Приветствую всех друзей канала «Просто о сложном (юридические консультации)»!
О делах житейских. Как правило, собственникам дома все равно кто собирает общее собрание собственников жилого дома, какие вопросы решаются на собрании собственников дома, мало кто интересуется отчетом управляющей компании, а зря, сегодня вы на «коне» - у вас приличные доходы, а завтра, не известно, что будет, придется интересоваться, почему тарифы на содержание дома растут. Да и дом, в котором живем, хочется сохранить в приличном состоянии, и придомовую территорию облагородить, и конечно понять, почему все-таки растет тариф на содержание дома. Все эти и другие вопросы решаются, в том числе на общем собрании собственников многоквартирного жилого дома (МКД). Сегодня разберемся с темой - собрание собственников помещений МКД, как созывается собрание собственников МКД, компетенция собрания собственников, порядок голосования, судебная практика по спорным вопросам.
Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД общее собрание собственников помещений является органом управления этим домом и проводится в целях управления путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Часть 2 ст. 44 ЖК РФ определяет компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
-принятие решений о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в общем собрании собственников в МКД;
-принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
-принятие решений о получении управляющей организацией и при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением кредита на капитальный ремонт общего имущества в МКД, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа,
-принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД;
-принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
-принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;
-принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном;
-принятие решений об использовании при проведении ОСС собственников помещений в МКД в форме заочного голосования системы, используемой для голосования;
-принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование системы при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (администратор);
-принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в МКД, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
-принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией общего собрания;
-принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в МКД на подачу заявления о государственном кадастровом учете, в том числе связанные с изменениями в результате реконструкции, перепланировки;
-выбор способа управления многоквартирным домом;
-принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД;
-принятие решения о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД;
-принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД;
-принятие решения о заключении собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, договоров с поставщиками коммунальных услуг и др.;
-принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
-принятие решения о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию;
-принятие решения о выборе управляющей организации;
другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Голосоватьна собрании собственников МКД могут только собственники, т.е. те лица, сведения о которых зарегистрированы в ЕГРН в Росреестре, наниматели голосовать не имеют право.
Собственник вправе участвовать в общем собрании лично либо через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Это может быть:
-представитель по нотариальной доверенности;
- представитель в силу закона (родители вместо несовершеннолетних детей, опекуны вместо недееспособных подопечных).
Количество голосов собственника и голосование на общем собрании собственников
Количество голосов, которое есть у собственника на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в МКД (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Чтобы определить долю собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД, нужно площадь принадлежащего ему помещения (согласно данным ЕГРН) разделить на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ).
Если собственник владеет не одним, а нескольким помещениями в МКД, то его доля в праве общей собственности на общее имущество все равно является единой и неделимой и не подлежит распределению на несколько долей (например, по количеству помещений, находящихся в собственности такого собственника или по иным критериям). Поэтому, голоса собственника нельзя распределить на части, чтобы по одним и тем же вопросам голосовать по-разному или использовать только часть голосов: собственник принимает только одно решение ("за", "против" или "воздержался") по каждому вопросу повестки дня, причем голосует всеми своими голосами (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ.
Ежегодные, очередные общие собрания проводятся каждый год, срок проведения такого общего собрания могут установить сами собственники, своим решением. А если они этого не сделали, то ежегодное общее собрание нужно провести с 1 апреля по 30 июня (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Правда, никакого наказания за не проведение годового собрания ЖК РФ не устанавливает. На годовых собраниях обычно заслушивается отчет об управлении МКД за прошлый год, при необходимости пересматривается новый тариф на содержание и ремонт МКД.
Внеочередные общие собрания созываются по мере надобности по инициативе любого из собственников, а также управляющей компанией, если она управляет данным МКД по договору управления (частями 2, 7 ст. 45 ЖК РФ). Внеочередные общие собрания созываются в момент кризиса - на них, как правило, принимаются (или нет) решения о смене управляющей компании, смене совета МКД или председателя совета МКД, о финансировании непредвиденных расходов, например, в связи с крупной аварией.
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ общие собрания собственников можно проводить в формах:
Очного голосования. Это традиционное собрание - собственники встречаются в одном время в одном месте, вместе обсуждают вопросы повестки дня и тут принимают по ним решения (голосуют). Если при проведении общего собрания путем очного голосования такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.
Заочного голосования опросным путем. В сообщении о проведении общего собрания указываются место или адрес, по которому собственники передают свои письменные решения по вопросам, поставленным на голосование, а также период, в течение которого необходимо проголосовать. Собственники, решения которых получены до даты окончания их приема, считаются принявшими участие в этом общем собрании.
Заочного голосования путем использования государственного информационного портала ЖКХ (ГИС ЖКХ), региональной информационной системы. Процедура заочного общего собрания через ГИС ЖКХ, РИС и иные системы имеет свои особенности, установленные ст. 47.1 ЖК РФ.
Очно - заочного голосования. На таком общем собрании собственники (все или часть) сначала собираются вместе (как правило) на очном собрании, обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним с оформлением письменных решений (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ). Однако они могу проголосовать и не на очной части общего собрания, а позднее, и передать свои письменные решения в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.
Созывать очередное ежегодное общее собрание могут собственники помещений. Просто собственники и собственники, владеющие 10 и более голосов, управляющая компания могут созывать внеочередное собрание собственников. Совет дома может инициировать рассмотрение вопросов на общем собрании как очередном, так и на внеочередном вопросы по ремонту, содержанию общего имущества жилого дома общего (п. 2 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании часть 5 ст. 46 ЖК РФ.
Немного судебной практики.
1.В каких случаях решения общего собрания собственников МКД может быть признано недействительным.
Решение общего собрания собственников жилых помещений, а также принятые в его исполнение документы могут быть признаны недействительными только судом и только по инициативе самих собственников. Определение Судебной Коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2020 г. по делу N 8Г-2424/2019[88-864/2020-(88-2021/2019).
2. При каких обстоятельствах может обжаловать решение общего собрания собственников МКД.
В соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
По смыслу [ч. 6 ст. 46 ЖК РФ] отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.
3.Существенными нарушениями для признания решения общего собрания недействительным являются: отсутствие компетенции по рассматриваемым вопросам, отсутствие волеизъявления собственников, невозможность определить волеизъявление
4.Изменение вопросов повестки дня общего собрания влечет недействительность принятых по ним решений
В нарушение части 2 статьи 46 Жилищного кодекса РФ общее собрание по указанным вопросам допустило изменение повестки дня, что также свидетельствует о недействительности принятых по ним решений.
5. При оспаривании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на истца возлагается обязанность доказывания факта нарушения этим решением его прав и законных интересов.
Исходя из толкования положений ст. 46 ЖК РФ, оспаривая решения общего собрания собственников помещений в МКД, истцы должны доказать факт нарушения их прав и законных интересов
Надеюсь, информация будет для вас полезна, участвуйте в жизни дома, в котором живете, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайки.