Здравствуй, здравствуй, уважаемая аудитория! Есть у нас семейная инвестиционная студия, которую в скором времени появились мысли продать, добавить денег и купить двушку или трёшку в Санкт-Петербурге или окрестностях. Но, так как добавлять особо нечего, приходится рассматривать такой вариант, как ипотека.
Собственно, квартиры, как двухкомнатные, так и трёхкомнатные, продаются и на первичном, и на вторичном рынках. В каждом из вариантов есть свои плюсы и минусы, однако в данной статье, по большей части, буду касаться исключительно цен на саму недвижимость, а также ипотечных ставок.
Оставил я на сайте одного из застройщиков контактные данные для связи, чтобы проконсультироваться с ним по поводу покупки квартиры. В ходе телефонного разговора выяснил, что более-менее недорогая двухкомнатная квартира стоит у данного застройщика примерно 7,4 млн рублей. По ипотеке с господдержкой ставка будет в районе 7% годовых. Спросил также про акцию "ипотека на весь срок - 0,1%". Выяснил, что при ставке 0,1% годовых стоимость той же самой квартиры вырастает до 9 млн, а то и до 9,5. Такая вот арифметика.
Теперь вторичка. Двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге и окрестностях можно найти от 4,5 млн (совсем редкий и, скорее всего, очень плохой вариант) и выше, за 6-8 млн можно купить 45-метровую двушку в панельке, немало вариантов примерно за 6,5 млн. Правда, ипотека на вторичном рынке даётся уже под 11,7% годовых.
Теперь посчитаем, что выгоднее. Возьмём ипотеку на 20 лет и первоначальный взнос в районе 3 млн, будем считать, что студия наша продана примерно за 3-4 млн рублей и возьмём из этого худший вариант. Ремонты, досрочные погашения и электронную регистрацию сделки учитывать не будем, страхование жизни и здоровья будем.
Первичка, цена 7,4 млн рублей, ставка 7% годовых (ипотека с господдержкой). При ипотеке на 20 лет ежемесячный платёж получается 34 113 рублей.
Вторичка, цена 6,5 млн, ставка 11,7% годовых. При ипотеке на 20 лет ежемесячный платёж получается 37 809 рублей.
Ипотека под 0,1% годовых, цена 9,5 млн рублей. Ежемесячный платёж в этом случае составит 25 251 рубль 87 копеек.
По предварительным расчётам получается, что по деньгам выгоднее всего купить квартиру за 9,5 млн рублей по ставке 0,1% годовых. Из минусов - изначально завышенная стоимость недвижимости, которую будет в первые несколько лет невыгодно продавать, нет смысла в досрочном погашении. Получается такая долгосрочная аренда, не растущая в цене в течение всего срока. Из плюсов - это квартира именно для жизни самого покупателя, с таким платежом только "купил и живи", можно также попробовать её сдать, но что-то я смотрю, двушку в Санкт-Петербурге можно арендовать за те же 25 тысяч. В общем, можно попытаться сдать тысяч за 30-35, правда новостройки обычно далековато от метро находятся
Купить квартиру в новостройке с господдержкой не так выгодно, как под 0,1% у застройщика, однако дешевле, чем вторичку, даже при том, что первичка дороже на 900 тысяч. Разница всего 3 696 рублей, правда и нормальную вторичку за 6,5 млн в Санкт-Петербурге надо ещё найти.
Минусы новостройки - необжитой район, довольно часто находящийся далеко от метро, шум от ремонтных работ, большое количество квартир в доме и, возможно, на этаже (17-19). Плюсы - новый дом и соседи, купившие квартиру самостоятельно.
Плюсы вторички - обжитой район со всей инфраструктурой, обычно, 4-5 квартир на этаже, минусы - возможные соседи и, может быть, не лучшее состоянии дома, а, может быть, и нет. Раньше, как мне кажется, строили качественнее, чем сейчас.
Ну, и по таким процентным ставкам, что с господдержкой, что без, на сдаче в аренду двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге особо не заработаешь, конечно, в том случае, если купил её сам.
Смотря со своей колокольни, покупая квартиру в Санкт-Петербурге и имея такие финансовые возможности, как сейчас, я бы взял квартиру в новостройке в ипотеку под 0,1%, пусть даже она дороже примерно на 2 миллиона, зато платёж меньше. На худой конец приобрёл бы вторичку. Разница с новостройкой выходит небольшая, ремонт, скорее всего, придётся делать и там, и там, однако обжитой район со всей инфраструктурой перекрывает 4 тысячи рублей переплаты в месяц.
Ну а на этом всё. На сегодня прощаюсь с вами, премногоуважаемые читатели и подписчики канала! Надеюсь, до новых встреч!