Эксперты с сфере недвижимости подводят итоги уходящего года. Так, специалисты Циан.Аналитики рассмотрели ситуацию на вторичном рынке в крупных городах от 500 тысяч человек. По наблюдениям аналитиков, большую часть года цены на вторичном рынке стагнировали, а объем предложения, сроки экспозиции и конкуренция увеличивались.
Для текущего года характерна рекордная за последние 3 года доля объявлений со срочными продажами. Несмотря на все вызовы, активность пользователей лишь на 12% ниже, чем в прошлом году.
Говорится, что цены за год выросли на 9,5%. С начала 2022 г. на вторичном рынке крупных городов РФ с января по апрель цены увеличивались; начиная с мая они перешли к стагнации или снижению (в зависимости от локации).
В начале года на рынке сохранялись тренды осени 2021 г. повышение цен предложения. Максимальные темпы роста цен были зафиксированы в Саратове и Ставрополе (+17%), минимальные в Хабаровске (+1%) и Тюмени (+4%).
Вместе с падением спроса с апреля-мая на вторичном рынке крупных городов РФ был нарушен тренд на стремительный рост цен:
- в части локаций рост продолжился, но более сдержанными темпами: например, в Астрахани, Ульяновске, Пензе, Челябинске, Волгограде средние цены с апреля по декабрь увеличились более, чем на 5% (в основном это локации с невысоким уровнем цен)
- в большинстве локаций (26 из 39) положительная динамика средних цен сменилась их стагнацией цены с апреля по декабрь увеличились менее, чем на 5%)
- в нескольких локациях цены перешли к снижению заметное сокращение стоимости квадрата было характерно для Москвы (-6% с апреля по декабрь) и Санкт-Петербурга (-8%), Московской области (-4%), Ленинградской области (-3%), а также Краснодара (-6%), Казани (-3%) и Севастополя (-11%).
Специалисты говорят, что по крупным городам с апреля по декабрь цены практически не изменились (увеличились на 0,4%).
Вторичный рынок, в отличие от первичного, не поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, поэтому собственники ограничены в принятии решений о повышении цен. Слишком занижать цены предложения они также не готовы. Но неплохие скидки предоставляются уже на моменте общения с потенциальным покупателем.
В декабре в целом по анализируемым локациям цены на 9,5% выше январских показателей. Максимально за 2022 г. квадрат на вторичке подорожал в Махачкале (на 34%), Саратове и Кемерово (+20%), Астрахани и Челябинске (+19%), Рязани и Ульяновске (+18%). На рынке сохраняется принцип, что заметнее увеличивается стоимость в более дешевых локациях. В более дорогих уровень цен не позволяет квадрату дорожать еще сильнее.
Аналитики отмечают, что единственная локация, где в конце года цены ниже, чем в начале - Москва. Квадратный метр стоит 302,2 тыс. рублей - на 0,4% меньше, чем в январе. Снижение цен с мая компенсировало резкий рост в начале года. Среди причин такой динамики существенное увеличение числа лотов в продаже (относительно прошлого года выбор сейчас больше на 44%), а значит, и конкуренции. Цены на вторичном рынке Москвы достигли очень высоких значений, а спрос в 2022 г. на 21% ниже, чем в 2021 г. В итоге продавцы вынуждены идти на предоставление скидок, чтобы продать свои лоты в условиях высокой конкуренции и пониженного спроса. Даже увеличение спроса, наблюдающееся в последние месяцы, пока что не привело к росту средних цен.
Специалисты федерального портала Мир квартир проанализировалы цены на квартиры в городах с населением более 300 тыс. человек. Исследование показало, что средние показатели удержались в положительной динамике, хотя в ряде городов уже несколько месяцев наблюдается снижение цен.
Специалисты отмечают, что с октября по декабрь цена квадратного метра, как и среднего лота, на регулярном рынке выросла в 51 городе из 70, в 17 снизилась, в двух остались неизменной.
Больше всего за последний квартал года квадратный метр квартиры подорожал в Кирове (+6,4%), Махачкале (+3,9%), Екатеринбурге (+3,1%), Чебоксарах (+3%), Кургане (+2,5%), Новокузнецке (+2,5%), Красноярске (+2,4%), Кемерово (+2,4%), Ростове-на-Дону (+2,3%), Владикавказе (+2,2%).
Подешевел квадрат жилья сильнее всего в Калининграде (4,5%), Севастополе (3,5%), Краснодаре (3%), Белгороде (3%), Москве (2,5%), Сочи (2,2%), Санкт-Петербурге (2,1%), Московской области (1,9%), Калуге (1,4%) и Курске (1,3%).
В среднем по стране квадратный метр, прибавив 0,2% за три месяца, стоит сейчас 96 060 рублей.
