Мы по старинке привыкли «убегать» с нашими миллионами в жилую недвижимость, покупая самые ликвидные квартиры: однокомнатные, небольшие, в приличных районах города. Их можно легко сдать в аренду, а в случае необходимости — быстро продать, причем уж точно без потери в деньгах: квартиры в Казани еще ни разу не дешевели за все время существования рынка недвижимости. Но есть и другая интересная возможность "спрятать" от инфляции свои деньги — коммерческая недвижимость. Я бы выделил три основных отличия между инвестированием в жилье и в офис.
Отличие №1: ценообразование
Квартиры-новостройки отличаются от вторичного жилья по цене не особенно серьезно: в Казани эта разница в среднем не выше 7%. Порядка 160 тысяч рублей за квадратный метр стоит сегодня среднестатистическая «первичка», за 140 — 150 можно купить вторичное жилье (тоже среднестатистическое). Сильный дисконт можно получить разве что на некондиционные квартиры, ремонт в которых обойдется дороже, чем стоимость самого жилья. Еще один вариант купить вторичную квартиру подешевле — быть готовым жить на задворках, далеко от центра и нормального транспорта.
В отличие от жилой, коммерческая «вторичка» чаще всего резко отличается по стоимости от первички — она существенно дешевле.
Более того, есть серьезные различия и между разными объектами на вторичном рынке. На цену влияет множество факторов. Прежде всего, это локация и линия (крошечный магазинчик на первой линии туристической улицы может обойтись дороже, чем немаленький офис, но со входом через двор). Впрочем, важно и окружение, и перспектива развития района, и степень благоустроенности, и наличие парковки, и транспортная доступность, и еще масса факторов. О них мы поговорим позже в отдельной статье.
Мы часто помогаем нашим клиентам находить неплохие и перспективные помещения на рынке вторичной коммерческой недвижимости по удивительным для них ценам.
Отличие №2: коммерческие метры дешевле в продаже, но дороже в аренде
А еще коммерческая вторичная недвижимость в среднем дешевле, чем жилая. Офис на первом этаже может стоить 85 — 100 тысяч рублей за «квадрат», а квартира парой этажей выше — уже не меньше 150 тысяч рублей.
Зато аренда офиса обходится дороже, чем аренда жилья того же метража. Однокомнатную квартиру за 5 миллионов (примерно 37 квадратных метров) можно сдать за 20 тысяч рублей в месяц. Офис за те же деньги уже будет площадью не менее 50 «квадратов», а сдать его можно по среднерыночной цене в 700 р/кв.м. Итого — 35 тысяч рублей. Ну как вам расчеты?
Отличие №3: в офис надо меньше вкладываться
Чтобы сдать квартиру жильцам, надо отремонтировать ее, обязательно поставить нормальную мебель и оснастить техникой кухню и ванную комнату. Причем поскольку это будет не музей, мебель будет изнашиваться, ремонт — портиться, а техника — выходить из строя. И приведение всего в порядок будет лежать тоже на хозяине. Средненький ремонт и самое бюджетное приведение в порядок однокомнатной квартиры по нашим временам обойдется минимум в миллион рублей. А чтобы сдать ее подороже — готовьте полтора — два. Отбиваться такие инвестиции будут в лучшем случае пять лет (и это если жильцы ничего не сломают и не затопят соседей).
Подготовка офиса к сдаче подразумевает приличный ремонт, хорошую разводку электричества… и всё. Меблировка, техническое оснащение — все это забота вашего арендатора. В конце концов, это его бизнес, и ему самому решать, что нужно для работы. А если он еще и сам делает под себя новый стильный ремонт (что бывает очень часто) — ликвидность вашего имущества растет.
Ну как? Задумались?