Сделки с недвижимостью, в которых имеются доли детей, имеют свои особенности. Порой случается так, что продавец, покупатель и даже агент по недвижимости не знают этих тонкостей, в итоге сделки срываются.
Случай из жизни
Пайщик кооператива вышел на покупку квартиры. По его задумке он продает квартиру, в которой проживает и сразу же покупает новую квартиру через кооператив. В квартире, которую нужно продать имеются доли детей. При продаже квартиры, в которых имеются доли детей, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире в течении полугода. Пайщику необходимо выделить доли детям в кооперативной квартире, но кооператив отказывает. Сделка сорвана. Пайщик винит кооператив.
Почему кооператив отказал?
Квартира купленная пайщику через кооператив будет зарегистрирована на кооператив — это требование закона: ГК РФ Статья 218 пункт 4. Поэтому выделение долей детям до погашения пая технически не возможно.
А что с выделением долей детям при покупке квартиры в ипотеку?
Отказ выделить доли детям будет и при покупке квартиры в ипотеку, сделка также будет сорвана. Причина в конфликте интересов: банк не желает давать права на жилье малолетним, поскольку могут возникнуть проблемы с их выпиской и отчуждением долей если родители не выполнят обязательства по кредиту, а опека отказывается одобрять ипотечные сделки без выделения детской доли.
Варианты решения данной проблемы:
1. Найти банк, который согласится передать часть недвижимости в собственность малолетним. Найти такой банк практически невозможно.
2. Передать банку в качестве залога другую недвижимость (при наличии), если другая недвижимость устроит банк.
3. Передать малолетним детям права на другую собственность, если такая имеется.
Все варианты либо трудно исполнимы, либо неисполнимы в принципе из-за отсутствия второй недвижимости в семье. В случае с кооперативом возможен только последний вариант.
Материнский капитал.
Использование на покупку квартиры средств из материнского капитала обязывает вас выделить доли на мать или детей. Здесь ситуация проще, если не получается дать детям права на жилье сразу, то ПФР устроит заверенное нотариусом обязательство родителя наделить детей правами на имущество после погашения кооперативного пая или ипотечного кредита.
