Привет!
Сегодня поразмышляем на тему “Новостройка vs готовая квартира”.
Но перед тем как начнете читать текст, я очень прошу вас - посмотрите это короткое бессмертное произведение. (спасибо!)
Итак, воспользовавшись открытыми данными, посмотрим на город Санкт - Петербург. По итогам III квартала, говорит Росстат, - средняя цена кв.м в новостройке составила около 236 000 рублей, а вот метр во вторичном жилье 163 000 рублей.
Из каждого утюга мы слышим, что это ужас!
Нет, даже не так - это УЖАС-УЖАС-УЖАС! Нужно срочно что-то с этим делать!
Самые буйные даже рецепт знают - распространите, говорят, ипотеку с господдержкой и на вторичное жилье! И будет всем счастье!
Так ли это?
Давайте разбираться.
Для расчета возьмем питерскую квартиру площадью 60 квадратов и, перемножив площадь на цифры выше, увидим следующее - цена новостройки 14 160 000 рублей, готовая квартира - 9 780 000 рублей.
Разница 45%. Прописью - сорок пять процентов.
Ни для кого, надеюсь, не секрет, что сделки без ипотечного покрытия скоро будут занесены в Красную книгу как исчезающий вид?!
Что же получится если посмотреть на эти значения через ипотечные ставки со сроком ипотечного кредита 20 лет?!
Для новостроек существуют масса разных программ от 7% до 0,01% годовых - это субсидируемые ставки государством = другими налогоплательщиками и/или субсидируемые застройщиком = самим покупателем новостройки.
Для вторичного жилья существует условно рыночная ставка, находится сейчас в диапазоне 11 - 12% годовых.
Соответственно, для того чтобы купить квартиру в новостройке, используя субсидируемый ипотечный кредит сроком на 20 лет, покупателю необходимо иметь накопления в сумме 2 832 000 рублей (20% от цены новостройки) и получить одобрение в банке на сумму 11 328 000 рублей. Для расчета применим ставку с господдержкой 7% годовых. Ежемесячный (аннуитетный) платеж составит 88 165 рублей (без учета первого и последнего платежа). За весь срок покупатель выплатит банку сумму равную - 21 053 000 рублей.
Общие расходы на новостройку составят - 23 885 000 рублей.
Для покупки готовой квартиры нашему покупателю необходимо иметь накопления в сумме 1 956 000 рублей (20% от цены квартиры) и получить одобрение в банке на сумму 7 824 000 рублей. Для расчета применим ставку 12% годовых. Ежемесячный (аннуитетный) платеж составит 86 324 рубля (без учета первого и последнего платежа). За весь срок покупатель выплатит банку сумму равную - 20 637 000 рублей.
Общие расходы на покупку готовой квартиры составят - 22 593 000 рублей.
Заметили как “брюки превращаются в… элегантные шорты”©?!
45% разницы в стоимости квадратного метра превратились в 5%, а разница в аннуитетах совсем “смешная” - чуть больше 2%.
Для чего вся эта арифметика?
Во - первых, для того чтобы напомнить про раков, которые вчера большие и по пять рублей, а сегодня маленькие, но по три;)
Во - вторых, донести простую мысль: применять ипотеку с господдержкой для вторичного жилья - это все равно, что тушить пожар бензином! Движуха вроде бы есть, а пламя (цена) все выше и выше.
Поразмышляйте над этим.
А еще поразмышляйте вот над чем:
Я исхожу из того, что само по себе понимание ошибочности чего бы то ни было - не делает ни меня, ни вас богаче, а вот использование этого понимания, в данном случае понимание того, как работает искусственно созданный перекос в ставках, - очень даже может сделать! И не только нас, но и нашего клиента!
Но об этом в следующий раз…
До встречи.
P.S. Хотя, возможно, прочитав этот текст, вы уже сейчас воспользуетесь сервисом платформы STUDIO “Мой калькулятор STUDIO” для визуализации моей исходной позиции.
