«Сегмент помещений в новостройках — первый, куда приходят непрофессиональные инвесторы»

Текущий год был сложным для всего рынка коммерческой недвижимости, и, судя по данным аналитиков, грядущие 2023-2024 гг. тоже не будут простыми. Недавно DK.RU писал, что одним из наиболее пострадавших сегментов оказалась недвижимость в торговых центрах: к концу года доля пустующих площадей в них увеличилась до 18%, а трафик снизился на 20-30%.

Президент Уральской палаты недвижимости, директор компании «Априори-Недвижимость» Валерия Козлова рассказала, чем еще запомнился уходящий год.

Кому удалось выстоять?

— Рынок коммерческой недвижимости неоднороден и разнообразен. На каждый сегмент влияют только характерные для него факторы. Часто в одном и том же сегменте отличается ситуация с продажей и арендой помещений. Поэтому об общих показателях говорить не совсем корректно.

На рынке офисной недвижимости в 2022 г. все было достаточно стабильно. Сегодня на нем представлено 3 млн кв. м площадей. Все, кто решил уйти с рынка, предприняли необходимые шаги. И удар, который все ждали после ухода иностранных компаний из России, оказался достаточно мягким. В результате высвободилось около 25 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Многие предполагали, что потери будут более серьезными.

Самым устойчивым сегментом оказался складской рынок. Из комплексов класса А и Б ушли некоторые арендаторы. Но здесь всегда существовал определенный процент вакансий. Таким образом, свободных площадей оказалось менее 5%, и они быстро заполнились. Обошлось без серьезных потерь.

Сейчас складской сегмент работает преимущественно на внутреннего производителя и пользователя. Прекрасный пример: площади сети McDonald’s, которая в этом году свернула бизнес в России, заняла сеть «Вкусно — и точка». Почти половину сделок в этом сегменте в уходящем году сделал онлайн-ритейл и логистические операторы. В 2023 г. этот тренд также будет устойчив.

Индустриальная и производственная недвижимость находятся на подъеме. Это тот сегмент, который сейчас дополнительно будет поддерживаться государством. И те промышленные предприятия, которые раньше были в ситуации неопределенности, сейчас смогут более четко строить свои планы — несмотря на изменения производственных и технологических цепочек.

Как поддержать стрит-ритейл?

— Структура бизнеса у предпринимателей торгового сегмента на фоне политической ситуации тоже изменилась. Сейчас часто говорят о сложностях, возникших у магазинов в торговых центрах. Предприниматели в стрит-ритейле тоже пострадали.

У многих поменялись цепочки поставок. Например, если раньше цветы доставляли самолетом, то сейчас приходится перестраиваться на автомобильный и железнодорожный транспорт, мультимодальные перевозки. Те, кто не смог адаптироваться, закрыли магазины, и мы потеряли арендаторов.

Здесь хочу особо отметить, что трафик в торговых точках стрит-ритейла серьезно зависит от городской среды. Когда снижается трафик — снижается доходность, когда снижается доходность — точка закрывается. С этим можно и нужно работать. Например, исправить ситуацию может дополнительная остановка общественного транспорта неподалеку от такого магазина, близость к нему спортивных и досуговых учреждений.

Особенностью этого года стало появление большого количества непрофессиональных инвесторов. Люди резко поняли, что недвижимость является для них неплохим способом сохранения капитала. Весной на рынке были доступны вклады по высоким ставкам. И после того как срок их действия закончился, вкладчики стали переводить деньги в квадратные метры.

В какой сегмент в первую очередь приходят непрофессиональные инвесторы? Наибольшим спросом среди них пользуются помещения на первых этажах новостроек. В итоге такие объекты приобретались по достаточно большим чекам. Но после покупки их нужно было либо приводить в соответствие всем требованиям и дорабатывать самостоятельно, либо договариваться о последующих улучшениях с арендаторами.

Конечно, у тех, кто вкладывался в такие объекты, были определенные ожидания по их доходности и окупаемости затрат. Но мы видим, что доходность таких объектов в течение года снижалась. К сожалению, в городе работает не так много профессиональных консультантов по этим вопросам. И, по моим ощущениям, квалифицированных брокеров на всех не хватило.

Колонка подготовлена на основе выступления Валерии Козловой на конференции «Ритейл: итоги года», организованной «Ъ-Урал».

Читайте также на DK.RU: «Трафик снизился на 20-30%, но выросла конверсия. В ТЦ нужно повышать эмоциональный фон»