"По итогам этого года число проданных квартир в элитных новостройках сократится в полтора раза. Причина этому — отток части состоятельных клиентов за рубеж и переориентация оставшихся покупателей на вторичный рынок. Девелоперская активность в сегменте пока сохраняется за счет наличия финансирования, но продавать дорогое жилье застройщикам будет непросто."- источник Коммерсантъ
Что на самом деле происходит на рынке недвижимости для самой элитной социальной группы? Действительно всё так печально или таки есть жизнь в люксовых проектах? Автор предлагает небольшой экспресс-анализ конкретных строящихся объектов в цифрах и фактах.
В релизе рассмотрены 10 самых дорогих, от 1 млн. р. за 1 м², жилых комплексов Москвы, их краткие характеристики и динамика продаж. Все данные взяты из открытых официальных источников.
ЖК ARMANI/CASA Moscow Residences
Адрес: Москва, район Якиманка, пер Старомонетный, д. 19/11, строение 1,2,5,7
Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СТАРОМОНЕТНЫЙ 19
Генподрядчики: ООО ФОДД Ай Ди
Продажа квартир через счета эскроу, финансирование АО"Банк ДОМ. РФ"
Ввод в эксплуатацию I кв. 2024, выдача ключей 30.07.2024
Первоначальная дата передачи квартир дольщикам 31.01.2024
Перенос сроков передачи квартир участникам долевого строительства: срок увеличен на 6 месяцев
Класс энергоэффективности здания: B
Индексы качества местоположения
Старт продаж 20 сентября 2021г.
Динамика продаж за январь-сентябрь 2022г.:
В период янв.- авг. 2022г. зафиксировано 7 проданных квартир на сумму 1 293 867 228 ₽.
Средняя цена за 1 м²: 1 598 926 ₽,
Всего продано 8 из 26 квартир (31%), машиномест продано 8 из 31 (26%)(средняя цена 8,5 млн за м/м).
Не самая плохая динамика для смутного времени, проект имеет все шансы состояться с точки зрения продаж. Перенос сроков - сигнал тревожный. Класс энергоэффективности "В" не соответствует уровню "элитный"(личное мнение автора). Какое отношение Джорджио Армани (при всём уважении к товарищу Армани и его безупречному стилю) имеет к новостройке - не понятно, наверное дань моде. Есть же в Москве жилые комплексы носящие имена Кутузова, Шагала, Булгакова, Тургенева, Монэ...
ЖК Русские Сезоны
Адрес: Москва, улица Б.Ордынка, д. 19, строение 9
Застройщик: Акционерное общество СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЭКРАН, Генподрядчики: ООО ФОДД
Продажа квартир через счета эскроу, финансирование ПАО Сбербанк
Ввод в эксплуатацию IV кв. 2024, выдача ключей 31.03.2025
Перенос сроков передачи квартир участникам долевого строительства: без изменений
Индексы местоположения
Класс энергоэффективности здания: B
Старт продаж 20.04.2021 (мосдольщик.рф)
Динамика продаж за январь - сентябрь 2022:
Средняя цена за 1 м²: 1 885 007 ₽
В период январь - сентябрь 2022 года продано 5 квартир на сумму 1 143 278 552 ₽. С момента старта продаж продано 12 квартир (13%) из 92, машиномест продано 17(6%) из 267 (стоимость м/м от 10 млн.р.)
Динамика продаж не самая оптимистичная, но какое-то движение наблюдается. Класс энергоэффективности здания "В" не соответствует уровню "элитный" (личное мнение автора). "Русские сезоны" - отличное название, что называется - на злобу дня.
Allegoria Mosca
Адрес: Москва, район Хамовники, улица Остоженка, вл. 4-6
Застройщик: Застройщик ООО М ТЕХНОЛОГИЯ, группа компаний Стройтэкс
Генподрядчик: ООО Новая Московская Архитектура
Продажа квартир через счета эскроу, финансирование АО"Банк ДОМ. РФ"
Ввод в эксплуатацию I кв. 2024, выдача ключей 31.03.2024
Первоначальная дата передачи квартир дольщикам 30.04.2022
Перенос сроков передачи квартир участникам долевого строительства: срок увеличен на 1 год 11 месяцев
Класс энергоэффективности здания: Не нормируется
Индексы качества местоположения
Сарт продаж: 2-й квартал 2020г. (ориентировочно)
Динамика продаж за январь-август 2022г.:
Средняя цена за 1 м²: 1 020 044 ₽
В период янв.- сент. 2022г. зафиксировано 6 проданных помещений на сумму 676 601 864, общая распроданность помещений 37% (18 из 49), машиномест продано 17 из 61 (стоимость м/м от 6,5 млн.р.).
Комплекс строится с большими задержками, динамика продаж вялая, но всё-таки есть.
Название "Allegoria Mosca" с итальянского переводится как Аллегория Москва. Хорошее название, звучит почти как "Москва - город контрастов", актуально..
ЖК Лаврушинский
Адрес: Москва, район Якиманка, переулок Большой Толмачевский, строение 1,3,4,4а,12,13,14,15, вл. 5
Застройщик ООО СЗ ТОЛМАЧЕВСКИЙ Группа компаний Sminex Генподрядчик: ООО Смайнэкс Констракшн
Продажа квартир через счета эскроу, финансирование МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК
Ввод в эксплуатацию II кв. 2024, выдача ключей 31.12.2024
Перенос сроков передачи квартир - без изменений
Индексы местоположения
Класс энергоэффективности здания: А+
Старт продаж 28 июля 2021г. (vsenovostroyki.ru)
Динамика продаж за январь 2022- сентябрь 2022:
Средняя цена за 1 м²: 1 736 900 ₽
В декабре 2021г. (на графике нет) продано 4 квартиры 561 м² за 1 134 481 128 ₽, в период янв.-сент. 2022 продано 10 квартир на сумму 2 115 013 860 ₽. За весь период 21-22 г. продано 27 квартир (18%) из 153, машиномест продано 29 из 279 (10%), стоимость м/м от 9 млн.р.
Динамика продаж вполне приемлемая, но и не самая передовая. Сам по себе проект интересный - большая территория (1,4 га), отличные видовые характеристики из окон, собственный фитнес с бассейном, современная техническая начинка дома. Класс энергоэффективности здания "А+" соответствует уровню дома. Застройщик Sminex смотрит в будущее с оптимизмом - недавно купили Интеко.
Примечательно, что Лаврушинский переулок получил название по фамилии купеческой вдовы Анисьи Лаврушиной, владевшей одним из домов в переулке во времена Екатерины II. Известно что Лаврушина, была богата, очень хлебосольна, не отказывала нуждающимся и тем, кто просил подаяния.
ЖК Абрикосов
Адрес: Москва, переулок Потаповский, д. 6, строение 1
Застройщик ООО СЗ ПОТАПОВСКИЙ 6, Группа компаний MR GROUP Генподрядчик: ООО СВАРГО групп
Продажа квартир через счета эскроу, финансирование АО "БАНК ДОМ.РФ"
Ввод в эксплуатацию I квартал 2023 года, выдача ключей 30.06.2023
Первоначальная дата передачи квартир дольщикам 31.12.2022
Перенос сроков передачи квартир участникам долевого строительства - срок увеличен на 6 месяцев
Индексы местоположения
Класс энергоэффективности здания: B
Старт продаж 4 квартал 2020
Динамика продаж за январь 2022- август 2022:
Средняя цена за 1 м²: 1 008 754 ₽
В течении года продаж не было, но в сентябре случилось чудо - продано 3 квартиры общ. площадью 476 м² за 651 770 140 ₽. До этого последняя продажа была в декабре 21г. - 3 квартиры 485 м² за 588 988 850 ₽.
За весь период 20-21 г. продано 18 квартир из 26(69%), о продаже машиномест информации нет
Будем надеяться, что оставшиеся 8 квартир в скором времени обретут своих хозяев. Класс энергоэффективности здания "В" не соответствует уровню дома (мнение автора). Название ЖК связано с ранее существующей на этом месте усадьбой знаменитого кондитера и мецената Алексея Ивановича Абрикосова (1824-1904):
ЖК "Золотой"
Адрес: Москва, район Якиманка, набережная Софийская, вл. 18-20
Застройщик ООО МПРТ, группа компаний Capital Group, генподрядчик АО ФОДД
Продажа квартир с гарантиями Фонда развития территорий
Ввод в эксплуатацию I квартал 2023 года, выдача ключей 31.03.2023
Первоначальная дата передачи квартир дольщикам 30.06.2022
Перенос сроков передачи квартир участникам долевого строительства: срок увеличен на 9 месяцев
Индексы местоположения
Класс энергоэффективности здания: А+
Старт продаж ноябрь 2020г. (rbc.ru)
Динамика продаж за январь 2022- сентябрь 2022:
Средняя цена за 1 м²: 1 216 982 ₽
В 2022 году по август 22 включительно в новостройке состоялись продажи 11 квартир на сумму 1 287 457 927 ₽
За весь период г. продано 45 из 124 квартир(36%), 16 из 314 машиномест (5%) по цене от 6,3 млн. ₽.
Очевидно, что новостройка пользуется спросом. Класс энергоэффективности здания "А+" соответствует. Смущает заявленная минимальная высота потолков 2,87 - как то не элитно. Название "Золотой" вполне конкретное, хоть и немного двусмысленное с исторической точки зрения
Еще об истории "Золотого"
Клубный дом TURGENEV
Адрес: Москва, р-н Красносельский, переулок Костянский, стр. 1, вл. 13
Застройщик ООО ПРОЕКТНО-СО НЕОСТРОЙ, группа компаний НЕОСТРОЙ, Генпроектировщик: ООО «Финпроект», Генподрядчик ООО Бау Экспертиз Прожектиерунг
Обеспечение обязательств застройщика: счета эскроу, ПАО СБЕРБАНК
Ввод в эксплуатацию II квартал 2023 года, выдача ключей 30.09.2023
Первоначальная дата передачи квартир дольщикам 03.10.2020
Перенос сроков передачи квартир участникам долевого строительства: увеличен на 3 года
Индексы местоположения
Класс энергоэффективности здания: А
Старт продаж декабрь 2019 (imperiumgroup)
Динамика продаж за январь 2022- сентябрь 2022:
Средняя цена за 1 м²: 1 029 358 ₽ (ДОМ.РФ)
В период январь-сентябрь 2022 в застройщик анонсировал продажу 12 квартир на 1 791 918 499 ₽ В декабре 2021 г.(на графике нет) продано 4 квартиры по средней стоимости 1 792 800 ₽ за 1 м²
За весь период г. продано 64 из 93 квартир(69%), 36 из 168 машиномест (21%) по цене от 13 млн. ₽ за 1 м/м.
В декабре 2021 года компания сообщила о продаже 54 из общего квартир.
С учетом старта продаж в конце 2019 года, за 2 года продалось 54 квартиры, за текущий год продалось 10 квартир (1 квартира в 4 квартале)
Динамика продаж снизилась, но не "умерла". Перенос сроков факт тревожный, но возможно связан с проблемами на начальном этапе строительства. Почему авторы проекта решили Тургенев начертать латиницей - не понятно. Но хоть не Doncova, и то хорошо.
Саввинская 27 от Level
Адрес: Москва, наб Саввинская, вл. 27
Застройщик ООО СЗ ИНВЕСТ МЕНЕДЖМЕНТ ГРУПП, группа компаний Level Group, Генпроектировщик: ООО «Финпроект», Генподрядчик ООО Бау Экспертиз Прожектиерунг
Обеспечение обязательств застройщика: счета эскроу, ПАО СБЕРБАНК
Ввод в эксплуатацию 30.06.2025, выдача ключей 30.06.2025
Перенос сроков передачи квартир участникам долевого строительства: без изменений
Класс энергоэффективности здания: A+
Индексы местоположения
Старт продаж август 2022г.
Динамика продаж за январь - сентябрь 2022:
Средняя цена за 1 м²: 1 073 840 ₽
С момента старта продаж в комплексе продано 16 помещений , в том числе 8 в мае и сентябре на сумму 2 052 599 827 ₽.
