Здравствуй, здравствуй, премногоуважаемая аудитория! Поговорим сегодня о покупке инвестиционной квартиры-студии, то есть той, не в которой собственник лично будет проживать, а той, которая должна приумножить или, в крайнем случае, сохранить капитал владельца.
Написанное в статье не является инвестиционной рекомендацией.
Не так давно, да и до сих пор полагаю, у многих россиян были мысли купить квартиру, сдавать её в аренду и на это жить или, хотя, бы иметь дополнительный доход. А что, неплохая идея!
В 2015 году 25-метровая студия в Мурино (пригород Санкт-Петербурга, взят для примера специально, так как там практически самая дешёвая недвижимость в пешеходной доступности от метро) без ремонта стоила примерно 1 900 000 рублей, дизайнерский ремонт под ключ с мебелью и техникой в ней обошёлся бы ещё в 300 000. Итого 2,2 млн вложений и на руках студия в пешеходной доступности от метро Девяткино. Сдать такую в те годы можно было за 15-16 тысяч рублей в месяц, плюс КУ (коммунальные услуги). Годовой доход, в лучшем случае, 192 тысячи рублей или примерно 8,73%, налоги считать не будем.
Сейчас студию в том же Мурино подобной площади продают от 3,5 до 4,5 млн. Цены взял с Авито, так как там они самые демократичные.
Некоторые аж за 5,5 млн продают, но это застройщик, да и дорого как-то, может быть у них акция проходит "Ипотека под 0,1% годовых на весь срок кредита"?!
Возьмём среднюю цену на 17.12.2022 в районе 4 млн рублей. Сдают 25-метровые студии в Мурино от 16 до 22 тысяч рублей в месяц, не считая КУ.
Возьмём среднюю цену в 19 000 в месяц. При стоимости студии 4 млн и сдаче её в аренду за 19 000 в месяц, годовой доход получается 5,7%. Ни о каких 8-9% речи уже не идёт. А ведь ещё смотря какой арендатор попадётся, студия - не самая элитная, мягко говоря, недвижимость, и снимать её будут те, кто хочет сэкономить по тем или иным причинам. Я уже не говорю о том, что такое Мурино?! Кто живёт в Санкт-Петербурге, тот примерно представляет.
Брать такую квартиру как прибавку к зарплате, мягко говоря, неразумно. Другое дело - сохранить свои деньги в квадратных метрах или посуточная аренда. Да! Студии в Мурино сдают и посуточно.
Средняя цена - 1 400 рублей в сутки. Если сдавать квартиру все 30 дней в месяце, получится 42 000. Это уже примерно в 2 раза выше помесячной аренды. Если все 12 месяцев в году сдавать такую студию посуточно, то доход выйдет около 12,6% годовых. Только попробуй сдай студию в Мурино посуточно, да ещё и на все 30 дней!
Остаётся только брать подобную квартиру с целью сохранения своих денег. Правда, попробуй потом эту студию кому-нибудь продать за нормальную сумму.
В самом Санкт-Петербурге цены на новые студии выше примерно на 1 млн, но там, где застройщики строят новые дома с этими самыми студиями, метро далеко, не в пешеходной доступности, если только это не Парнас. Да, на Парнасе тоже можно за 4 млн взять студию примерно 25 метров!
Почему пишу новою? Потому что в центре города тоже продаётся много студий, правда в большинстве своём они являются комнатами коммунальных квартир с незаконной перепланировкой, что может обернуться для нового владельца огромными проблемами.
Итоги
В Санкт-Петербурге и окрестностях можно купить 25-ти метровую студию за 4 млн рублей и сдать её за 19 000 в месяц, что даст доход 5,7% годовых. Правда ипотека сейчас от 10% годовых на вторичку и от 5% годовых на первичку, да и ипотечную квартиру по всем правилам можно сдавать исключительно с письменного разрешения банка, без разрешения - нелегальщина.
Поэтому, или брать студию на свои, не использую ипотеку и тем более другие виды банковских кредитов, или ребёнку на будущее и сдавать её в аренду либо с письменного разрешения банка, а на деньги с аренды ипотеку гасить, хотя в современном мире с его ценами на недвижимость арендные платежи выйдут дешевле ипотечных, либо нелегально, без всякого разрешения.
Ну а на этом на сегодня всё. До свидания, премногоуважаемая аудитория!