Законом предусмотрено право собственника жилого помещения досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения в случае, если наниматель нарушает свои обязанности по оплате наемного жилья. При этом согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, даже в случае неоплаты по договору его расторжение производится в судебном порядке по иску наймодателя.
При этом невнесение платы за жилое помещение должно продолжаться более 2 раз по истечение установленного договором срока платежа, просрочка не обязательно должна быть за 2 месяца подряд. Данное правило работает в отношении краткосрочных договоров найма, заключаемых на срок до 1 года.
Для долгосрочных договоров найма невнесение платы за жилое помещение является основанием для досрочного расторжения договора по иску наймодателя в случае неуплаты стоимости договора за 6 месяцев.
Как было указано выше, сама задолженность не дает исключительного права досрочно расторгать договор. Для этого собственник жилого помещений все равно будет вынужден обращаться в суд и ждать вступления решения суда в законную силу.
Во избежание такой необходимости собственники могут включить в договор найма жилого помещения специальное условие о его досрочном расторжении во внесудебном порядке.
Вопрос о законности такого условия с одной стороны не представляется сложным к обсуждению, т.к. одним из принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора. Тем не менее, по данной фабуле пришлось разбираться Конституционному суду, который своим постановлением от 02.06.2022 подтвердил вывод о законности условия о досрочном расторжении договора найма при соблюдении условия о добросовестности.
Наймодатель не может включать в договор найма такое условие, при котором он может в любое время, без нарушений обязательства со стороны нанимателя, расторгнуть договор. Расторжение во всяком случае должно сопровождаться нарушениями оплаты нанимателя.
То есть, наймодатель не может включить в договор условие о праве расторгнуть его досрочно в любое время, по своему желанию.
Расторжение должно быть связано с нарушениями, допущенными нанимателями (как, например, задержка оплаты).