Здравствуйте, дорогие подписчики! Сегодня пятница, а значит говорим на тему ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ.
«ЦЕНА! ЗА КАКУЮ ЦЕНУ МОЖНО ПРОДАТЬ?» - первый вопрос, который мучает каждого продавца. Особенно последние два года, когда в пост-ковидные времена рынок вырос в 1,5-2 раза, а с февраля текущего падает. Продавцы дезориентированы и цены- кто во что горазд.
Я поделюсь, КАК Я ЭТО ДЕЛАЮ, можете взять себе на вооружение.
Например, за какую цену мне выставить в рекламу 2ккв, 56кв.м, 10этаж, ремонт Евро, по адресу Кушелевская дорога д.5/2?
За какую цену и срок я ожидаю продать с большой степенью вероятности?
ДЕЙСТВИЕ №1. Смотрим, какую оценку дают сайты-агрегаторысайты-агрегаторы?
Захожу на сайт ДомКлик → Услуги → Оценка недвижимости (бесплатно) → Вводим Адрес, количество комнат, метраж, этаж, ремонт. Получаем оценку 11,14млн. ПРЕИМУЩЕСТВО ДОМКЛИК в том, что в оценке учитываются не только объявления квартир-конкурентов , но и ЦЕНЫ РЕАЛЬНЫХ СДЕЛОК СБЕРБАНКА по аналогичным квартирам. Жму на кнопку «Сделки» и вижу: в сентябре-ноябре похожие 2ккв с евроремонтом проданы в диапазоне 195,5-209,9т.р. /кв.м. То есть наша 56кв.м МОЖНО ОЖИДАТЬ БУДЕТ ПРОДАНА ЗА 10,95-11,75млн.
Поэтому, ОЦЕНКА ДОМКЛИК НАИБОЛЕЕ БЛИЗКА К ЦЕНЕ, ЗА КОТОРУЮ КВАРТИРУ КУПЯТ.
Захожу на ЦИАН → Сервисы → Оценка → Вводим данные и получаем 12,6млн. Прокручиваю вниз в раздел «Выберите объявления для расчета оценки», исключаю все непохожие на нашу квартиру и получаю уже оценку 12,4млн.
Опускаюсь в ЦИАН ниже в раздел «История объявлений в этом доме» в закладку «Снято с продажи» (а в 99% это означает, что продано) и беру оттуда СРЕДНИЙ СРОК ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ= 8 НЕДЕЛЬ. А также в колонке «Дата снятия» цены очень близкие к ценам реальных сделок.
- аналогичный анализ провожу на сайтах Яндекс-Недвижимост и Авито. Расписывать не буду, логика такая же, как в предыдущих. ЕСЛИ ХОТИТЕ ЗНАТЬ, КАК?- НАПИШИТЕ МНЕ, я поделюсь.
Действие №2. РУЧНОЙ ПРОСМОТР ОБЪЯВЛЕНИЙ КОНКУРЕНТОВ. Мы знаем, что реальные продажи прошли в диапазоне 10,95-11,75млн. и рекомендованная цена сайтами ЦИАН, Авито, Яндекс-недвижимость в рекламу - 12,2млн.
ТАК ЗА 10,95 или 11,75млн МЫ СМОЖЕМ ПРОДАТЬ? Разница 750тр!!! Ответ не так прост. Ведь мы не видим на сайтах по уже проданным квартирам, ни условий сделки, ни состояния евроремонта, ни отличий по планировкам, видам из окон и прочим параметрам, которые и СОСТАВЛЯЮТ ЦЕННОСТЬ ВАШЕГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ОТЛИЧИЕ ОТ КОНКУРЕНТОВ. Потому, что ответить на этот вопрос помогает РУЧНОЙ ПРОСМОТР ОБЪЯВЛЕНИЙ КОНКУРЕНТОВ. Открываю одно за другим объявление и сравниваю недостатки и преимущества в сравнении с моей квартирой, по параметрам: состояние квартир-конкурентов, условия сделки, вид из окон, планировки, этаж, лояльность и готовность на сделку продавцов просто позвонив и пообщавшись с ними (естественно, представившись покупателем).
ОБЯЗАТЕЛЬНО СОЗДАЙТЕ ПОДБОРКИ КВАРТИР КОНКУРЕНТОВ В ЛИЧНЫХ КАБИНЕТАХ ЦИАН и АВИТО. Это потребуется для анализа в будущем.
Сравнив конкурентов и их цены в рекламе я ЭМПИРИЧЕСКИ ПОЛУЧАЮ РЕКЛАМНУЮ ЦЕНУ ДЛЯ СВОЕЙ КВАРТИРЫ 11,8 млн. С перспективой ПРОДАТЬ ЗА 11,5-11,6млн. в течение 9 НЕДЕЛЬ.
Раз в три недели провожу аналогичный анализ и корректирую рекламную цену, ведь рынок изменчив. А работа с ценой- это постоянный процесс при продаже.
Ваш, Дмитрий.
*Больше информации по продаже недвижимости тут!
