Покупка "недостроя" всегда связана с рисками. Но когда подворачивается сделка подобная этой, рискнуть иногда есть смысл. И Александр Михайлович рискнул.
— Я хочу за три миллиона довести дом до жилого состояния с полной отделкой. Это реально?
— Реально всё! Только "жилое состояние" — понятие очень относительное. Давайте начнем с дефектной ведомости, потом прикинем затраты на проектирование, а дальше война план покажет.
Столичный рынок недвижимости может улыбаться таким цифрам, но жители России знакомы с такими ситуациями, когда люди бросают строительство домов по вполне понятным причинам. Вложить 20 млн в строительство в Москве — это вложить деньги. Но 20 млн вбуханные в окрестностях Замандухватулинска, могут навсегда остаться похороненными инвестициями.
Купленный дом стоял на участке в 11 соток. Два полноразмерных этажа и вполне цивильный подвал, в сумме давали 307м2 жилой площади. Даже на первичном осмотре, были очевидны некоторые переделки.
Кровля. Отвратительное и явно какое-то временное исполнения стропильной части кровли, говорило о решении дом продать. Мауэрлат прибит прямо к газоблоку (пояса вообще нет - ни бетона, ни кирпича). Стропиловка выполнена из доски 50*100 и с шагом больше метра. Выложены фронтоны в 1/2 кирпича и крен уже достигал 85мм. Кровля вся пошла под переделку.
Подвал, выложенный из ФБС, просто умолял проверить наружную гидроизоляцию цоколя. Две стены покрылись откровенной плесенью. Отсутствие отмостки и водоотливной системы кровли, сделали своё дело. На протяжении пяти лет, вода честно протекала в подвал через стены.
Межэтажная лестница, сделана в духе тренажера для Ямакаси. При подъеме на второй этаж, при моих 186см роста, я мог поцеловать перекрытие лбом. При спуске в подвал, ступеньки имели высоту 260мм, при ширине проступи в 230мм. Довольно сложно соорудить комфортную лестницу в проеме 2м❌2,4м. Демонтаж части перекрытий корячился в полный рост.
Система вентиляции дома, даже в пьяном угаре не может называться "системой". Из подвала вообще не предусмотрено никаких каналов. С первого этажа до чердака, выведены каналы, но они имели отверстия в одном канале на разных этажах. С одной стороны удобно в спальне второго этажа нюхать, чем ужинали жители первого. Но это неправильно.
Канализация тоже выполнена прямо скажем "странновато". Наружная трасса проложена в некое подобие выгребного кессона и даже заведена в дом. Но в точке вывода из дома, не наблюдается поблизости никаких сантехнических мероприятий. Все санузлы и кухня, находятся на другой оси. Это могло сильно подпортить картинку потолка подвала. При проливе канализации, два ведра вылитые в трубу в доме, ни единой каплей не брызнули в кессоне. Проложенная трасса где-то просто прерывалась, сливаясь в грунт.
В остальном, Дом был построен на славу. Тепловой контур - вполне приличный. Окна требуют ревизии, но не очень затратной. Перекрытия вполне пригодные. Несколько простоватый плоский фасад, не имеет ни одной конструктивной трещины. В двух словах - перед нами нормально собранная коробка дома без кровли.
— Ты мне тут понаписал столько, что я уже начинаю сомневаться в правильности покупки этого горемычного дома! На фига я вообще ввязался в это! Вон соседний участок стоит пустой на продажу. Три миллиона просят. Надо было купить и построить, как положено!
— Александр Михалыч! Ты правда думаешь, что ты сможешь за два миллиона построить такую коробку? Не переживай об этих 5 миллионах на покупку. Твоя ошибка в другом. С чего ты решил, что за вложенных три миллиона, ты сможешь в этот дом заселиться?
— У меня запланировано свободных денег ровно восемь. От них и танцую. Надо рассчитать таким образом, что бы мне хватило.
— Задача понятна, но ничего обещать не могу. А учитывая, что я вижу одних доделок на несколько лямов, не уверен что тебе хватит на отделку и оборудование дома 500-700 тысяч.
Думаете мы смогли договориться? Мы расстались , как в море корабли. Я успел лишь сделать предварительный грубый расчет Бюджета без полной детализации. С учетом всех пожеланий заказчика по устройству фальцевой кровли, доработки цоколя, всех реконструкций перекрытия с устройством нормальной лестницы, я получил команду, в паре с архитектором просчитать переделку фасада. Под благообразный вид здания без намека на районную тюрьму.
Как думаете, сколько денег в грубых расчетах, уходило на эти мероприятия? В закрепленном комментарии, я так же грубо выложу цифры, которые наотрез не устроили Заказчика. Заодно расскажу, что он успел сделать на свои запланированные три миллиона.👇
Задать мне вопрос ✍️ или заказать консультацию можно 👉 на этой странице . И жду вас в своём Телеграм. Там, помимо свежих статей, буду делиться мыслями без оглядки на Дзеновскую цензуру. Всех благ.