Думаю, что те, кто сейчас занимается покупкой квартиры, или планировал выставлять свою на продажу, обратил внимание, что цены на вторичный рынок потихоньку ползут вниз. А будет ли тоже самое и с новостройками?
Сразу отмечу, что все рассуждения в рамках Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В других регионах ситуация может быть другой.
В прошлом году были новости о том, что программа со ставкой с гос.поддержкой (6%) будет закрыта, поскольку нужно уменьшить финансирование/не раздувать цены на новостройки, и... Сделали хуже. Люди хотели успеть взять квартиру по низкой ставке, и сделок по новостройкам стало ещё больше. Застройщики видят - сделки идут, зачем их снижать? В итоге гос.программу не закрыли, а изменили условия получения, подняли ставку до 7, 7-8%.
Значит ажиотаж прошёл? Скоро пойдут вниз? Как бы не так.
У застройщиков существуют "субсидированные" ставки. Многие, наверное, видели,Ставка 0, 01%/1%/3%"? А что, так можно?
Действительно, можно, но есть нюанс. Для примера возьмём обычную однокомнатную квартиру с отделкой от застройщика. ЖК большой, популярный, Приморский район.
Аналогичная квартира в сданном доме на вторичном рынке стоит от 6 600 000, а у застройщика от 7 300 000. За 7 млн на вторичке можно найти варианты с мебелью и техникой.
Почему так? Всё дело как раз в субсидированных ставках. Для наглядности, расчёты сделал таблицей:
Второй столбец - расчёты по субсидированной программе. У квартиры в новостройке есть 2 цены. При 100% оплате (это расчёты за наличные, при обычной ипотеке или с гос.поддержкой), и базовая. Базовая стоимость может отличаться на 15-20% в большую сторону. И от неё идет расчёт субсидированной программы.
Минусы:
- В случае, если вы решите продать квартиру в ближайшие годы, скорее всего, в лучшем случае, вы выйдете в 0. Так как покупателям на вторичном рынке не будет интересно, сколько вы за неё заплатили (а заплатили Вы на 1, 288 млн больше).
- Если вы планируете быстро закрыть ипотеку, банк на вас всё равно уже заработал, ведь вы заплатили процентов на 1, 288 млн при покупке.
- Первоначальный взнос на квартиру считается от суммы не 7 300 000, а от базовой цены, соответственно, он будет выше.
- Цены на новостройки не будут падать, потому что спрос высокий.
Плюсы:
- Если вы берёте на длительный срок квартиру именно для жизни, инфляция, скорее всего, съест вашу изначальную переплату.
- Низкий платеж.
Центральный банк сейчас выступает против таких программ, ведутся разговоры о том, что их запретят. Я думаю, что только после этого цены могут пойти вниз. На данный момент - о снижении цены речи идти не может.
Бывает забавно выглядит, когда в одном жилом комплексе, в сданном доме квартира дешевле, чем в доме, который будет построен только через год. И дело тут как раз в том, что программы работают только на строящееся жильё (почти у всех застройщиков)