Продолжаю цикл статей про лучшие дешëвые новостройки Москвы. Сегодня поговорим про 4 место - ЖК Новое Очаково.
Напомню критерии дешёвой новостройки: в этом ЖК можно купить полноценную однушку (не студию!) более 30 кв. м. площади за сумму до 8 млн. рублей. Так же рассматриваю только недвижимость внутри МКАДа (о недвижимости в Новой Москве и Подмосковье будут отдельные циклы статей). В конце статьи приведено краткое резюме - пролистывайте ниже, если нет времени читать подробно.
Весь рейтинг (по каждому ЖК - отдельная статья):
- Полар
- Ютаново
- Новое Очаково
- Открытый парк
4. ЖК Новое Очаково
ЖК представляет собой пример крупного ЖК от ПИК, строящегося в бывшей промзоне. Очень похоже на уже частично построенный Люблинский парк.
ЖК расположен в промзоне района Очаково-Матвеевское, в ЗАО, прямо у ж/д платформы Очаково на проезде Стройкомбината (собственно, на месте бывшего завода ЖБИ он и строится). Цены на однушки начинаются от 7,9 млн. рублей. Планируемый срок сдачи - IV квартал 2024 года.
Планировки
До 8 млн. предлагаются однушки площадью 32 кв. м, одного типа планировки.
Нам предлагается однушка с совмещённым санузлом, маленькой прихожей (3 кв. м), небольшой комнатой (9,5 кв. м) и большой кухней (16,1 кв. м). Застройщик снова потчует нас проходными кухнями, и вновь напрашивается очевидная перепланировка - продлить правую от входа стену между прихожей и кухней до одного уровня со стеной между прихожей и комнатой, и сделать входы в кухню и комнату в противоположном от входа торце прихожей.
Большое преимущество по сравнению с Открытым парком - у этой однушки присутствует его величество балкон, а у комнаты - 2 корзины для кондиционеров. Так же достаточно большая кухня позволяет разместить там, кроме самой кухни, второе жилое помещение.
Крайне существенный недостаток - однушки до 8,6 млн. в этом ЖК сдаются только с предчистовой отделкой.
То есть, Вам придётся, дополнительно к стоимости квартиры, вложить деньги в чистовую отделку - обои, полы, двери и т.д. На квартиру такой площади это выйдет минимум в 300-400 тыс. рублей по текущим ценам.
Транспортная доступность
Метро в пешей доступности нет. До ближайшей станции метро БКЛ Аминьевская идти полчаса по промзоне, столько же идти до станции жёлтой линии Озёрная (правда, там дорога пролегает по жилому району).
Но есть огромное преимущество - прямо под окнами домов находится станция Киевского направления ж/д Очаково. Сейчас она закрыта на реконструкцию, но должна открыться в начале 2023 года. За 15-20 минут (в зависимости от остановок конкретной электрички) отсюда можно доехать до Киевского вокзала. Есть пересадки на станции метро Аминьевская (БКЛ) и Минская (жёлтая линия).
Так же рядом с ЖК есть автобусная остановка, откуда ходят автобусы до м. Озёрная, м. Кунцевская и м. Проспект Вернадского. Все они останавливаются так же у м. Аминьевская.
На автомобиле можно выехать по Вокзальной улице на проспект Генерала Дорохова и доехать по этой крупной трассе до МКАДа или ТТК. Но улица не самая простая для проезда из-за грузовиков в промзоне уже сейчас, после сдачи ЖК наверняка станет довольно пробочной.
Расположение
Местоположение ЖК терпимое. Находится на самой окраине огромной очаковской промзоны, вредных производств рядом нет - склады, автосервисы, офисы, металлобаза. Тем более промзона активно застраивается и другими ЖК - Vangarden, Матвеевский парк.
Через ж/д начинается обычный жилой район Очаково-Матвеевское, а именно так его часть, которая Очаково (Матвеевское расположено по другую сторону Аминьевского шоссе). Население района составляет 130 000 человек. Застройка разнородная, от сталинок и хрущёвок до новостроек П-44Т 00-х годов. Школы и детские сады есть, но поликлиника всего одна. Кафе и баров нет, за развлечениями нужно проехать в центр (благо, из-за платформы электрички под боком это не трудно). Из торговой инфраструктуры - небольшой ТЦ и гипермаркет Верный у платформы.
Для прогулок рядом есть небольшой Очаковский парк (15 минут от ЖК), а недалеко от следующей станции электрички Мещерское находится очень большой Мещерский парк с одноимённой зоной отдыха, где летом можно купаться.
С точки зрения экологии - точно можно сказать, что под окнами будет шуметь железная дорога. До ТЭЦ-25 1 км, но кроме шума, особого вреда так же не будет - все московские ТЭЦ давно работают на газу. Основной проблемой может быть нелегальное сжигание мусора в промзоне, о котором сообщали СМИ в 2010-е годы (не знаю, продолжается ли до сих пор - если здесь есть жители Очаково, подскажите в комментариях).
Так же в сети ходят слухи, что в 1 км от ЖК ранее располагалась некая "химбаза", где в 1920-е годы хранились боевые отравляющие вещества. Но каких-то серьёзных документальных подтверждений в сети мне найти не удалось. Сейчас это место застраивается, а через забор от него с советского времени стоят жилые дома.
Краткое резюме
Плюсы
- Хорошая транспортная доступность на общественном транспорте - платформа электрички прямо под окнами
- Прямо через ж/д располагается старый жилой район
- ЗАО поднимает ценник на жильё, и потом можно будет выгодно перепродать
- Рядом Мещерский лес и прекрасная зона отдыха
- Наличие балкона в планировке
Минусы
- Не очевидная транспортная доступность на автомобиле
- Не лучшая экология
- Шум поездов под окнами
- Нет пешей доступности до метро
- Квартиры до 8,5 млн. без отделки
Поставил выше Открытого парка только за счёт наличия прямо под боком станции электрички и автобусов до метро, а так же зоны отдыха Мещерское в 1 остановке от Очаково.
