом уровне. В свою очередь, квартиры в новостройках могут подешеветь примерно на 5—15% в течение следующих 12 месяцев, считает эксперт «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.
«Власти стремятся поддерживать строительную отрасль через субсидированную ипотеку, а также косвенно через механизм проектного финансирования. Из-за этого мы имеем искусственное поддержание цен, поэтому они падают не так быстро. В этом смысле вторичный рынок гораздо свободнее. Там реальные покупатели и продавцы свободно торгуются по цене», — пояснил Емельянов в беседе с RT.
Похожей точки зрения придерживается и коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов. Причём, как подчеркнул специалист, слишком сильное снижение цен на первичном рынке может быть рискованным для застройщиков.
«Если скидки на квартиры в новостройках будут очень большими, у девелоперов могут возникнуть сложности с банками, которые финансируют строительство. При этом на вторичном рынке всё больше продавцов соглашаются на торг и дисконт. В данном сегменте размер скидки составляет 5—10%. В том числе из-за этого в крупных городах средняя стоимость вторичной недвижимости меньше, чем квартир в новостройках», — объяснил собеседник RT.