Здравствуйте, уважаемые дамы и господа! Сегодня поделимся своими мыслями о таком распространенном виде пассивного заработка в нашей стране, как сдача квартиры в аренду. Насколько это выгодно, на какую доходность можно сейчас рассчитывать. Расскажем о подводных камнях этого заработка.
Почему люди вкладываются в квартиры?
Многие наши сограждане рассматривают жилой фонд, в т.ч. и квартиры, в качестве объекта вложений, некий аналог копилки, полагая, что недвижимость - это надёжный и безрисковый способ сохранить заработанный капитал. К тому же, квартиры позволяют иметь ежемесячный пассивный доход от сдачи в аренду. Действительно, недвижимость имеет более высокую степень надежности, по сравнению с бумажными и цифровыми активами.
На какую доходность можно рассчитывать?
Недвижимость – это такой же актив, и для инвестора важно подобрать удачную точку входа. От этого зависит размер будущей доходности. К примеру, купив квартиру для долгосрочной сдачи в аренду в 2019 году, еще до начала масштабного запуска печатного станка по всему миру, сегодня собственник будет иметь доход в районе 10% годовых.
А купив квартиру на пике цен в 2022 году, инвестор будет довольствоваться в лучшем случае 4% годовых.
Что сейчас с ценами на квартиры?
Сегодня номинальные цены на квартиры в городах-миллионниках, с пика цен марта 2022 года медленно, но падают. Доходность от сдачи купленной квартиры на пике цен, едва компенсирует потери номинальной стоимости. А если квартира была куплена на пике с привлечением ипотечных средств, это лишь усугубляет положение инвестора.
Почему цены на аренду падают?
В последние месяцы цены на долгосрочную аренду в большинстве крупных городов начали постепенно падать. На такую динамику влияет несколько факторов.
Во-первых, для нас очевидно, что снижение спроса на аренду происходит на фоне возникшей неопределенности после известных решений властей от 21 сентября этого года.
За снижение спроса на аренду играет также фундаментальный фактор, смертность по-прежнему превышает рождаемость. Демографическая яма 90-х влияет на количество тех, кто сегодня создает семьи с детьми. В результате предложение превышает спрос. К тому же, множество граждан получает жилую площадь в наследство, и необходимость в аренде жилья отпадает.
Не забываем об амортизационных расходах
Для подсчета потенциальной чистой прибыли, важно вычитать из доходов амортизационные расходы на содержание квартиры: как минимум раз в год собственнику квартиры придется чинить мебель, сантехнику, где-то переклеивать обои, что-то подкрасить. Это обычная практика. Также не стоит забывать и об обязанности платить налоговые отчисления. Статус самозанятого позволит платить 4% от дохода.
Какие есть проблемы при сдаче квартиры в наем?
Многим представляется такая картина: заключил длительный договор найма, передал ключи нанимателям, сиди и получай ежемесячный доход на карту. На самом деле, если ответственно подойти к этому вопросу, заработок от сдачи квартиры в аренду нельзя назвать простым, ведь, просчет в каком-то моменте может дорого обойтись собственнику.
Важно понимать, что сдача квартиры в наем регулируется Гражданским кодексом РФ, положения которого во многом заимствованы из гражданского законодательства Германии и Нидерландов. В этих странах, как и у нас, закон дает преимущество нанимателям квартир. Даже если арендатор перестает платить, его не так-то просто выселить из квартиры законным путем. Подробнее о принудительном выселении из квартиры арендатора смотрите в видео.
Как проверить квартиросъемщика?
Важно изначально проверить арендатора перед заключением сделки - есть ли на нем долги через базу на сайте судебных приставов.
Необходимо проверить, не состоит ли потенциальный квартиросъемщик в черных списках арендаторов, такие ведутся в социальных сетях. В противном случае можно напороться на такого неряху, который приведет вашу квартиру в полную негодность.
Встречаются и недобросовестные наниматели, которые втайне от вас могут сдавать квартиру посуточно.
Однако чаще всего встречаются банальные неплательщики, которые кормят собственников так называемыми «завтраками».
Как обезопасить себя?
Заключение юридически грамотного договора найма позволит минимизировать ваши возможные потери от нерадивых арендаторов. Собственнику квартиры важно поддерживать связь со своими соседями, чтобы возможные жалобы шли вам напрямую, а не через участкового.
Советы от "гуру": раздел квартиры на студии и сдача квартиры посуточно
Некоторые финансовые гуру советуют увеличить доходность от сдачи путем разделения квартиры на несколько студий. Сразу хотим вас предостеречь от такого решения! Рекомендуем посмотреть наше видео о последствиях реализации подобной затеи.
На наш взгляд, сдача квартиры посуточно также не самая лучшая идея. От вас потребуется высокая стрессоустойчивость, а также отсутствие брезгливости, ведь после каждого постояльца вам придется разгребать квартиру от мусора, стирать белье, и т.д.
Если этот вопрос доверить риелторам и клининговым компаниям, то вся дополнительная прибыль, по сравнению со сдачей квартиры на длительный срок, будет нивелирована.
К тому же, не стоит забывать и том, что соседи по подъезду вряд ли будут в восторге от варианта с посуточной арендой, поэтому скорее всего, вам нередко придется контактировать с участковым.
Выводы
На наш взгляд, покупка квартиры с целью сдачи в аренду – не самая лучшая затея, особенно в условиях высоких цен на недвижимость и слабого спроса на аренду. Вряд ли стоит ждать очередей среди желающих снять квартиру, соответственно, придется делать серьезную скидку, дабы не было простоя квартиры. Если и покупать квартиру сегодня, то только для улучшения жилищных условий, переезжая в квартиру большей площади.