Тот факт, что продлили льготную ипотеку, говорит о нескольких вещах.
Во-первых, о том, насколько сильно на данный момент строительное лобби в структурах власти. Несмотря на все предупреждения ЦБ о том, что льготная ипотека на данный момент избыточна и только поддерживает раздутый пузырь на рынке недвижимости (заметьте, раздувать дальше уже физически невозможно даже со льготной ипотекой), решение было принято.
В монографии «Сословная структура постсоветской России» Симон Кордонский подробно описал современную систему «дележа» ресурсов между различными структурами власти, представляющими разные «сословия». На данном примере можно увидеть, что структура, под название Банк России проиграла битву с Минстроем. При этом имеются исследования, показывающие, что льготная ипотека в какой-то момент стала влиять негативно на такой параметр, как доступность жилья. Это также было проигнорировано лицами, принимающими решения.
Что собой представляет этот шаг в виде продления такого механизма, который только понижает доступность жилья, и при этом повышает доходы застройщиков? Видимо, это попытка принять простое решение сложной задачи. И выбор из двух зол. Да, стройка сейчас имеет большой мультипликативный эффект для экономики, обеспечивая большую занятость людей (правда, не всегда граждан РФ, не верите? Пройдитесь мимо любой ПИКовской стройкой, например). Также дополнительно развивается производство строительных материалов, металлоконструкций и прочего. Это, безусловно, позитивно влияет на экономику как в виде рабочих мест, благодаря которым у людей есть деньги, на которые можно в том числе купить эти квартиры, так и в виде возвратности денег налоговыми поступлениями. Однако, если это позитивно влияет на экономику, разве можно этим пользоваться бесконечно и создавать дисбалансы? На мой взгляд нет, но повторюсь, пошли по пути наименьшего сопротивления. Ведь можно создавать производства с возрастающей отдачей, где рост спроса будет достигаться благодаря конкурентоспособности товара, то есть рынок и сам выкупит товар без дотаций государства. На возражение по поводу узкого рынка в 146 млн населения отвечу, что да, действительно, это сложный процесс, который требует осмысленного подхода. Например, дабы не быть колониальной страной у Запада или Китая, следует объединяться с подобными нам странам, обмениваясь на паритетной основе, например, с тем же Ираном. Или сотрудничать со странами Азии типа Узбекистана, Киргизии, Казахстана, но не на колониальных началах, навязывая им Евразийство, а на равноправном развитии. Но это сложный путь, а у нас зачастую принято идти простыми путями, заливая деньгами отрасль, в попытке хотя бы сохранить те минимальные успехи, которые есть.
Помимо Минстроя, безусловно сами банковские структуры заинтересованы в продлении льготной ипотеки. Ведь, ипотека – это продукт банка, и он обеспечивает его доход. А государство помогает таким образом зарабатывать этот доход нехитрым способом (квартиры в залоге, риски не слишком большие по сравнению, например, с кредитованием частного бизнеса). Конечно, эти структуры также поддерживали решение президента.
Что еще сыграло в пользу этого решения? Политический аспект. Безусловно, если человеку, который планирует приобрести квартиру в ипотеку, задать вопрос, что лучше, ипотека под 8% или под 11%, то ответ очевиден. Соответственно, уверен, что народ позитивно воспринял это решение. Более того, по старой российской привычке, даже немного посетовали на увеличение ставки.
Как на мой взгляд, следовало поступить. Очень просто – прислушаться к рекомендациям ЦБ и прекратить ее еще в конце 2021 года. Таким образом, пузырь бы не продолжал расти. Застройщикам следовало не подсаживаться на эту иглу, а оценивать риски. Помимо этого, необходимо, чтоб программа развития стройки была долгосрочной, прозрачной и прогнозируемой, а не ситуативной, как сейчас. Объявлять о решении о продлении за две недели до окончания, это, конечно, забавно. Застройщиков тоже можно понять, им нужна понятность будущего, так как там длительные циклы. Вот они и ухватились за льготную ипотеку, как за соломинку стабильности.
Помимо прозрачной и долгосрочной программы развития стройотрасли (на 5-10 лет), также требуется делать программу поддержки адресной. А не все для всех. Должны быть описаны приоритетные категории, которые нуждаются в поддержке. Это уже удел социальных ведомств, но на мой взгляд, это могут быть как многодетные семьи и социальные слои, нуждающиеся в улучшении условий, так и приоритетные для целей государства категории, например, учителя, ученые, сами строители, военные, айтишники, задействованные в развитии внутренних продуктов, и прочие. Здесь также должна быть долгосрочность программы. Чтоб, например, молодой человек, в 18 лет, оканчивая школу, мог принимать во внимание этот фактор при выборе профессии. Определение нуждаемости должны быть корректным и цифровизированным, без дополнительного задействования тысяч бюджетников, которые действуют зачастую отнюдь не на основании нормативных актов, или даже не знают о существовании таковых.
Можно, конечно, коснуться вопроса комплексности развития территорий, качества стройки, что зачастую хромает в России, но это уже отдельная тема, на мой взгляд, которая будет итак налаживаться, когда сформируется прозрачность для развития отрасли, когда у застройщиков будет реальная конкуренция с минимальным влиянием админ ресурса в конкурентной борьбе.
Как будет в дальнейшем развиваться рынок. Цены, конечно, не обрушатся, чего многие ждут. Более того, даже при отмене льготной ипотеке сейчас они бы не обрушились, и никуда бы не вернулись. После перехода на эскроу-счета, изменился механизм финансирования стройки, и у застройщиков меньше возможностей уменьшать цены. Банки крепко ухватились за процессы финансирования, и строящиеся и проданные квартиры являются резервами банка, обеспечивающими его способность выдавать новые кредиты и иметь достаточный капитал. Переоценка в меньшую сторону очень негативно повлияет на эти показатели. В целом, выходит так, что бухгалтерские записи и коэффициенты стали иметь первостепенное значение над реальным рынком, над реальными целями в том числе государственной политики. Хорошим примером является Китай, где сносятся целые микрорайоны непроданных домов. Рыночный механизм, до введения эскроу, мотивировал застройщика подстраиваться под потребителя и его возможности, тем самым не быть оторванным от рынка. Сейчас эта связь нарушилась, поставив во главу угла безопасность покупателя от банкротства застройщика. Но выходит, что опять перекос.
Таким образом, если не мнить себя Павлой Глобой, то можно предположить, что цены будут стагнировать. То есть не будут расти вверх, но и стремительного обвала не будет. Новые объекты, возможно, будут выходить чуть дешевле, старые объекты будут предлагаться либо с акциями, либо с подарками в виде кладовых и прочего. Хотя опять же, стоит подчеркнуть, что даже в одном ЖК, или даже, в одном доме, хорошие предложения имеют свойство быстро вымываться и без стимулирования. Поэтому, простор для творчества у застройщика остается даже в рамках относительного боковика кривой цен.
В общем, продолжаем следить за событиями.