Гордума Ростова внесла очередные изменения в городские правила землепользования и застройки. И если раньше в городе была одна зона речного фасада, то теперь их стало две. Однако ничем не примечательные изменения взбудоражили общественность.
Что именно случилось?
До сих пор в Ростове была только одна зона речного фасада (РФ). Она проходит от Сиверса практически до моста на Зелёный остров. Теперь же в городе стало две зоны речного фасада — РФ-1 и РФ-2. РФ-1 полностью повторяет границы существовавшей зоны, это просто переименованная РФ. А её появление нужно было лишь для того, чтобы обозначить создание РФ-2. Вторая расположилась на Зелёном острове и левом берегу Дона, на месте КД-1 — зоны делового, общественного и коммерческого назначения.
Что возмутило «экспертов» и СМИ?
Зона РФ-1 проходит в том числе по участку, который городом отведён под продление набережной — от Богатяновского спуска до 13-й линии. Замглавы администрации Ростова Андрей Дикун, представляя эти изменения на заседании гордумы, уточнил, что «ограничения по высоте застройки в данной зоне сохраняются и составляют 20 метров».
Судя по всему, из этой фразы и последовал вывод, что теперь здесь можно строить здания, в том числе жильё, пусть и не высотное. Проблем здесь несколько. Во-первых, зона РФ, которую превратили в РФ-1, и так допускала строительство таких зданий. Не изменилось вообще ничего.
Во-вторых, ещё летом 2021 года администрацией Ростова был утверждён проект планировки и межевания будущей четырёхполосной дороги, вдоль которой и должна пройти продлённая набережная. Грубо говоря, эту территорию уже «забили» под эти объекты. Дальше можно хоть сто раз поменять правила землепользования и застройки, никто ничего на месте этой дороги построить уже не может.
В-третьих, есть такое понятие, как водоохранная зона, которая также не допускает строительство прямо на берегу Дона. Собственно, набережная потому и называется набережной, что проходит по берегу.
Зелёный остров застроят жильём?
Как уже говорилось, зона, которая теперь стала РФ-2, раньше была КД-1. Но, опять же, правила допускали здесь строительство множества объектов — больниц, поликлиник, храмов и даже зданий для размещения органов власти. Причём без ограничения этажности. Но жилья здесь действительно не предполагалось.
В новой зоне РФ-2 правила существенно жёстче. Во-первых, вводится ограничение по этажности объектов — не выше 15 метров. Во-вторых, предполагается размещение только объектов отдыха, туризма и рекреации. А также малоэтажных зданий, но идёт ли речь в том числе о жилье — не до конца ясно, на публичную карту градостроительного зонирования Ростова зона РФ-2 ещё не нанесена.
При этом в изначальном предложении горадминистрации здесь допускалось строительство автозаправок, автомоек, комплексов техобслуживания и тому подобного. Однако прокуратура потребовала убрать эти виды разрешённого использования, так как территория находится в водоохранной зоне. Что власти и сделали.
Резюмируем
Будущему продлению набережной ничего не угрожает. По крайней мере, пока. Для того чтобы на этой территории можно было строить что-то ещё, одних изменений в ПЗЗ недостаточно.
Что касается Зелёного острова, то здесь теоретически и правда могут появиться здания. Однако и до этого не было по сути ничего, что мешало бы их строить на этой территории. Более того, раньше этажность этих потенциальных объектов ничего не ограничивало.
Добавим также, что в Ростове до сих пор не реализовано ни одного проекта малоэтажной застройки. Это попросту неинтересно застройщикам, так как выгоднее и проще строить большие ЖК. Благо мест для этого в городе ещё много.