При покупке квартиры в Геленджике продавец попросил покупателя занизить стоимость жилья в договоре, а спустя несколько лет его признали банкротом. Теперь квартиру требуют вернуть. Вот что говорят юристы.
😮 Что случилось
В домовом чате города Геленджика обсуждалась история жительницы, которая в 2019 году купила квартиру площадью 25,6 м². В договоре купли-продажи указали её стоимость в размере 150 000 ₽. Реальная цена была значительно выше — не меньше 2,5 миллиона ₽, по оценке одной из местных жительниц.
В августе 2021 года арбитражный суд Краснодарского края признал продавца квартиры банкротом. Он задолжал банкам, одной компании, физическому лицу и налоговой службе больше 931 тысячи ₽. Должнику назначили финансового управляющего.
Финансовый управляющий изучил всё имущество должника и установил, что средняя рыночная стоимость проданной квартиры на тот момент составляла более 1 028 000 ₽. И пришёл к выводу: «должник преследовал цель вывода ликвидного имущества». Покупатель в таком случае должен был засомневаться в правомерности продажи квартиры по низкой стоимости.
В итоге управляющий обратился в арбитражный суд с требованием признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и вернуть квартиру должнику, чтобы продать её для покрытия долгов.
По словам читателя чата, в котором обсуждалась эта история, покупательница квартиры удивилась требованию вернуть квартиру, ведь приобретала она её не за 150 000 ₽, а сильно дороже.
🧐 Что удалось выяснить нам
Владелица квартиры отказалась отвечать на вопросы Сравни. Но мы нашли объявление, по которому сдавалась купленная квартира. Например, в августе её можно было снять за 3000 ₽ в день, а в осенние месяцы — за 1000–2000 ₽. То есть жильё покупалось не для жизни, а с целью сдачи в аренду.
Согласно данным Авито, квартира похожей площади в том же комплексе продаётся по цене 5 миллионов ₽. Из этого следует, что рыночная стоимость оспариваемой квартиры выросла с момента покупки в 2019 году примерно в два раза.
Денег от продажи квартиры хватит на погашение долга прежнего владельца. Но покупательница не хочет возвращать жильё.
⚖️ Что говорят юристы
1. Закон не запрещает занижать стоимость квартиры. По словам адвоката Ильи Бахилина, нет закона, который бы запрещал любое занижение цены сделок купли-продажи квартиры. Наоборот, законодательство исходит из принципа свободы договора, что означает возможность определять по своему усмотрению любые условия сделок, в том числе и цену. Но есть важный нюанс: покупатель должен действительно платить за квартиру ту же цену, что указана в договоре.
Это подтверждает адвокат Денис Фролов: «Собственник вещи вправе определять её стоимость. Но такое усмотрение не безгранично и работает до тех пор, пока не нарушает законные интересы других лиц — например, государства или кредиторов».
2. Нарушением является уход от уплаты налога. Член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова говорит, что собственники недвижимости часто занижают стоимость жилья для продажи, когда владеют ею меньше минимального предельного срока: три или пять лет (в зависимости от ситуации). Если этот срок владения не прошёл, собственнику придётся заплатить налог, и чем больше стоимость квартиры, тем выше налог. Занижая сумму в договоре, продавец нарушает п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ, где говорится, что налог нужно платить исходя из суммы, полученной при продаже имущества.
3. Квартиру придётся вернуть. Мария Спиридонова подтверждает: покупатель должен вернуть квартиру, купленную по заниженной стоимости у продавца, который стал банкротом. Продавец в таком случае обязан вернуть деньги. Такое может случиться, если продавца объявили банкротом в течение трёх лет после продажи жилья.
🛡 Что делать в похожей ситуации
❗️ Юристы не рекомендуют идти на уговоры продавцов и занижать стоимость недвижимости в документах. Для покупателей нет никакой выгоды — только риск лишиться жилья, если продавца в течение трёх лет признают банкротом. К тому же покупателю могут вернуть сумму, указанную в договоре, а не ту, которую он заплатил на самом деле.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной