К нам обратилась за консультацией женщина, которая приобрела малометражную квартиру площадью около 20 кв.м. на первом этаже жилого дома. Сделка по купли-продаже прошла успешно, право собственности зарегистрировано на нового владельца.
Уже после переезда в новую квартиру, через какое-то время состоялось общее собрание собственников помещений, на котором председатель совета дома сказал нашей героине о том, что она приобрела колясочную, а это общее имущество жителей дома, оно не подлежало приватизации и отчуждению в частную собственность. Поэтому пока она может им пользоваться, но это ненадолго, потому что принимается закон об отмене исковой давности по возврату общего имущества и потом в судебном порядке они будут возвращать это имущество жителям дома.
Изучив законодательство и судебную практику мы пришли к выводу, что бояться этой женщине нечего, никто не лишит ее прав собственности на квартиру.
На сегодняшний день закон об отмене исковой давности по возврату общего имущества собственникам помещений не принят, его отклонили.
В настоящее время общий срок исковой давности составляет 3 года, он также распространяется на жилищные отношения (кроме обжалования решений общих собраний). В данном случае у нас жилищные отношения (требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности).
Таким образом, жителям дома необходимо было обратиться в суд в течение 3 лет с момента когда они узнали или должны были узнать о нарушении своего права. Грубо говоря, должны были обратиться в суд в течение 3 лет с момента когда в колясочной появилась входная дверь, когда общее имущество выбыло из их владения и перешло в пользование конкретным лицам (статья 200 ГК РФ).
Судебная практика по подобным делам такова. В большинстве случаев жителям отказывают в исках о признании недействительным зарегистрированного права собственности по пропуску срока исковой давности.
Также суды указывают на условие, которое должно быть соблюдено для отказа в исковых требованиях: чтобы спорные помещения не использовались для нужд владельцев жилых помещений многоквартирного дома.
При таком условии суды делают следующие выводы:
Спорные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, и фактически использовались в качестве самостоятельных объектов.
По состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме, спорные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, следовательно, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Изучив документы, мы пришли к выводу, что этой колясочной с момента заселения дома, а именно с 1988 года, жители дома не пользовались, там уже была установлена входная дверь и это помещение ЖКХ использовало под свои нужды (хранение инвентаря). Немного позже это помещение по ордеру передано сотруднику ЖКХ для проживания. В последствии уже в 2000-х годах работник ЖКХ его приватизировал (провел техническую инвентаризация- получил технический паспорт уже на жилое помещение-квартиру и договор приватизации квартиры, заключенный с администрацией города). Далее уже по стандартной процедуре на основании договора приватизации право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра и далее уже была зарегистрирована сделка купли-продажи квартиры.
То есть, условия указанные в решениях суда, соблюдены. Помещение изначально не использовалось как общее имущество, то есть право общедолевой собственности жителей дома на него не возникло.
Таким образом, нашей героине, которая приобрела квартиру в бывшей колясочной, не стоит опасаться выселения, признания недействительным ее право собственности. Даже если председатель совета дома подаст на нее в суд, с учетом действующего законодательства и судебной практики, он проиграет процесс.
ПРОДОЛЖЕНИЕ ТЕМЫ В СТАТЬЕ "КВАРТИРА В БЫВШЕМ ТЕХНИЧЕСКОМ ПОМЕЩЕНИИ ИЛИ КОЛЯСОЧНОЙ??? ЧЕГО ОПАСАТЬСЯ???"