На сайте застройщика предлагается всего 17 апартаментов. Возможно комплекс пользуется не типичной для сегодняшнего рынка популярностью и за третий квартал действительно продано 7 помещений и еще 28 забронировано, но лично я сомневаюсь. В любом случае проект интересный и пожелаю ему состояться.
ИЛЬИНКА 3/8
Адрес: Москва, район Тверской, ул Ильинка, д. 3/8, строение 3, 4
Застройщик ООО СЗ ИЛЬИНКА 3/8, группа компаний SMINEX-Интеко, генподрядчик ООО АНТ ЯПЫ
Обеспечение обязательств застройщика: счета эскроу, АО "БАНК ДОМ.РФ"
Ввод в эксплуатацию III квартал 2024, выдача ключей 30.09.2025
Перенос сроков передачи квартир участникам долевого строительства: без изменений
Класс энергоэффективности здания: В
Индексы местоположения
Старт продаж июнь 2022г. (ведомости)
Динамика продаж июнь-сентябрь 2022:
Средняя цена за 1 м²: 2 212 545 ₽
С момента старта продаж в комплексе продано 10 из 63 (16%) апартаментов , в том числе с июня по сентябрь продано 8 апартов на сумму 1 509 440 101 ₽. Машиномест продано 6 по цене от 8,6 млн.₽ за 1 машиноместо.
Похоже проект имеет максимальные показатели по продажам в элитном сегменте в третьем квартале 2022. Комплекс является одним из самых редких на рынке московской недвижимости: расположение рядом с Кремлем, статусное окружение, созвучная прошлому и современности концепция, историческое наследие локации – не плохое сочетание характеристик. Смущает дефицит машиномест в паркинге (36 мест на 63 помещения) и опять же - класс энергоэффективности В.
High Garden
Адрес: Москва, район Хамовники, пер. 2-ой Неопалимовский, д. 3
Застройщик ООО ИНВЕСТ СТРОЙ, группа компаний Palladio Group, генподрядчик ООО "СВАРГО групп"
Обеспечение обязательств застройщика: счета эскроу, АО "БАНК ДОМ.РФ"
Ввод в эксплуатацию II кв. 2023, выдача ключей 30.06.2023
Первоначальная дата передачи квартир дольщикам 31.03.2021
Перенос сроков передачи квартир участникам долевого строительства: 2 года 3 месяца
Класс энергоэффективности здания: В
Индексы местоположения
Старт продаж 3 квартал 2018г. (ориентировочно)
Динамика продаж июнь-сентябрь 2022: продаж нет
Средняя цена за 1 м²: 908 289 ₽
С момента старта продаж в комплексе продано квартир 12 из 30 (40%), Машиномест продано 5 из 48 (10%).
Не смотря на очевидные проблемы с реализацией проекта, дом строится (фото дек. 2022):
По фото видно, что этап строительства далеко не заключительный, а с учетом заявленной передачи квартир с отделкой, вероятен очередной перенос даты ввода дома в эксплуатацию и выдачи ключей дольщикам.
Подведём итоги.
В сети достаточно статей на тему потрясений рынка жилья 2022 года, смысла их пересказывать не вижу, скажу тезисно:
1. Первичный рынок элитного жилья определённо жив но слаб.
2. Застройщикам предстоит жесткая конкуренция за оставшихся в стране потенциальных покупателей-миллионеров.
3. Конкурентную борьбу возможно выиграть в первую очередь качеством.
Способов раскачать спрос на элитном рынке не существует, покупатель слишком чувствителен к геополитической ситуации, и не зайдёт в проект без понимания её перспектив. А для тех, кто смотрит в будущее с оптимизмом, девелоперы предлагают избыточное количество предложений и покупатель может выбирать жилье неспешно, обращая внимание на детали: заполняемость дома покупателями, качество дома, привилегии для жильцов и прочее прочее прочее....Что касается дисконта, он может стать последним аргументов на переговорах, для начала необходимо заслужить внимание покупателя, чтобы он, покупатель, как минимум посетил офис продаж - уже победа.
Пишите ваши комментарии и подписывайтесь на канал.
пообщаться с автором: market6400@yandex.ru, t.me/darksiderealty