После завершения обучающих семинаров, нами была выпущена методическая рекомендация.
По итогам проведения 40 семинаров и 50 консультаций нами был сделан вывод, что активным собственникам помещений не хватает четкой пошаговой инструкции по выбору и функционированию Совета многоквартирного дома и инструкции по формированию специального счета капитального ремонта.
В данных рекомендациях в краткой форме содержатся термины и определения, которые необходимо знать каждому активному собственнику, а также пошаговая инструкция проведения общего собрания собственников по выбору совета многоквартирного дома и порядку формирования специального счета капитального ремонта, а также примерные бланки решений общего собрания собственников.
Нормативно-правовые акты и официальные методические пособия, в которых содержится необходимая нормативно-правовая база по содержанию общего имущества:
1) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 14.07.2022)
• Статья 44 - 48 определяет порядок проведения и полномочия Общего Собрания собственников помещений;
• статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• статья 161 определяет порядок избрания и функционирование Совета Дома.
2) Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» установлен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Настоящие Правила устанавливают порядок оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
3) Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяет ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ по содержанию жилых домов.
4) Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2–04.2004 разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома.
Основные термины и понятия:
Общее имущество МКД.
• Общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности помещений в данном доме;
• Состав общего имущества определяется на основании техпаспорта дома;
• Предназначено для обслуживания более одного помещения и не является частью квартир: лестницы, чердак, кровля, лифт, инженерные сети и т.д.
Работы по управлению общим имуществом МКД включают в себя:
• Содержание общего имущества
• Текущий ремонт
• Капитальный ремонт
Содержание общего имущества включает в себя:
• Техническое обслуживание общих коммуникаций
• Технический надзор
• Подготовка к сезонной эксплуатации
• Аварийное обслуживание
• Санитарная очистка.
Виды ремонта:
Текущий ремонт – это работы, направленные на поддержание конструкций, а также инженерного оборудования дома в технически исправном эксплуатационном состоянии. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых мероприятиях по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Капитальный ремонт — это замена или восстановление конструкций и инженерного оборудования дома, пришедших в негодность в процессе эксплуатации. Капитальный ремонт дома подразумевает ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизация, он включает работы, охватывающее все здание в целом (в комплексе).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора), так называемый «общий котел».
Для того, чтобы собственникам определиться со способом формирования фонда капитального ремонта, необходимо провести экономический анализ и финансовое планирование капитального ремонта. Выбор способа формирования фонда относится к полномочиям общего собрания МКД.
Управление общим имуществом многоквартирного дома.
Высшим органом управления общим имуществом является Общее собрание собственников многоквартирного дома. Порядок избрания и полномочия Общего собрания определяются Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 14.07.2022) в Статье 44-48 (определяет порядок проведения и полномочия Общего Собрания собственников помещений).
Общее собрание собственников выбирает способ управления многоквартирным домом: управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ТСН), управление управляющей организацией и непосредственное управление.
В случае выбора управления Управляющей Организацией Общее Собрание собственников избирает Совет многоквартирного дома и Председателя Совета многоквартирного дома, который осуществляет полномочия в соответствии с ЖК (ст.161.1).
Основная функция Совета Многоквартирного дома – это выполнение решения общего собрания, т.е. грамотная совместная работа с управляющей организацией по планированию, проведению и контролю мероприятий по содержанию и текущему ремонту общего имущества в интересах собственников помещений. Для этого общее собрание собственников обязательно должно делегировать одному или нескольким собственникам полномочия по подписанию договоров и согласовыванию соответствующие акты «КС2», «КС3» с актами приемки выполненных работ по капитальному ремонту МКД и текущему ремонту МКД, а также актов выполненных работ по уборке мест общего пользования.
Обратите внимание на порядок действий:
Для содержания общего имущества: после выполнения работ по содержанию общего имущества и уборки подъездов и придомовой территории акты выполненных работ подписываются только уполномоченным на это собственником, который осуществлял контроль за их проведением и итоговую проверку. Итоговый отчет утверждается общим собранием собственников.
Для текущего и капитального ремонта (при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете) порядок действий должен быть следующим:
1) Выработка совместно с УК планов текущего или капитального ремонта на год, утверждение их на общем собрании собственников помещений.
2) Согласование смет и утверждение подрядчика.
3) Контроль за выполнением конкретных работ.
4) Утверждение результатов текущего или капитального ремонта и подписание итоговых документов с перечислением денежных средств.
5) утверждение итогов на общем собрании собственников.
Эффективно и грамотно работающий совет многоквартирного дома – это залог рациональной эксплуатации общего имущества и комфортного проживания всех собственников.
#жкхконтроль #челябинск #жилищныйэксперт #проблемыжкх