Что касается средней цены предложения, заметнее всего она выросла в Чебоксарах (+6,5%), Новокузнецке (+6,3%), Барнауле (+5,7%), Кирове (+5,7%), Екатеринбурге (+5%), Твери (+4,2%), Сургуте (+3,7%), Улан-Удэ (+3,6%), Кургане (+3,6%) и Иваново (+3,4%).
Упала цена лота более всего в Краснодаре (3,9%), Белгороде (3,8%), Севастополе (3,8%), Калининграде (3,7%), Сочи (1,9%), Москве (1,7%), Казани (1,5%), Курске (1,5%), Владивостоке (1,3%) и Московской области (1,1%).
В среднем по всем городам общая цена квартиры составила 5 109 196 рублей (+0,8% за квартал).
С начала года во всех городах наблюдается положительный прирост квадрата, кроме Краснодара, где падение составило 1%.
За год больше всего он подорожал в Архангельске (+39,7%), Кирове (+38,2%), Махачкале (+34,3%), Кемерово (+29,9%), Ставрополе (+29,4%), Барнауле (+28,4%), Челябинске (+27,6%), Владикавказе (+27,4%), Саратове (+27%) и Смоленске (+26,6%).
Меньше других выросла цена метра в Москве (+3,2%), Хабаровске (+4,5%), Сочи (+4,7%), Севастополе (+6,3%), Белгороде (+6,4%), Туле (+8,4%), Курске (+8,4%), Владивостоке (+8,7%), Московской области (+9,3%) и Санкт-Петербурге (+9,6%).
В среднем по России за год квадрат подорожал за год на 16,2%. Подорожало везде, кроме Сочи (13,4%), Краснодара (5,3%) и Москвы (2,4%).
В лидеры роста по общей стоимости квартиры в лидеры выбились Архангельск (+35,5%), Махачкала (+32%), Курган (+27,5%), Барнаул (+26,8%), Смоленск (+26,8%), Киров (+25,4%), Челябинск (+24,9%), Рязань (+23%), Кемерово (+22,6%) и Ленинградская область (+21,2%).
Меньше других подорожали Севастополь (+1%), Санкт-Петербург (+2,4%), Симферополь (+3,3%), Хабаровск (+3,4%), Грозный (+3,7%), Белгород (+4,8%), Тула (+5,3%), Курск (+5,8%), Московская область (+6,5%) и Казань (+7,3%). В среднем по всем городам цена квартиры выросла на 11,2%.
Основной рост стоимости жилья пришелся на I квартал, когда после февральских событий выросла ключевая ставка и курс валют. Многие продавцы на этой волне подняли ценники, а многие покупатели приняли решение вложиться в недвижимость. Затем спрос так же резко упал, и средний по стране рост стал минимальным, а цена лота стала даже снижаться.
Однако в последнем квартале обоим показателям и цене квадратного метра, и цене квартиры удалось удержаться в зоне роста, хотя и слабого. В следующем году стоимость вторичного жилья будет зависеть целиком от общего положения дел в стране, от стабильности экономической ситуации. Можно ожидать как вялого роста, так и снижения цен на квартиры, — отмечает генеральный директор федерального портала Мир квартир Павел Луценко.
Вторичка дешевле первички
В конце 2022 г. только в 5 из 39 анализируемых локаций квадрат на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Владивосток, Севастополь, Оренбург, Саратов и Махачкала. В остальных 34 локациях дороже новостройки, почти в 90% городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
В начале года таких локаций было больше 12. Сокращение количества связано с тем, что в большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В целом по анализируемым локациям квадрат на первичке с начала года вырос в цене на 16,4%, на вторичке на 9,5%.
Реальные цены сделок могут отличаться от указанных: на первичке за счет ценового меню для покупателей с разными условиями оплаты (100%, льготная ипотека или ипотека от застройщика), на вторичке за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки).
Произошедший рост цен с начала года объясняется динамикой первых месяцев 2022 г.: с января по апрель квадрат на первичке подорожал на 14%, на вторичке на 9%. С мая стоимость квадрата фактически стагнировала и в новостройках, и в готовом жилье, но на первичке динамика была все же немного более выраженной.
Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков, что позволило ценам еще немного увеличиться относительно апрельских. В сегменте готового жилья эти программы не работают, собственники ограничены в принятии решений о повышении цен.
Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Астрахани (квадрат в новостройках на 51% дороже, чем в готовом жилье) и Томске (36%). Также значительно выше по цене первичка в Казани (27%), Хабаровске (24%) и Нижнем Новгороде (23%). По абсолютным значениям (в тыс. рублей) новостройки сильнее всего опережают готовое жилье в Казани и Астрахани (на 39 и 38 тыс. рублей соответственно). В Москве вторичка на 5% дешевле первички, в Санкт-Петербурге на 18%.
Активность пользователей лишь на 12% ниже показателей 2021 г.
Потенциальный спрос в 2022 г. на вторичном рынке недвижимости на 12% ниже, чем в 2021 г. В начале года активность пользователей была выше прошлогодней (на 9%), но в марте-апреле спрос упал из-за резкого роста ключевой ставки (на 29% относительно начала года и на 13% относительно аналогичного периода прошлого года). В мае-июле активность пользователей находилась на низком уровне, рост просмотров начался только в августе.
Второй раз за год потенциальный спрос упал после объявления частичной мобилизации (вторая половина сентября показала снижение относительно начала месяца на 17%, относительно второй половины сентября 2021 г. на 36%). Однако, реакция была не такой сильной, как весной, уже через несколько дней спрос вновь стал восстанавливаться. Рост продолжился и в ноябре-декабре. Вероятно, это вызвано традиционными сезонными колебаниями.
В конце года на рынке недвижимости заключается наибольшее количество сделок. Это связано как с финансовыми факторами (выплатами премий), так и менталитетом (стремлением успеть закрыть крупные сделки до конца года). Тем не менее в сравнении с 2021 г. активность покупателей в октябре-декабре ниже на 19%. Т.е. вторичный рынок в самый активный период потерял пятую часть потенциального спроса в сравнении с прошлым годом.
В целом рынок показал высокую устойчивость: несмотря на отсутствие льготной ипотеки, высокие ставки по кредитам в 1-2 кварталах, активность пользователей снизилась в 2022 г. всего на 12% относительно 2021 г.
Официальная статистика Росреестра по переходам прав собственности не публикуется оперативно по всей России, поэтому в качестве примера можно привести Москву, где данные продаж есть по ноябрь 2022 г. включительно. Согласно официальным данным Росреестра, за 11 месяцев 2022 г. в столице заключено на 21% меньше сделок, чем за аналогичный период в прошлом году.
Падение числа сделок наблюдалось в апреле-мае (высокие ставки по ипотеке ограничивали покупательскую активность). По итогам мая количество сделок на вторичном рынке столицы снизилось в сравнении с мартом в 2,5 раза. С лета рынок показывал минимальный ежемесячный прирост. К октябрю рынок вырос на 59% относительно майских минимумов.
На объявление мобилизации вторичный рынок не отреагировал падением спроса, как это было в сегменте новостроек (там -39%). Число сделок в октябре продолжило увеличиваться (+11% относительно сентября). В условиях стремительно меняющейся внешней повестки покупатели квартир предпочитают получить готовое жилье, а не ждать завершения строительства. К тому же уровень цен на вторичном рынке к этому располагает: в Москве цены предложения в новостройках на 5% дороже, чем на вторичном рынке.
В ноябре число сделок немного снизилось относительно октября (на 6%), однако такая динамика спроса была характерна на протяжении последних пяти лет в ноябре спрос немного проседал относительно октября. Говорить о развороте тренда и о сокращении спроса преждевременно. Вероятно, по итогам декабря количество сделок вновь возрастет, что традиционно для рынка.
Доля срочных продаж рекордная за последние 3 года.
На вторичном рынке недвижимости крупных городов доля объявлений со срочными продажами в ноябре 2022 г. достигла 4% - это максимальные отметки за последние три года.
Рост доли таких квартир в продаже начался в марте: 1 марта только 2,8% квартир продавались срочно, за месяц доля выросла до 3,4%, а локальный максимум был отмечен 1 июля 2022 года 3,9%, после чего показатель пошел на спад 1 сентября доля была на уровне 3,7%. Т.е. первая волна роста срочных продаж наблюдалась на рынке с марта по середину июля. В октябре вновь был зафиксирован рост до 3,9%, в ноябре до 4%.
Максимальная доля отмечена в середине ноября, после чего она стала снижаться. Т.е. вторая волна срочных продаж продлилась меньше первой почти два месяца (с середины сентября до середины ноября 2022 г.). Несмотря на рекордную долю таких объявлений, продавцы не готовы сильно снижать цены в объявлениях дисконт составляет 5-8%. Но даже такой скидки достаточно для быстрого выхода на сделку, к тому же у покупателей есть возможность для торга уже в процессе предметных переговоров.
Вторичный рынок в 2022 г. показал устойчивость к внешним событиям несмотря на все вызовы прошедшего года активность пользователей лишь на 12% ниже прошлогоднего уровня (а реальное число сделок на примере Москвы на 21%). Вторичный рынок сейчас, во многих случаях, оказывается достаточно привлекательным.
Во-первых сформировавшийся ценовой разрыв с первичкой в большинстве случаев компенсирует разницу в условиях кредитования, во-вторых, на рынок будет выходить большой объем предложения в недавно сданных домах, где покупатели (особенно те, кто купил на котловане в 2018-2019 гг.) уже немало заработали, что позволит вести с ними продуктивные переговоры для заключения сделки. В 2023 г. рынок вступает с избыточным объемом предложения. Высокая конкуренция не позволит увеличиваться ценам, а в некоторых локациях продолжит толкать их вниз, — отметил руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.